济南市历下区人民法院

民事判决书

（2013）历商初字第2801号

原告苗某，男，汉族，招商银行职员，住济南市。

委托代理人王俊生，山东垠鹏律师事务所律师。

委托代理人肖云鹏，山东垠鹏律师事务所律师。

被告房某某，男，汉族，住济南市。

法定代理人张某燕（系被告房某某之母），女，，汉族，无业，住济南市。

被告张某燕，女，汉族，无业，住济南市。

原告苗某与被告房某某、张某燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苗某的委托代理人王俊生、肖云鹏，被告张某燕（被告房某某的法定代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告苗某诉称，2013年11月2日，苗某与房某某签订《房屋买卖合同》，约定：被告房某某自愿出售位于济南市历下区东山墅7号楼*单元20*室的房产给苗某，苗某在买卖合同签订时向房某某支付定金20000元，交易方式为合同更名。合同签订当日，苗某向张某燕交付定金20000元。2013年12月3日，苗某与张某燕签订《补充协议》，约定2014年1月23日前付清全部购房款。2013年12月3日签订补充协议后，苗某通过东山墅开发公司了解到房屋无法办理合同更名。房某某所售房屋尚未交房，尚未办理房产证，且因限购政策无法办理网签，也无法办理房产证。开发商不能办理合同更名，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。原、被告双方均没有过错，均不属于违约，属于客观原因导致合同无法继续履行，均不承担违约责任。但两被告应当退换原告交付的定金。因该房屋交易通过房屋中介办理，涉及中介费问题，中介是否具备房屋经纪机构资质尚不清楚，双方不宜私下协商解决。特向法院起诉，请求依法判决：1、解除苗某与房某某、张某燕签订的房屋买卖合同及补充协议；2、被告房某某、张某燕退换原告苗某定金20000元。

原告苗某为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：

证据1、2013年11月2日原、被告以及中介共同签订的房屋买卖合同1份，证明合同交易的方式为合同更名，之后的履行过程中，合同是无法履行的；

证据2、2013年12月3日原、被告以及中介三方签订的补充协议1份，证明苗某基于诚实信用的原则为了更好的履行合同签订了该协议，并不是协议中体现的苗某没有能按照规定时间支付房款，而是因苗某要求房某某、张某燕以及中介方提供涉案房屋相关的材料信息以保障原房屋买卖合同顺利履行的证据材料，才导致签订该补充协议；

证据3、2013年11月2日被告张某燕出具的定金收条1份，证明合同签订当日原告苗某交付给被告张某燕房屋定金20000元；

证据4、山东地税金税三期试点工作领导小组办公室出具的《关于进一步规范项目管理软件系统预售商品房买卖合同撤销（变更）等有关问题的通知》1份，是原告苗某到涉案房屋开发商处了解变更房屋合同主体由开发商出具的该材料，证明原、被告之间签订的合同属于假退房真转让的情况，因涉嫌避税，所以地税无法变更合同的主体，故开发商也无法变更房屋主体；

证据5、苗某在中国建设银行的银行卡明细查询单1份，证明2013年12月4日前苗某有能力支付购房款75万元；

证据6、刘某（系苗某之妻）上海浦东发展银行账务信息查询单1份，证明苗某有能力支付后续房款，原告苗某解除合同不是无能力付款，而是开发商无法办理过户。

被告房某某、张某燕辩称，因为合同约定原告苗某应于2013年11月23日付款，但是苗某没有付款，签订补充协议后，苗某也没有按照补充协议付款，所以是原告苗某违约，故20000元定金不予退还。

被告房某某、张某燕为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：

证据1、2011年5月23日房某某与济南某置业有限公司签订的商品房买卖合同1份，证明被告房某某购买了涉案房屋，支付方式为一次性付款，因为限购政策，第三套房屋无法办理网签，所以才出售该房屋，房屋已经交房了；

证据2、济南某置业有限公司出具的收款收据2张，证明房某某已经付清房款，因为没有网签，所以无法开具发票；

证据3、东山墅2号楼*单元40*室商品房买卖合同以及网签记录（复印件）各1份，证明同小区内的其他商品房能够办理网签变更。

经庭审质证，被告房某某、张某燕对原告苗某提交的证据1-6真实性均无异议；但对证据1的证明目的也有异议，认为不是买卖合同无法履行，而是原告苗某不履行合同，合同签订后被告房某某、张某燕一直配合原告苗某更名，且把所有材料都提交给开发商了；对证据2的证明目的也有异议，认为是因为原告苗某当时资金不到位，没有按时支付房款，所以双方才签订补充协议；对证据4，认为涉案房屋还没有网签，所以被告房某某、张某燕未到地税局开具发票，只有开发商出具的收据；对证据5，认为该账户内的存款为原告苗某借款来支付房款；对证据6，认为与本案无关，无法证明原告苗某有付款能力。原告苗某对被告房某某、张某燕提交的证据对证据1真实性无异议，但是涉案房屋并未实际交房；对证据2无异议；对证据3真实性无法核实，认为该证据与本案无关，对该证据不予认可。

另，本院就涉案房屋能否办理商品房买卖合同更名等事项，到济南某置业有限公司进行了调查，并制作了调查笔录，主要内容为：涉案房屋已办理了初始登记，于2013年具备办证条件；据该公司法务专员了解，因相关行业规范的约束，该公司销售的房屋无法通过变更商品房买卖合同交易对象的方式，即合同更名的方式进行转让，之前也没有办理过合同更名，对小区内其他房屋是否进行转让等情况不了解。经质证，原告苗某对该调查笔录无异议；被告房某某、张某燕对该调查笔录真实性无异议，认为涉案房屋没有办理网签备案，但被告房某某、张某燕已提交的同小区其他房屋信息变更的证据材料。

经审查，本院对原、被告提交的证据均确认为有效证据。

经审理本院认定，2013年11月2日，房某某与苗某经由济南历下某某房屋信息咨询中心（以下简称某某咨询中心）签订房屋买卖合同一份，房某某为涉诉房屋的出卖人（张某燕为房某某出卖涉诉房屋的委托代理人），苗某为涉诉房屋的买受人，某某咨询中心作为居间人亦在该房屋买卖合同上签章。该房屋买卖合同约定，苗某购买房某某所有的位于济南市历下区东山墅7号楼*单元20*室的房产（以下简称涉案房屋），房屋总价款2460000元；苗某在买卖合同签订时向房某某支付定金20000元；苗某应于合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向某某咨询中心支付佣金20000元；在第十条其他约定事项中手写部分的内容为：“双方经协商达成如下协议：1、交易方式为合同更名；2、付款方式为一次性付款，付款日期为2013年11月23日前，并于当日完成更名事宜；3、房某某应积极配合苗某提供合同更名所需的相关资料，及时提交更名申请等；4、苗某应按合同要求及时付清房款；5、房某某、苗某任何一方违约均按合同第九条追究违约责任；6、合同更名完成当日即进行物业交割，物业交割前的费用由房某某承担，物业交割后的费用由苗某承担。”房屋买卖合同签订当日，苗某向房某某的法定代理人支付定金20000元。

2013年12月3日，房某某与苗某就房屋买卖的相关事宜签订补充协议一份，某某咨询中心作为居间人亦在该补充协议上签章。该补充协议约定，苗某于2013年12月4日前支付房某某房款750000元，剩余房款1690000元从2013年11月24日起截止到2014年1月23日前，按年利6%的利率支付房某某，计算方法按天计算。如果苗某能在2013年12月4日前多付房款，多余部分仍不计息，具体付款数额以房某某收条数额为准。另，原告苗某在中国建设银行的账户，2013年12月3日的账户余额为750687.93元；苗某之妻刘某在上海浦东发展银行的账户，2014年1月23日的账户余额为1853463.26元。

经查，涉案房屋是房某某于2011年5月23日从济南某置业有限公司处购得，房某某已付清全部购房款，因限购政策未办理网签备案。涉案房屋所在小区2号楼3单元401室房屋的商品房买卖合同上载明的买受人与网签备案的购房人姓名不一致。济南某置业有限公司表示涉案房屋无法通过变更商品房买卖合同交易对象的方式，即合同更名的方式进行转让，该公司也没有办理过合同更名的业务。

本院认为，原告苗某与被告房某某于2013年11月2日签订的房屋买卖合同以及2013年12月3日签订的补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，因此该房屋买卖合同及补充协议均合法有效。根据合同约定，涉案房屋的交付方式为办理合同更名，而从涉案房屋商品房买卖合同中载明的出卖人济南某置业有限公司处调查的情况可知，济南某置业有限公司无法为房某某和苗某办理商品房买卖合同的更名。被告房某某、张某燕提交的涉案房屋同小区2号楼*单元40*室房屋的两份证据材料，只能证明商品房买卖合同上载明的买受人与网签备案的购房人姓名不一致，无法证明该房屋发生信息变更的原因与本案的情况相同，因此，对被告房某某、张某燕主张涉案房屋可以办理合同更名的意见，本院不予采信。故，房屋买卖合同中约定的办理合同更名的交付方式，属于履行不能条款。并且，房某某和苗某未在房屋买卖合同及补充协议中约定涉案房屋的其他交付方式。因此，原告苗某主张解除房屋买卖合同及补充协议，理由正当，且被告房某某未提出继续履行合同的主张，故，对于原告苗某主张于2013年12月13日起诉之日解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告在房屋买卖合同中约定的房屋交付方式为履行不能条款，是导致房屋买卖合同及补充协议解除的原因，因原、被告双方均不存在违约的情形，故本案不适用定金罚则。因此，被告房某某、张某燕应当退还原告苗某定金20000元，对原告苗某的该项诉讼请求，本院予以支持。被告房某某、张某燕主张原告苗某违约，不应退还20000元定金的抗辩意见，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：

一、原告苗某与被告房某某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2013年12月13日解除；

二、被告房某某、张某燕于本判决生效之日起十日内退还原告苗某定金20000元。

案件受理费人民币300元，由被告房某某、张某燕负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判长　綦晓玥

人民陪审员　李贵生

人民陪审员　顾建金

二〇一四年九月十五日

书记员　刘阳

房屋买卖合同纠纷