广东省佛山市禅城区人民法院

民事判决书

（2015）佛城法民一初字第435号

原告佛山市禅城区某某街道村尾北区股份合作经济社，住所：广东省佛山市禅城区某某街道村尾村。

负责人冯某。

委托代理人徐东剑、何家铭，均为广东国龙律师事务所律师。

被告招某某，女，汉族，19**年**月**日出生，住所：佛山市禅城区。

被告陈某某，住所：佛山市禅城区。

被告佛山市某某科技有限公司，住所：佛山市禅城区某某街道村尾北区工业*区**号之**。

法定代表人陈某某。

被告何某，男，汉族，19**年**月**日出生，住所：佛山市禅城区。

委托代理人招某某，女，汉族，19**年**月**日出生，住所：佛山市禅城区。

原告佛山市禅城区某某街道村尾北区股份合作经济社诉被告招某某、陈某某、佛山市某某科技有限公司（下简称某某公司）、何某租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判。因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与人民陪审员江言枝、区玉琴组成合议庭，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐东剑、何家铭，被告陈某某到庭参加诉讼，被告招某某、何某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称，2013年11月21日，被告招某某与原告签订《承包厂房合同书》，双方约定原告出租位于村尾北区工业二区18号的厂房，每月租金38880元。另水费按实际支出计算。双方还约定，如被告逾期交款，则每日按欠款金额的百分之0.5加收延期付款违约金，如被告逾期交款超出一个月，甲方有权收回厂房……。同日，被告何某和招某某与原告签订《承包厂房合同书》，双方约定原告将位于村尾北区工业二区18号之一的厂房（实际为空地），每月租金为4960元。另水费按实际支出计算。双方还约定如被告逾期交款，则每日按欠款金额的百分之0.5加收延期付款违约金，如被告逾期交款超出一个月，甲方有权收回厂房……。另租赁双方口头约定卫生费按每平方0.5元计收。合同签订后，原告依约向被告提供厂房和场地，被告何某、招某某将厂房和场地交予某某公司使用。三被告于2014年12月25日与原告签订了确认书，确认其欠原告租金321080元、水费736元、卫生费5052元，并且同意法院查封或将查封物移到其他地方再行查封，于2014年12月31日终止租赁关系，原告在2014年12月31日后有权另行招租。在原告代垫费用的情况下，直至2015年1月28日被告才将机器设备与货物搬放到厂房一旁，实际仍占用500平方米的厂房。而至今被告仍未支付欠款。另招某某与陈某某是夫妻关系，按照法律规定属于夫妻关系存续期间的夫妻共同债务。被告的行为损害了原告的合法权益，请求判令：1、原、被告解除租赁合同，并返还租赁厂房；2、各被告共同向原告支付租金321080元、水费736元、卫生费5052元，并且支付2015年1月1日起至2015年1月28日的租金32500元，余下占用的500平方米的厂房租金按照租赁合同约定的每平方米13.5元的价格计算至返还厂房之日止；3、被告向原告支付违约金暂计292739.2元，余下违约金自2015年2月3日起按照每日百分之0.5计算至被告支付欠款并返还租赁厂房之日止；4、被告向原告支付搬迁厂房设备的费用35600元；5、诉讼费用由被告承担。

诉讼中，原告明确对被告何某的诉讼请求为：1、立即搬出村尾北区工业二区18号之一的厂房空地并返还原告；2、支付租金44640元、卫生费1860元，余下占用的500平方米厂房租金按合同约定的每平方米13.5元价格计算至返还租赁厂房之日止；3、支付违约金4960元及暂计至2015年2月2日逾期利息45309.6元，余下违约金按照日百分之0.5计算至还清款项之日止；4、支付搬迁厂房设备的费用35600元；5、承担诉讼费用。

被告陈某某和某某公司共同答辩称，一、原告主张的2015年租金是按照合同的全部面积计算，但在2014年12月31日终止合同后，被告的机器设备仅占用约500平方米厂房，因此不应当按照全部面积计算2015年1月1日-2015年1月28日期间的租金，应当按照占用的500平方米计算；二、原告主张的千分之五违约金过高，应予调整。

被告招某某和被告何某未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

诉讼中，原告提交以下证据：

1、原告的组织机构代码证，被告招某某、陈某某、何某的身份证复印件，被告某某公司的组织机构代码证复印件。拟证明原告和四被告的主体资格。

2、佛山市石湾区人民政府结婚登记表（某某镇政府）石张结字第106号。拟证明被告陈某某与被告招某某是夫妻关系。

3、佛山市国土局文件（佛土建（1993）67号）。拟证明涉案土地及厂房由某某镇村尾管理区集体所有，其符合建设规划。

4、管理书。拟证明某某镇村尾管理区的名称根据粤发（1998）14号文变更为某某街道村尾村民委员会，由于村民委员会是村民的自治组织，不进行经济管理，相关经济管理工作由相应的集体经济组织进行，所以涉案的土地及厂房交由原告管理。

5、承包厂房合同书2份。拟证明被告何某、招某某与原告签订承包土地和厂房的合同，其中招某某签订的合同约定其租用位于村尾北区工业二区18号的厂房，每月租金为38880元；何某与招某某共同签订的合同则约定其租用位于村尾北区工业二区18号之一的厂房（实际为空地），每月租金为4960元；被告必须在每年每季第一个月10日前交清当年当季的承包款及其他费用，如被告逾期交款，则每日按欠款的百分之0.5加收延期付款违约金，如被告逾期交款超出一个月份，原告有权收回厂房……。

6、确认书。拟证明被告招某某、陈某某、某某公司与原告签订确认书，确认暂计至2014年12月25日欠原告租金321080元，水费736元，卫生费5052元。

7、收据（编号：1747715号）。拟证明原告代被告垫付涉案厂房内机械设备的搬运费用35600元。

四被告诉讼中均未提交证据。

经庭审质证，本院认证如下：被告招某某、何某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据1-6，被告陈某某和某某公司均无异议，本院予以采信。原告的证据7，有原件核对，且被告陈某某和某某公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认。

综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：

1993年5月12日，原佛山市国土局向某某镇村尾管理区办事处作出佛土建（1993）67号《关于某某镇村尾管理区要求办理商住用地的批复》，同意该管理区先期使用位于本管理区地段的水田22194平方米（折合33.291亩，位置附图，其中规划道路占地7.631亩，实际用地25.66亩），作为管理区人均35平方米以内的商住用地。

2013年11月21日，原告（发包方、甲方）与被告招某某（承包方、乙方）签订《承包厂房合同书》，约定：一、甲方提供现有厂房（水泥钢筋结构）面积共2880平方米给乙方使用……二、厂房的承包期限为三年，即从2013年11月16日起至2016年11月15日止。三、承包款及其它费用的计算。厂房租金占40%，失地农民补偿款占40%，基础设施维护费占20%。面积合计2880平方，每平方米每月13.50元，每月缴费38880元，每季缴费116640元，每年缴费466560元。……乙方必须在每年每季第一个月10日前交清当年当季的承包款及其它费用，逾期交款，每日按欠款金额的百分之0.5加收延期付款违约金……五、该厂房在承包期间，乙方必须负担的费用：水电费、税金、工商管理费、厂房的维修费用……七、乙方在签订本合同时先预付131250元给甲方作履行合同的信用担保……电费按金15000元。

同日，原告（发包方、甲方）与被告何某、招某某（承包方、乙方）签订《承包厂房合同书》，约定：一、甲方提供现有厂房（空场地结构）面积共620平方米给乙方使用……二、厂房的承包期限为三年，即从2013年11月16日起至2016年11月15日止。三、承包款及其它费用的计算。厂房租金占40%，失地农民补偿款占40%，基础设施维护费占20%。面积合计620平方，每平方米每月8元，每月缴费4960元，每季缴费14880元，每年缴费59520元。……乙方必须在每年每季第一个月10日前交清当年当季的承包款及其它费用，逾期交款，每日按欠款金额的百分之0.5加收延期付款违约金……五、该厂房在承包期间，乙方必须负担的费用：水电费、税金、工商管理费、厂房的维修费用……六、……如乙方丧失继续经营的能力可终止合同的履行，但乙方必须在终止合同前两个月提出，并一次性补偿一个月租金给甲方，否则视乙方违约处理……。

2014年12月25日，原告（甲方）与被告招某某、某某公司（乙方）签订《确认书》，内容为“乙方租用甲方位于佛山市禅城区某某街道村尾村北区工业二区18号厂房及18号之一空地，因乙方经营困难，经双方协商，达成协议如下：一、现有厂房内的设备等已被人民法院查封，双方同意，人民法院解封或将查封物移到其他地方再行查封。于2014年12月31日双方终止租赁关系，甲方再2014年12月31日后有权另行招租。二、乙方欠甲方的租金321080元，水费736元，卫生费5052元，由双方另行协商解决或由甲方通过法律渠道解决。三、本确认书一式两份，自双方签名、确认后生效。甲乙双方各持一份，有同等法律效力。”原告在“甲方”落款处盖章，被告某某公司、招某某、陈某某在“乙方”落款处盖章、签名捺印。上述确认书空白处手写“双方同意2014年12月31日终止合同，合同原件已由村尾北区股份合作经济社收回”，原告、被告某某公司、招某某、陈某某分别在下方盖章、签名捺印。

2015年1月30日，东莞市富发拆迁工程有限公司佛山分公司向原告出具NO.1747715《收据》，确认收到佛山市禅城区某某街道村尾村某某科技有限公司厂房内搬运机器及杂物工人工资和搬运机械费用合计35600元，并加盖公司财务专用章予以确认。

另查明，2015年3月31日，佛山市禅城区某某街道村尾村民委员会出具《管理书》，内容为：位于禅城区某某街道村尾村民委员会内村尾北区工业二区土地及厂房（土地批文号：佛土建（1993）67号），产权属佛山市禅城区某某街道村尾村民委员会农民集体所有，村尾管理区根据粤发（1998）14号文决定，变更为某某街道村尾村民委员会，根据现有体制，村民委员会是村民的自治组织，不进行经济管理，经济管理工作由相应的集体经济组织进行，因此该土地及厂房一直由佛山市禅城区某某街道村尾北区股份合作经济社管理。

原告陈述：18号之一空地的合同是与何某签订，何某签订合同后将场地交付某某公司使用，故何某作为合同签订方应承担责任；被告的设备货物现处于查封状态，法院查封后被告没有提供场地另行存放，为减少双方损失，经法院同意，原告2015年1月28日集中将设备和物品大部分堆放在厂房一楼，因空地与厂房相连，空地也堆放了部分物品和设备，原告诉请的搬迁费就是指该次移动搬运产生的费用，原告已通知被告，但被告不予理睬，原告已实际支付了35600元；原告诉请返还的厂房和空地即为对方被告物品和设备的500平方米；经本社查账核对，暂时未查到被告向本社缴纳保证金，同时本社并没有收到劳动部门要求冻结被告所陈述的合同保证金的通知。

被告某某公司和陈某某陈述：原告前任村委会工作人员要求被告分两个合同承租涉案场地，但鉴于被告陈某某和招某某是夫妻关系，不能同时签两份合同，被告陈某某就找了朋友何某，以其名义签订合同，当时各方在场已口头说明何某不承担责任，如果何某是承租人，必须在确认书上签名，但确认书只有另三被告签名，已可以证明何某不是承租人，无需承担责任；被告不是没有场地另行存放，但没人征求过被告的意见，确认书已明确被告同意法院解封或另找地方查封，一直是法院操作，执行法官要求被告派两个员工去监督设备和物品，防止被挪动或丢失，后来村委会向法院提出减少损失，将厂房另行出租，法院要求村委会可将物品和设备另行存放，但未通知被告可另行存放；原告主张的搬运费用过高，被告找人搬迁设备，所有搬迁费用只需要22000元，而且是从某某搬至罗村，包括装卸、安装费用；对设备和物品确实搬动过的事实无异议，村里跟被告说大概占用500平方米，被告没有实际丈量；合同约定的保证金131250元，在处理工人工资时，劳动仲裁提出暂时将保证金冻结，被告也不清楚如何处理；被告陈某某与招某某至今仍为夫妻关系。

本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告虽是18号之一空地的合法权利人，但涉案18号厂房未履行合法报建手续和取得建设工程规划许可证，且在法庭辩论终结前，原告亦未能提供该厂房已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告2013年11月21日与被告招某某就18号厂房签订的《承包厂房合同书》应属无效。而原告2013年11月21日与被告招某某、何某就18号之一空地签订的《承包厂房合同书》是各方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。

关于原告诉请解除租赁合同、返还租赁厂房。如前认定，原告2013年11月21日与被告招某某就18号厂房签订的《承包厂房合同书》应属无效，故原告诉请解除，于法无据，本院不予支持。而原告2013年11月21日与被告招某某、何某就18号之一空地签订的《承包厂房合同书》，据前查明，原告与被告招某某、某某公司、陈某某已于2014年12月25日签订《确认书》，一致同意于2014年12月31日终止租赁关系，故本院确认关于18号之一空地的《承包厂房合同书》已于2014年12月31日解除。至于返还厂房，原告主张被告的设备和物品被法院就地封存、占用500平方米涉案厂房，被告某某公司和陈某某对其设备和物品至今仍占用原告厂房的事实无异议，亦无提供有效的证据反驳原告主张的占用面积，本院对原告主张的占用事实予以确认。由于原告未有举证证明500平方米占用面积的具体范围，结合原告主张的占有使用费计算标准，本院认定占用的对象为涉案厂房。因厂房的合同承租人为被告招某某，被告某某公司对占有使用厂房和空地的事实予以确认并与原告签订确认书，确认相关欠费，故返还厂房的主体应为被告招某某和某某公司，原告诉请被告何某与陈某某连带返还，无事实和法律依据，本院不予支持。

关于原告诉请的欠费。据前查明，被告招某某、某某公司与原告签订确认书，确认拖欠租金321080元、水费736元、卫生费5052元，被告何某无正当理由拒不到庭抗辩和提供证据予以反驳，本院对上述欠费予以确认。根据确认书的约定，被告应将查封物转移到其他地方查封，但原告主张直至2015年1月28日其代被告将查封物集中堆放、支付搬迁费用35600元，由于被告某某公司对设备和物品由原告搬动并集中存放的事实无异议，且原告提供了搬运费用的支出凭证予以证明，本院对上述事实亦予以确认。因此，被告招某某、何某、某某公司还应向原告支付2015年1月1日至2015年1月28日期间的占有使用费39597元【（38880元＋4960元）÷31天×28天】，原告仅主张32500元系对其自身诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。至于2015年1月29日至实际返还500平方米厂房之日止的占有使用费，被告招某某和某某公司应按照每月6750元（13.5元／月／平方米×500平方米）的标准向原告支付。被告抗辩主张搬运费35600元过高，经查，在被告不履行返还涉案厂房和空地义务的情况下，原告作为出租方为减少损失，将被告物品和设备集中堆放的行为并无不当，为此已实际支出的搬运费用理应由被告承担，被告的抗辩意见，本院不予采纳，被告招某某、何某、某某公司应向原告支付该笔费用。

至于原告诉请的违约金，如前认定，涉案厂房的租赁合同无效，其约定的违约金条款亦属无效，而原、被告签订的确认书并未对厂房的欠费和空地的欠费作出区分，故本院酌定被告以359368元（321080＋736＋5052＋32500）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自原告起诉之日起，即2015年2月6日起向原告支付逾期付款利息，原告诉请超出部分，本院不予支持。

至于被告陈某某，其与被告招某某系夫妻关系，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”之规定，因被告招某某所负上述债务发生在其与被告陈某某夫妻关系存续期间，且无证据证明不属夫妻共同债务的情形，故应按共同债务处理，被告陈某某应对被告招某某在本案中的债务承担共同清偿责任。原告诉请有理，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：

一、确认原告佛山市禅城区某某街道村尾北区股份合作经济社与被告招某某于2013年11月21日就村尾北区工业二区18号厂房签订的《承包厂房合同书》无效；

二、确认原告佛山市禅城区某某街道村尾北区股份合作经济社与被告招某某、何某于2013年11月21日就村尾北区工业二区18号之一空地签订的《承包厂房合同书》已于2014年12月31日解除；

3、被告招某某、佛山市某某科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区某某街道村尾北区股份合作经济社返还位于村尾北区工业二区18号、面积为500平方米的厂房；

4、被告招某某、佛山市某某科技有限公司、陈某某于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区某某街道村尾北区股份合作经济社支付租金321080元、水费736元、卫生费5052元、2015年1月1日至2015年1月28日的占有使用费32500元，合计359368元及利息（利息以359368元为本金，从2015年2月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；

5、被告何某以本金50980元为限，对上述第四项债务承担连带清偿责任；

6、被告招某某、佛山市某某科技有限公司、陈某某于本判决发生法律效力之日起十日内，按照每月6750元的标准向原告佛山市禅城区某某街道村尾北区股份合作经济社支付自2015年1月29日至实际返还500平方米厂房之日止的占有使用费；

七、被告招某某、何某、佛山市某某科技有限公司、陈某某于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区某某街道村尾北区股份合作经济社支付搬运费35600元；

八、驳回原告佛山市禅城区某某街道村尾北区股份合作经济社的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行返还义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审　判　长　田　媛

人民陪审员　李玉珠

人民陪审员　江言枝

二〇一五年六月八日

书　记　员　李若梅

民事判决书