浙江省三门县人民法院

民事判决书

（2013）台三民初字第2357号

原告：叶某。

原告：杨某。

被告：台州市某房地产开发有限公司，住所地：三门县海游镇上洋路×××号。

法定代表人：阮某，该公司总经理。

委托代理人：梅其良，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。

原告叶某、杨某与被告台州市某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2013年5月7日提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年7月18日对本案进行了公开开庭审理。二原告及被告的委托代理人梅其良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告叶某、杨某起诉称：原、被告于2009年11月25日签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于“某心湖国际”的A1#×××室商品房一套，面积为102.63平方米，其中套内面积为82.43平方米，共有面积分摊20.02平方米，该房总价款为471277元。合同详细约定了面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付房屋期限及条件、出卖人逾期交房的违约、物业管理用房等二十七个条款，并以附件的形式补充明确了双方的其他各项权利义务关系。其中《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，交付房屋期限及条件为，“出卖人应当在2011年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”。《浙江省商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，本合同继续履行”。《浙江省商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，“出卖人承诺于2011年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）（2）处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告按约支付房款471277元。而被告应在2011年8月31日前将经过各行政部门验收合格的房屋交付；应在2011年11月30日前取得土地、房屋权属证书，交付买受人。实际上，被告因绿化、容积率不达标等原因没有取得建设工程竣工验收备案证明，没有取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。被告至今亦没有为二原告办出土地使用权证、房产证，至2011年12月1日计算至2013年4月1日已逾期485天。被告曾向二原告发出过交房通知书，但具体时间记不清楚了，但因为涉案房屋不符合交房条件，故二原告未接收涉案房屋，被告第二次于2012年12月16日通知过二原告收房。涉案商品房具备交房条件日期为2012年5月11日，因双方纠纷尚未解决，故二原告尚未接收涉案商品房，故从2011年9月1日计算至2012年5月11日已逾期交房253天。根据《浙江省商品房买卖合同》第十条、第十六条规定，二原告选择继续履行合同，被告应承担违约责任，故现二原告起诉要求判令：一、被告履行《浙江省商品房买卖合同》，支付按已付房价款471277元按日万分之三从2011年9月1日起计算至2012年5月11日的逾期交房违约金计35769.92元；二、被告履行《浙江省商品房买卖合同》，支付按已付房价款471277元按日万分之三从2011年12月1日起计算至实际交付之日止的逾期办证违约金，暂算至2013年4月24日为68570.80元。

被告台州市某房地产开发有限公司答辩称：对双方

签订商品房买卖合同的时间以及约定事项、二原告已支付的

总房款、被告曾经向原告发出过交房通知书、涉案商品房所在小区的工程取得相关备案证明时间是2012年5月11日、二原告目前没有接收讼争房屋、尚未办理委托被告办理房屋权属证书的相关手续均无异议，但对以下事实有异议：本案二原告违约有二点：在没有任何理由的情况下，拒绝收房。1、本案是A区，A区房屋被告于2011年9月之前，被告寄送了包括原告在内的很多挂号信以及销售经理的电话通知，口头也催原告收房，原告就是不来，在去年的11月份，被告针对未交房的统一进行了特快件通知，二原告还是未来收房。2、根据合同附件八第六条第四款第二项，接到被告书面的通知，仍未接收房屋，视为交房。原告未提出书面及口头的未收房的理由，并且一直在违约状态地持续。3、三门法院以租金方式调整违约金是合理的，省高级人民法院也认可，且相类似的案件也是以租金方式作违约金补偿的。4、行政机关制作的商品房销售格式合同对房产公司存在不公平的现象，被告不存在违约责任。备案前后，被告各寄了一次挂号信及特快件。因原告拒绝接收房屋，被告很多后续办证工作无法办理。被告作为代理人，在授权人不接收房屋的情况下，被告无法办理产权证书。所以交证行为上被告不存在违约行为。综上，请驳回原告的诉讼请求。

二原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：

证据一，浙江省商品房买卖合同复印件一份，拟证明原、被告存在商品房买卖关系，合同约定房屋价款、交房时间、交房条件、交付房屋权属证书的时间、违约责任及违约金计算方式等，被告存在违约行为并应按合同约定支付违约金。

证据二，发票复印件一张，拟证明二原告已付清房价款。

被告对证据一、二质证认为：对证据的真实性均无异议。被告在通知原告收房时已经竣工验收合格，符合合同第九条约定。

被告无证据向本院提交。

本院统一确定工程验收合格时间为三门县建设规划局出具的该工程竣工验收备案文件的收讫日即2012年5月11日，且至该日双方所约定的交房条件相对应的文件等均已齐全，即2012年5月11日为实际符合交房条件的日期。

综上，本院确认定本案事实如下：

原、被告于2009年11月25日签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于“某心湖国际”商品房一套。约定房号为A1-×××号，建筑面积102.63平方米，房屋总价款471277元。《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。《浙江省商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任，“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。《浙江省商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2011年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②处理，①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，二原告按约向被告支付房价款471277元，其中现金151277元，按揭贷款320000元。2012年5月11日，三门县建设规划局收讫该工程竣工验收备案资料并进行备案登记，该商品房符合合同约定的交付条件。2012年12月，二原告收到被告发送的再次交房通知书。二原告至今尚未向被告受领涉案商品房，也尚未办理委托被告代办房屋权属证件的相关手续。

本院认为：原、被告之间订立的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。二原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于逾期交房违约金及逾期办证违约金，结合本案的事实及有关法律规定综合分析如下：（一）关于逾期交房违约金，首先涉及到逾期交房时间的认定。根据合同第九条约定，被告应于2011年8月31日前将符合相关条件的商品房交付二原告使用，但被告并未按约履行，故逾期交房的违约金应自约定日期的次日起算，被告虽辩称其在2011年8月20日至25日间通知二原告接收房屋，但未能证明涉案商品房于2011年8月31日符合交房条件，故二原告有权拒绝收房，并可向被告主张逾期交房违约金。双方对涉案商品房于2012年5月11日取得合同第九条约定工程竣工验收备案证明，故本院认为，涉案商品房于2012年5月11日具备合同约定的交房条件，故逾期交房违约金应计算至2012年5月11日止。其次，关于逾期交房违约金的计算标准，双方自愿约定从逾期之日起按已付房款的日万分之三标准计算，被告认为该约定的违约金过高并要求人民法院予以调低，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九之规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案双方当事人关于违约金的约定，其并未过分高于二原告的实际损失诸如已付房款的利息损失等，故本院认定逾期交房违约金按合同约定即按已付房款日万分之三计算，故二原告的第一项诉请，合法合理，本院予以支持。（二）关于逾期办证违约金。根据双方订立的《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，被告负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明和房屋所有权证。被告承诺于2011年11月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给二原告。而涉案商品房于2012年5月11日才具备交房条件，故被告逾期办证的行为显然违约。虽然双方约定逾期办证的违约金按已付房款的日万分之三计算，但相比较逾期交房而言，二原告因逾期办证导致的损失并不明显，也未提供证据予以证明，结合二原告按揭贷款及办理房产权属登记证书的具体时间及进度并非被告所能完全控制等客观因素，从公平角度出发，双方约定的逾期办证违约金标准显然过高，故双方在合同中约定按已付房价款日万分之三计算违约金，明显过高。对此，本院酌情调整逾期交证的违约金为按已付房价款1%计算，故原告的第二项诉请在4712.77元范围内，合法合理，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、限被告台州市某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告叶某、杨某逾期交房违约金35769.92元。

二、限被告台州市某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告叶某、杨某逾期办证违约金4712.77元。

如果被告台州市某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2390元，由原告叶某、杨某负担1460元，由被告台州市某房地产开发有限公司负担930元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式三份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费2390元。（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19×××01，开户银行：台州市农行］。

本案申请执行期限为二年

审　判　长　梅　丹

代理审判员　楼呈飞

人民陪审员　韩　瑛

二〇一三年七月二十二日

代书记员　蒋玛莉

合同纠纷