福建省厦门市思明区人民法院

民事判决书

（2014）思民初字第7053号

原告黄某英，女，19**年**月**日出生，汉族，住厦门市**区。

委托代理人张彦威，内蒙古义源律师事务所律师。

被告杨某，女，19**年**月**日出生，汉族，住厦门市**区。

委托代理人陈同裕、林小斌，福建英合律师事务所律师。

原告黄某英与被告杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告黄某英的委托代理人张彦威，被告杨某的委托代理人陈同裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄某英诉称，2006年5月17日，原告与被告签订一份《房产买卖协议》，约定原告将厦门市思明区嘉禾路335号天宝大厦第三十层F3-1号房出售给被告，总价格为16.5万元，建筑面积26.614平方米。双方约定购房余款1万元待被告拿到产权证当日一次性付清。后原告于2011年8月2日办理了委托公证，由被告全权代办一手产权证的相关事宜。被告于2011年8月31日已领取一手产权证，但其至今仍未将购房余款1万元支付原告，应承担逾期付款的违约责任。故请求判令被告杨某向原告黄某英支付购房款1万元及违约金（以购房款16.5万元为基数，按每日0.05%的标准，自2011年8月31日起计算至实际支付之日止）。

被告杨某辩称，1、原告的诉讼请求已经超过2年的诉讼时效。被告于2011年8月31日领取了讼争房屋的一手产权证，故原告应在2013年8月30日前向被告主张权利；原告明知原告已于2011年8月31日取得一手产权证，却怠于履行催款义务；2、被告未付的1万元购房款性质应为一手产权证押金，被告在办理讼争房屋一手产权证时支出的费用应从中扣除。依约定，应由原告办理一手产权证，由此产生的费用应当由其自行承担，后经原告授权，由被告代为办理一手产权证，被告为此垫付的费用应从未付购房款中抵扣，但原告拒绝抵扣，故被告不存在违约情形，不应承担违约金；3、原告要求的违约金明显偏高，应依法调减。

经审理查明，2006年5月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房地产买卖协议》，约定被告向原告购买厦门市思明区嘉禾路天宝大厦3008号房产（现门牌号为思明区嘉禾路335号3008室），成交价为16.5万元，其中于2006年5月17日支付1万元、于2006年5月18日支付14.5万元；被告不能按期向原告付清购房款或原告不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%违约金。该协议补充条款还约定：“交易一切费用由乙方全部负责承担。余款1万元整待甲方领取产权证交乙方当日一次付清”。

2011年8月2日，原告向被告出具一份《委托书》，委托被告代办讼争房屋产权办理事宜，包括代为办理房产登记手续、办理、领取和保管产权证及出售房产等。后，被告持上述《委托书》，于2011年8月31日领取了讼争房屋的一手产权证（产权人登记为原告黄某英）。

另查明，原告于2002年4月28日与厦门巩源天宝房地产开发有限公司就该公司开发的讼争房屋签订了一份编号为0202621的《商品房买卖合同》。

审理中，原、被告均确认，签订讼争协议时讼争房屋的产权尚未登记至原告名下（即尚未办理一手产权证），故约定待原告将讼争房屋的一手产权证交付被告后，被告同时支付购房余款1万元。后，虽由原告委托被告自行领取上述一手产权证，但双方并未再就1万元的购房余款具体如何支付进行重新约定。

以上事实，有《房地产买卖协议》、《委托书》、土地房屋登记卡及当事人的当庭陈述为证。本院对上述事实予以确认。

本案中，双方当事人的争议焦点为：一、诉讼时效期间是否届满；二、办理讼争房屋一手产权证的税费应由谁承担。

诉讼时效期间是否届满。

被告主张，本案诉讼时效期应从被告领取讼争房屋一手产权证

时起算，即从2011年8月31日起算，原告诉求超过诉讼时效。被告领取一手产权证后已通知被告，双方因一手产权证的税费是否应从未付购房款中抵扣发生争议，故自2011年9月后双方就未再联系。

并提交思明区嘉禾路335号1713室房屋的土地房屋登记卡，证明原告于2011年8月23日领取了该房屋产权证，该房屋与讼争房屋属同一大厦，原告应该知道此时讼争房屋已可办理一手产权证。

原告主张，对上述土地房屋登记卡真实性予以确认，但讼争房屋的一手产权证系被告自行领取，被告领取后也未告知原告，直至2014年春节后，原告才知道讼争房屋的一手产权证已经领取。

本院分析认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告约定原告将讼争房屋的一手产权证交付被告的同时支付购房余款，后，双方虽约定变更了一手产权证的领取方式，但并未就购房余款如何支付再做约定；结合交易习惯、合同目的等因素，被告向原告支付1万元购房余款的时间应认定为被告领取到讼争房屋一手产权证的同时，即2011年8月31日。因上述一手产权证系被告自行领取，依诚实信用原则，其应及时告知原告领取一手产权证的相关情况，而被告所举证据并不足以证明其已履行告知义务，且原告是否知晓讼争房屋能否办理一手产权证，与其在何时就应知道讼争房屋产权办理的实际情况之间并无关联性，故被告主张本案诉讼时效应从2011年8月31日起算，并无依据，本院不予采信，综上，本院认定本案诉讼时效期间并未届满。

办理讼争房屋一手产权证的税费应由谁承担。

被告主张，被告为办理讼争房屋一手产权证已垫付相关税费共

计2964元，该费用应由原告承担；讼争协议中约定由原告自行办理产权证后交给被告，故办理一手产权证的税费应由原告承担。另，被告还为原告垫付了水电费1000元，上述共计3964元均应在未付购房款中予以抵扣，故被告需支付的购房余款仅为6036元。并提交：1、契税完税证明、票据，证明办理讼争房屋一手产权证的登记费、契税共计2964元；2、原告出具的收条，证明被告代原告支付了房屋交付前发生的水电费1000元，该费用应由原告承担。

原告主张，办理讼争房屋一手产权证的税费共计2964元确由

被告支付，但讼争房屋的一手产权证系被告办理，由此产生的税费应由被告自行承担。被告主张的水电费系被告偿还原告自交房之后至2007年6月13日期间的水电费，并非被告垫付的水电费。

本院分析认为，原、被告双方在讼争协议中约定购房余款1万元在原告领取一手产权证交给被告的当日一次付清，即一手产权证应由原告自行办理，协议中也未特别约定办理一手产权证的税费由被告承担，由此可以推定一手产权证的税费应由原告自行承担；讼争协议中虽另有约定交易一切费用由被告全部负责承担，但该约定条款中的交易费用应限于原告将符合交易条件的房产（即该房产已登记在原告名下）过户至被告名下这一过程中发生的费用，不应涵盖将产权登记至原告名下（即办理一手产权证）的费用，故办理讼争房屋一手产权的税费应由原告承担。另，被告还主张其为原告垫付了1000元水电费，但所举证据尚无法证明被告为原告垫付水电费之事实，对其该项主张，本院不予认定。

本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应依约履行。如上分析，被告应在其领取讼争房屋一手产权证的同时即2011年8月31日向原告支付1万元购房余款，而被告至今仍未支付，已属违约，故被告除继续履行付款义务外，还应依约承担相应的违约责任。讼争协议虽有约定逾期付款的每日违约金按总购房款的0.05%计算，但综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况等，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金以未付购房款1万元为基数，按每日0.05%，自2011年9月1日起计算至本判决确定的还款之日止。被告提出因原告不同意将其垫付的税费、水电费从未付购房款中抵扣，故被告尚未支付上述购房款并不属违约。但根据相关法律规定，当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任；被告逾期支付购房款与原告未支付被告已垫付款项均属违约，两违约行为所导致的法律责任亦有不同，不宜抵扣，被告未付购房款仍为1万元，对被告前述抗辩，本院不予采信，被告可另行向原告主张垫付款项。综上，本院对原告诉讼请求，在前述分析范围内予以支持，超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百二十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告杨某于本判决生效之日起十日内支付原告黄某英购房款1万元及违约金（以1万元为基数，按每日0.05%的标准，从2011年9月1日起计算至本判决确认的付款之日止）；

二、驳回原告黄某英的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1035元，由原告黄某英负担859元，由被告杨

林负担176元；款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

代理审判员　王　瑛

二〇一四年六月十二日

代书　记员　周月娜

民事判决书