福建省厦门市中级人民法院

民事判决书

（2014）厦民初字第597号

原告朱某，女，19××年××月××日出生，香港居民。

委托代理人陈昱、白茹，福建联合信实律师事务所律师。

被告林某，男，19××年××月××日出生，汉族。

委托代理人辛仲文，福建首嘉律师事务所律师。

原告朱某与被告林某财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告朱某及委托代理人陈昱、白茹、被告林某的委托代理人辛仲文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱某诉称，2008年12月22日，其与厦门某建设集团有限公司达成了并签订了《二手房买卖协议》，双方在该协议中约定“甲方即朱某向乙方即厦门某建设集团有限公司出售其名下的坐落于厦门市思明区（原开元区）××路××号之五的商品房店铺（厦门市土地房屋权证厦地房证第0084026），总价为67万元，约定乙方先后支付给甲方购房款379775元和290225元。”同时，该协议还约定“甲方即朱某应实际购买由某（厦门）房地产发展有限公司开发的××小区×期×号楼10层A单元即讼争房产（现产权证登记地址为：厦门市××区×××路×××号××××室房产），总价1249775元的房产，否则乙方有权解除合同”。为了履行协议购买讼争房产，朱某与2008年12月23日支付讼争房产首付款399775元给某（厦门）房地产发展有限公司，并以林某作为买受人与出卖人某（厦门）房地产发展有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：01443162），其中首付款即朱某出卖厦门市思明区（开元区）××路××号之五的商品房店铺所获得的由厦门某建设集团有限公司支付的第一笔卖房款379775元，而讼争房产的剩余购房款，则向银行办理按揭。由于受到香港居民在中国大陆购房不能办理购房按揭的政策规定的限制，且朱某在购房当时54周岁并已退休，为顺利并尽快向银行办理购房按揭，故朱某以其儿子即林某的名义购房并向中国农业银行办理按揭贷款85万元，自2009年2月14日起朱某以林某的名义持续每月向农业银行缴纳房贷按揭款，首期还款额为6486.92元，还款方式为等额本金递减还款。基于朱某是讼争房产的实际出资人及所有权人，林某为此于2009年10月19日基于真实意思表示向朱某出具《证明书》对讼争房产的出资人及所有权人为朱某的真实予以确认，《证明书》中明确“林某购买厦门市思明区××小区×期×号楼10层A单元商品房一套，实际出自购买人为朱某，因办理按揭而使用林某名字。该房产的租售权益均归属朱某所有，林某无异议。”2010年6月22日，朱某因出卖××路××号之五商品房店铺而收到由厦门某建设集团有限公司支付的第二笔卖房款290225元，朱某在收到该第二笔卖房款后，于2010年7月5日将其中的29万元转到林某的房贷按揭扣款账户，申请提前还清讼争房产的商业贷款。2010年8月27日，讼争房屋获得了《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第0079××××号），林某为该讼争房产名义上的权利人。2010年10月，朱某将讼争房产的房贷按揭关系转到招商银行，房贷款为49万元，自2010年10月10日起朱某以林某的名义持续每月向招商银行缴纳房贷按揭款3247.06元。2011年6月10日，林某与蔡某鑫在厦门市思明区民政局登记结婚。基于朱某与林某的母子关系，二人婚后居住在朱某出资购买的讼争房产内。在二人婚姻持续期间，该讼争房产每月的房贷按揭款仍由朱某向银行缴交，林某与蔡某鑫分文未出。2013年11月4日二被告瞒着朱某签订了《离婚协议书》，协议中约定“双方按份共有讼争房产各50%，双方经协商一致确定该房产价值为人民币3387150元（每平方米单价人民币27000元），由男方支付给女方款项1693575元”，随后二人在朱某不知情的情形下，私下将讼争房屋卖给案外人黄艳艳（《厦门市土地房屋权证》厦国土房证第01124842号）并分割了卖房款。综上，由于朱某是讼争房产的实际出资者以及所有权人。林某与蔡某鑫私下将讼争房产作为二人离婚协议财产分割的对象，私下将讼争房屋卖给案外人并分割了卖房款，严重侵犯了朱某的合法权益。为维护朱某合法权益，请求判令：林某、蔡某鑫立即共同支付因出卖原属于朱某所有的厦门市思明区思明南路275号1001室房产而取得的售房款项人民币3387150元及利息（按银行同期贷款利率，自2013年11月5日起算至2014年4月5日，暂计84633元，应计至实际还款之日），共计3471783元给朱某。审理中，朱某撤回对被告蔡某鑫的起诉，本院经审查，予以准许，并另行制作裁定书。

被告林某答辩称，2008年12月22日朱某出卖其名下的坐落于厦门市思明区××路××号之五的商品房店铺并签订《二手房买卖协议》。按照该协议显示，朱某实际购买了厦门市思明区思明南路275号1001室即讼争房产，并将商品房店铺所获得的第一期卖房款用于支付该讼争房产的首付款399775元，但由于朱某是香港居民且购房当时54岁（已退休），为了方便向银行办理房贷朱某将房屋产权人借用了林某的名字。事实上，朱某借用林某名义购房并向农业银行办理按揭贷款85万元，林某于2007年参加工作，月收入2000元左右，无购房能力，故朱某自贷款之日起，将资金注入林某账户，每月以林某名义向农业银行缴纳房贷按揭款，首期还款额为6486.92元。为此，2009年10月19日，林某向朱某出具了《证明书》，证明朱某购买厦门市思明区××小区×期×号楼10层A单元商品房一套（现产权证登记地址为：厦门市思明区思明南路275号1001室房产），为办理按揭使用林某名字，该房产实际出资人为朱某，该房产的租售权益均归属朱某所有，林某无异议。2010年7月5日，朱某通过银行转账方式将出卖商品房店铺所获得的第二期卖房款29万元转到林某的农业银行房贷按揭扣款账户，申请提前还清该房屋的商业贷款。2010年10日朱某要求林某将房屋的房贷按揭关系转到招商银行，剩余房贷款为49万元。从2010年10月10日起，朱某仍定期向林某账户注入资金，每月借用林某的名义向招商银行缴纳房贷按揭款每月3247.06元。2011年6月10日，林某与蔡某鑫在厦门市思明区民政局登记结婚。婚前蔡某鑫说其父亲想在房产证上写上蔡某鑫的名字。朱某当场回绝，并说明房子是其出资购买的，未赠予林某。蔡某鑫称只是骗她的父亲，是善意的谎言，她的家事由她自己处理。蔡某鑫对于讼争房屋实际产权人系朱某的情况是知情的。婚后，蔡某鑫一直为房屋加名的事与林某争吵，迫于蔡某鑫的压力，在违背自己真实意愿的情况下，同年7月到房管局备案新增了蔡某鑫的名字。2013年11月，蔡某鑫以各种理由多次向林某提出离婚，并专门草拟离婚协议书强迫林某签署，并要求该房产各按50%分割，林某在其疲劳轰炸下，精神濒临崩溃，迫于无奈才签署了该离婚协议书，只好卖房子。直到朱某知道两被告私自卖房给黄艳艳后，蔡某鑫已经拿走了110万元的卖房款。朱某提供的讼争房产仅是给予林某与蔡某鑫结婚后居住使用，而讼争房产从首付款至所有的按揭还款，均由朱某一人独自出资，系其个人所有。林某与蔡某鑫未参与付款，也非购房人，这一点蔡某鑫是知情的，基于林某承认讼争房产非林某婚前财产，也非二人婚后共同财产，分割卖房款的行为已严重损害朱某的合法利益，林某愿意与蔡某鑫将所有卖房款还给朱某。

经审理查明，朱某原系厦门市思明区××路××号之五房产的业主。2008年12月22日，朱某与厦门某建设集团有限公司签订一份《二手房买卖协议》，约定朱某将厦门市思明区××路××号之五房产出售给华远公司，交易总价为67万元，协议签订之日，华远公司向朱某支付379775元。朱某应在所购买鸿山小区二期房产交房后四个月内，到房产、土地管理部门办理上述房屋产权证过户手续。2008年12月23日，林某与某（厦门）房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由林某向某公司购买鸿山小区二期1-3号楼3号楼10层A单元，房产总价为1249775元。其中林某于2008年12月23日前支付398775元，余款85万元办理按揭。2009年10月19日，林某向朱某出具一份证明书，内容为“本人购买厦门市思明区××小区×期×号楼10层A单元商品房一套，实际出资购买人为朱某女士，因办理按揭而使用本人名字。该房产的租、售权益均归属朱某女士所有，本人无异议”。2010年8月27日，林某获得讼争房产权属证书。2011年6月10日，林某与蔡某鑫仔厦门市思明区民政局登记结婚。2011年7月4日，林某作出声明，内容为“本人于2008年底购买思明南路275号1001室商品房一套，现于2011年6月10日登记结婚，婚后增加配偶蔡某鑫作为产权共有人”。2011年7月19日，厦门市土地资源与房产管理局颁发厦国土房证第00864394号土地房屋权证，载明蔡某鑫于2011年7月5日受赠1／2讼争房产产权份额，讼争房产由林某与蔡某鑫按份共有，各占产权份额50%份额。2013年11月4日，林某与蔡某鑫签订《离婚协议书》，其中有关讼争房产部分协议内容为：1、根据周边房价情况，双方经协商一致确定该房产价值为3387150元。由男方支付给女方款项1693575元整，在男方付完全款后，该房产归男方个人所有。届时如需女方协助办理产权过户手续的，女方予以配合。2、该房产尚有银行按揭贷款（包括本金及利息）未还清，该债务由女方承担20万元整，其余贷款本息全由男方承担。3、结合上述1、2点，男方应支付给女方款项1493575元。该款由男方分期支付：首期款40万元由男方于办理离婚手续当日支付给女方，之后自2013年12月起，每月20日前支付1万元，每年1月份当月支付3万元（在1月20日前支付），每年共应支付14万元，直至付清为止。上述应付款项由男方直接付至女方账户，若男方未按时足额支付任一期款项，则女方有权就所有男方未付款项直接诉诸法院及申请强制执行，男方还应以未付款项为基数按日千分之三向女方支付违约金。2013年12月20日，林某与蔡某鑫又签订一份《补充协议书》，内容为男女双方依据2013年11月4日离婚协议书，以厦门思明南路275号1001室房屋各占50%分割，女方于2013年11月4日收到男方付给40万元整，于2013年12月20日收到男方第2次付给70万元整，余333575元整，男方于2014年4月30日前一次性付清。2013年12月，讼争房产出售给案外人黄艳艳，2013年12月25日，黄艳艳取得讼争房产权属证书。2014年1月8日，林某将户口由讼争房产迁至厦门市思明区升平路19号。

另查明，朱某于2010年6月2日、2010年7月6日分别向林某贷款账户汇入9000元及29万元，林某于2010年7月6日向银行申请提前还款29万元。此后朱某于2010年10月8日、2010年12月3日、2011年2月18日、2011年7月3日、2011年11月21日及2012年4月5日又向林某转账9000元、9000元、10000元、10000元、70000元、11500元。2013年12月13日，朱某向林某现金汇款10万元。同日刘象姣向林某转账70万元。林某即向银行归还消费贷款40万元及讼争房产按揭贷款400592.63元。

审理中，朱某表示同意林某无须返还房产按揭贷款300592.63元。

上述事实有《厦门市土地房屋权证》、《商品房买卖合同》、《证明书》、《离婚协议书》、《补充协议书》及庭审笔录等为证，本院予以确认。

本院认为，依照《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。从现有的证据分析，讼争房产原一直登记在林某名下，至林某与蔡某鑫结婚后，方变更为林某与蔡某鑫按份共有。而在2009年林某就讼争房产向朱某作出的说明，系林某的真实意思表示，但并无证据表明其他人知晓该说明。故该说明仅在林某与朱某之间有效，不能对抗其他人，也不影响物权登记变更的效力。结合本案讼争房产的购买、出资情形，本案讼争房产首付款系朱某出售厦门市思明区××路××号之五房产所得，后朱某也陆续归还本案讼争房产的按揭款，应认定本案讼争房产的出资大部分来源于朱某。林某在本案诉讼中也明确表示讼争房产的租、售权益均归属朱某女士所有，其无异议，其也愿意归还售房款。本案朱某要求林某返还出售厦门市思明区思明南路275号1001室房产而取得的售房款项人民币3086557.37元于法有据，本院予以支持。至于该售房款的利息，因林某出售讼争房产是在2013年12月，案外人黄艳艳取得产权是在2013年12月25日，该购房款的利息应按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从案外人黄艳艳取得产权证之日起计算为宜。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告林某应于本判决生效之日起十五日内返还原告朱某售房款项人民币3086557.37元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年12月25日计至本判决确定的还款之日止）；

二、驳回原告朱某的其他诉讼请求。

如果林某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费31492元，由被告林某负担。

如不服本判决，林某可在判决书送达之日起十五日内，朱某可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。

审　判　长　洪德琨

代理审判员　许　莹

代理审判员　胡林蓉

二〇一四年九月十五日

书　记　员　朱燕萍

民事判决书