山东省济阳县人民法院

民事判决书

（2013）济阳民初字第517号

原告吴某，男，19**年**月**日生，汉族，住济南市。

原告刘某，女，19**年**月**日生，汉族，住址同上。系原告吴某之妻。

上述两原告委托代理人孙玉春，山东齐创律师事务所律师。

上述两原告委托代理人张波，山东齐创律师事务所实习律师。

被告高某军，男，19**年**月**日生，汉族，现住济阳县。

被告杨某燕，女，19**年**月**日生，汉族，住址同上。系被告高某军之妻。

上述两被告委托代理人郭焱，山东荟萃律师事务所律师。

原告吴某、刘某诉被告高某军、杨某燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月10日立案受理。2013年10月28日吴某、刘某申请将本案与（2013）济阳民初字第517号案合并审理，经审查，符合法律规定，本院予以准许。依法由审判员李娜适用简易程序于2013年10月28日公开开庭进行了审理。后发现案情复杂，本院又依法组成合议庭于2014年10月17日公开开庭进行了审理。第一次开庭时两原告的委托代理人孙玉春、两被告的委托代理人郭焱到庭参加了诉讼。第二次开庭时两原告的委托代理人孙玉春、张波到庭参加了诉讼，两被告的出庭人员无变化。本案现已审理终结。

两原告诉称，2012年10月18日，原告吴某、刘某与被告高某军、杨某燕（两被告为夫妻关系）签订房屋买卖合同一份，合同约定：两被告将坐落在县城济北开发区的房产出售给原告，并将出售房屋相关的土地使用权同时转让给原告。合同签订当日，原、被告双方共同办理了房屋所有权转移预告登记，有效期为6个月，自2012年10月18日至2013年4月17日止。合同签订当日，原告向两被告支付购房款40万元。原告完全履行合同义务后，多次要求被告履行过户义务，但被告无正当理由拒绝履行。为维护原告的合法权益，请求法院判令两被告履行合同义务，协助原告办理房屋所有权转移登记手续；诉讼费用由被告承担。

两被告辩称，两原告系夫妻关系，两被告亦系夫妻关系。2012年8月，高某军因急需资金经人介绍认识了从事民间借贷的吴某并向其借款30万元，利息8分（每月利息24000元）。当时原告将自己位于济北开发区的房产（使用面积591㎡）抵押给了吴某。2012年10月18日，被告与原告一起到济阳县房管局办理房屋抵押手续时，高某军夫妇只是在被告要求的地方签上了自己的名字，没有审查内容，吴某亦没给高某军夫妇任何书面材料。高某军夫妇一直认为办理的是抵押手续。至两原告起诉时，被告才知道当时签的是房屋买卖合同。合同约定的房屋价值与该房屋的实际价值悬殊巨大，两被告不可能以40万的价格卖掉价值350万元的房屋。

经审理查明，2012年10月18日，原告吴某、刘某作为买方与作为卖方的被告高某军、杨某燕签订房屋买卖合同，约定如下：一、卖房将坐落在县城济北开发区的房产，产权证号：济阳房权证城区字第某某号，建筑面积848.03平方米出售给买方，并将与出售房屋相关的土地使用权同时转让给买方。二、双方议定上述房地产的总价款（含附属建筑物）为人民币肆拾万元。三、房产买卖成交后，在房产交易登记主管机关规定的期限内，双方共同申请办理过户手续。四、卖方保证上述房地产合法，权属清楚。双方签约后，若发生与卖方有关的产权纠纷或债务纠纷，概由卖方负责清理，并承担民事责任，由此给买方造成的经济损失，卖方负责赔偿。五、在履行本合同的过程中，若发生争议，双方应采取协商办法解决；协商不成时，可向仲裁委员会申请仲裁，或直接向人民法院起诉。六、本合同自双方签字（盖章）并经房产交易登记主管机关批准之日起发生法律效力，双方不得毁约。七、办理房地产交易过户登记手续所需缴纳的有关税、费，由卖方承担。八、房产转让后，应当向土地管理部门申请办理土地使用权变更登记。九、本合同一式三份，双方各持一份，房产交易登记主管机关存档一份。十、双方约定的其他事项：根据合同约定办理预告登记，有效期为6个月，自2012年10月18日起至2013年4月17日止。高某军、吴某、杨某燕、刘某在合同中予以签字摁印。并附有高某军于2012年10月18日签字的收到条一份，内容为今收到吴某现金40万元，肆拾万元。

2012年2月29日，济阳恒通房地产评估事务所有限公司作出房地产（预）估价报告，报告意见为位于济阳县城济北开发区高某军的商业楼房（共有2幢建筑物，第一幢建筑面积606.92平方米，混合结构，商业用途，总层数3层，所在层数1-3层，建于2002年；第二幢建筑面积238.56平方米，混合结构，商业用途，总层数2层，所在层数1-2层，建于2002年。产权人：高某军。房屋所有权证号：济阳房权证城区字第某某号；房屋共有人：杨某燕。），经测算，该房地产在2012年2月29日房地产价值总额为3500000.00元，单价4140元／平方米。原告吴某对该估价报告不认可。

2013年4月11日吴某因与高某军存在民间借贷纠纷向济南市历城区人民法院起诉，该院于2013年9月16日作出（2013）历城民初字第932号民事判决书，判决被告高某军于判决生效之日起十日内支付吴某借款64万元并支付利息。高某军不服上诉至济南市中级人民法院，该院于2014年1月13日作出（2013）济民五终字第728号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现上述两判决均已生效。吴某、刘某申请对本案中高某军所有的房屋进行强制执行，济南市历城区人民法院委托本院执行，经本院向济阳县国土资源局调查，被告高某军、杨某燕共同持有的涉诉房产的济阳国用（2000）第423号土地使用权证在济阳县国土资源局无任何登记记录。2013年12月26日本院依法向济阳县济北街道办事处对涉诉房产所使用土地的性质进行核实，济北街道办事处口头回复该房产所使用土地属于济阳县济北街道办事处朱家村的集体土地，属于农民集体所有。

本院所确认的上述事实，有原告提供的身份证复印件、户籍证明信、高某军、杨某燕的结婚证复印件、房屋所有权（初始）登记表、商品房买卖合同、建设工程规划许可证、收到条，被告提供（2013）历城民初字第932号民事判决书，本院依法调取的（2014）历城执字第594号案卷卷宗以及原、被告陈述等在案为凭。这些证明材料经开庭质证和本院审查，可以采信。

本院认为，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案中，两原告主张两被告所有的产权证号为济阳房权证城区字第某某号房屋所占用土地的权属证书系济阳国用（2000）第423号，经查该证在济阳县国土资源局没有登记记录，无法确认该证的真实性，本院不予认定。经过本院向济阳县济北街道办事处核实，结合被告所在的朱家居委会属“村改居”的事实，可以确定本案涉诉土地系农民集体土地，属于农村集体资产，应由农村集体经济组织统一管理，个人无权处置。原、被告签订的房屋买卖合同违反了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号），侵犯了农村集体经济组织的权益，损害了社会公共利益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，属于无效合同。故对两原告要求两被告履行合同义务，协助原告办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求无法支持，本院应当驳回原告的诉讼请求。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告吴某、刘某的诉讼请求。

案件受理费28000元，由原告吴某、刘某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　李　娜

审　判　员　杨晓晓

人民陪审员　温明银

二〇一四年十一月三日

书　记　员　刘　丽

民事判决书