济南市历下区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）历民初字第1620号

原告济南军区某某部济南第＊离职干部休养所，住所地济南市。

法定代表人孙某某，所长。

委托代理人张宝军，山东鲁泉律师事务所律师。

委托代理人展先勇，某某某，住济南市。

被告济南某某食品有限公司，住所地济南市。

法定代表人马某某，总经理。

委托代理人高磊，山东昌平律师事务所律师。

委托代理人陈艳，山东昌平律师事务所律师。

被告济南某某某酒店某某有限公司，住所地济南市。

法定代表人刘某，经理。

委托代理人高磊，山东昌平律师事务所律师。

委托代理人魏红，某某，住济南市。

原 告济南军区某某部济南第＊离职干部休养所（以下简称济南军区第＊干休所）与被告济南某某食品有限公司（以下简称济南某某食品公司）、济南某某某酒店某某有 限公司（以下简称济南某某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南军区第＊干休所的委托代理人张宝 军、展先勇，被告济南某某食品公司的委托代理人高磊、陈艳，被告济南某某某公司的委托代理人高磊、魏红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原 告济南军区第＊干休所诉称，济南军区第＊干休所与济南某某食品公司于2004年1月1日签订（2004）房租合字第01号军队房地产租赁合同，济南军区第 ＊干休所将坐落于济南市历下区某某某某某某某某某某某某某某某某某的房屋（以下简称涉诉房屋）出租给济南某某食品公司使用。合同对房地产的租赁用途，没有 出租人书面同意承租人不得对租赁房地产进行改装修和增建、不得转租以及合同的提前解除权等做了约定。济南某某食品公司在合同履行期间，多次违反多项合同条 款，具体如下：擅自改变租赁用途、未与济南军区第＊干休所协商、未经济南军区第＊干休所书面同意，私自对涉诉房屋进行改装修；私自将涉诉房屋转租，并私自 改变承租用途；没有履行附加条款第2条对内要搞好老干部的生活服务保障工作，调剂好干部、战士的日常生活之义务，对济南军区第＊干休所离退休人员生活造成 不良影响，广大老干部非常不满意。为此，济南军区第＊干休所要求：1、确认济南军区第＊干休所与济南某某食品公司于2004年1月1日签订的（2004） 房租合字第01号军队房地产租赁合同，于2013年9月3日解除；2、判令济南某某食品公司、济南某某某公司腾空、返还涉诉房屋房屋；3、济南某某食品公 司、济南某某某公司赔偿损失50万元；4、本案诉讼费用由济南某某食品公司、济南某某某公司负担。

原告济南军区第＊干休所为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

证据1、房屋租赁合同，证明双方约定的租赁用途，济南某某食品公司对涉诉房屋不得私自转租、不得私自改装修，一方违约，对方有合同提前解除权等内容；

证据2、房屋租赁结构图（12张）和法院到涉诉房屋调查时拍摄的改装修的照片一宗，证明济南某某食品公司违反约定私自对租赁房屋进行改装修；济南某某食品公司违反合同约定私自改变房屋租赁用途，用于非餐饮经营，在楼上开了一家某某某某某某养生馆；

证据3、济南某某食品公司及济南某某某公司的工商登记基本情况，证明两公司是完全独立的法人，济南某某食品公司违反约定私自将涉诉房屋转租给济南某某某公司，同时证明济南某某食品公司违反约定私自改变租赁用途；

证据4、解除租赁房屋合同通知书、邮寄单据、邮局邮寄详情单、2013年8月31日在济南某某某公司门口张贴送达解除合同通知的照片，证明租赁合同已依法解除；

证据5、涉诉房屋的房产证及军用房产坐落平面图（均系复印件），证明房屋是济南军区第＊干休所的房产，济南军区第＊干休所具有诉讼主体资格，租赁合同有效；

证据6、济南军区第＊干休所退回济南某某某公司打入济南军区第＊干休所账户的款项（房屋租金）凭证，证明合同已经解除，济南军区第＊干休所已不再收取济南某某食品公司或济南某某某公司的租金；

证据7、EMS发件单，证明济南军区第＊干休所给济南某某食品公司邮寄的解除房屋租赁合同通知书于2013年8月31日9时送达，有收件人于某的签名，同时证明房屋租赁合同已于该日解除；

证据8、济南军区房地产某某局出具的许可文件，证明济南军区第＊干休所有权出租涉诉房屋。

经 原告济南军区第＊干休所申请，本院调取了山东省某某某某研究院对涉诉房屋加固改造的设计施工图纸，济南军区第＊干休所认为该图纸可以证明，涉诉房屋以下部 分需进行拆改：一层，B轴处墙体需拆除，二轴处墙体需拆除，3轴B-G轴需部分拆除，4轴B-G需部分拆除；二层至五层，E轴1-3轴需部分拆除，3-6 轴需拆除，D轴1-3轴需部分拆除，4-6轴需拆除。

被 告济南某某食品公司辩称：一、济南军区第＊干休所诉称与事实不符。1、房屋租赁合同签订之日起，济南某某食品公司委托刘某女士成立酒店在此经营。2008 年8月以前的实际承租人为济南某某餐饮娱乐有限公司（以下简称济南某某公司），2008年8月至今的实际承租人为济南某某某公司。上述实际承租人适用涉诉 房屋期间，济南军区第＊干休所对此明知，均收取了相关房租及水电费等，且多年来一直未提出异议，济南军区第＊干休所不能以此为由要求解除合同。2、 2004年第一实际承租人济南某某公司营业之初便对涉诉房屋进行了满足基本经营需要的必要装饰装修。2008年济南某某某公司开业时又进行了二次装修，但 均没有所谓的大规模改装修、破坏房屋结构的行为发生，济南军区第＊干休所对此也没有提出异议，也没有所谓恢复原状、赔偿损失的证据和要求。除合同约定的可 以扩建的营业楼前的空地外，济南某某食品公司及实际承租人也没有对涉诉房屋进行过扩建。3、实际承租人的酒店对外进行餐饮经营，同时也作为干休所的内部食 堂，十年来长期为干休所战士及老干部提供就餐服务，济南军区第＊干休所的工作人员来就餐可以增加店面收入，故承租人及实际承租人不可能也没有理由限制济南 军区第＊干休所人员就餐，违约之说无从谈起。二、济南军区第＊干休所的起诉目的另有原因。2012年5月15日济南时报刊登了“济南军区某某部济南第＊干 休所军用土地使用权竞价转让信息公告”，转让涉诉房屋及坐落下的地块，且已完成交易。济南军区第＊干休所找到济南某某食品公司协商赔偿事宜未果，转而提起 本次诉讼，其真实目的并非为主张违约，而是想回避对承租人、实际承租人的补偿。三、济南军区第＊干休所的诉讼主体资格存疑。济南某某食品公司在历下某某局 查询涉诉房屋坐落下的土地交易结果时，得知该土地已过户给买受人济南某某置业有限公司，并办理了土地使用权证，该宗土地已不在济南军区第＊干休所名下，因 涉及军产，不予提供书面材料，本案涉及的地上物产权可能也发生转移，故应查实济南军区第＊干休所的诉讼主体资格。＊、济南军区第＊干休所在合同履行中存在 一定的违约行为。济南军区第＊干休所提供涉诉房屋后，应保证房屋符合承租人用途，符合合同目的。在合同履行中，济南军区第＊干休所对涉诉房屋院落进行施工 产生严重的扬尘、占道、噪音，并随意关闭实际承租人的热力管道，严重影响实际承租人经营，对此济南某某食品公司保留另诉的权利。综上，济南军区第＊干休所 的请求没有事实与法律依据，请求驳回其诉讼请求。

被告济南某某食品公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：

证据1、济南某某餐饮娱乐有限公司向原告交纳房租、水电费的单据一宗（2005年3月28日至2008年4月28日期间的），证明济南军区第＊干休所对转租及实际承租人的情况是明知的，依据最高法院的司法解释的相关规定，济南军区第＊干休所无权以此理由解除合同；

证据2、济南某某餐饮娱乐有限公司的营业执照（复印件）及该公司的注销核准通知书（复印件），结合证据1证明第一实际承租人某某餐饮公司的信息；

证 据3、济南某某某酒店某某有限公司在2009年5月13日至2013年11月4日期间向济南军区第＊干休所交纳房租、水电费单据＊份，证明济南军区第＊干 休所对转租及济南某某某公司实际经营的情况是应当知道的，且在6个月内没有提出异议，结合济南军区第＊干休所与济南某某某公司同在一个院落内的事实，证明 济南军区第＊干休所对于转租是明知的且是认可的，无权要求解除合同；

证据4、济南时报于2012年5月15日刊登的涉诉房屋所在土地转让公告1份，证明济南军区第＊干休所的诉讼目的是为了回避对承租人的补偿，济南军区第＊干休所诉讼主体资格的也存在问题。

经 济南某某某公司申请，“某某某某某时尚餐吧”的店长邰某某作为证人出庭作证。针对为济南军区第＊干休所的老干部及战士提供食堂、地点、方式等问题，邰某某 称老干部到店里就餐可以提供特价菜；普通战士的午餐、晚餐，由济南军区第＊干休所提供食材，店内厨师加工后，再送到位于济南军区第＊干休所内的战士餐厅。

经 济南某某食品公司、济南某某某公司申请，本院于2014年1月13日到历下区某某资源局地籍科对涉诉房屋所在土地的相关问题进行了调查，该局工作人员称涉 诉房屋所占用土地的使用权人已于2013年11月27日变更为山东某某置业有限公司。济南某某食品公司、济南某某某公司认为该调查可以证实，济南军区第＊ 干休所已不是涉诉房屋的土地使用权人。

被告济南某某某公司的答辩意见同被告济南某某食品公司的答辩意见。

被告济南某某某公司为支持其答辩意见，向本院提交了2013年10月、2013年12月按合同约定履行支付租金义务的付款凭证二份，证明济南某某某公司为涉诉房屋的实际使用人，且一直按合同约定支付租金。

经对原告济南军区第＊干休所、被告济南某某食品公司、济南某某某公司提交的证据进行质证及审核认定，结合当事人及证人陈述，本院综合认定事实如下：

涉 诉房屋位于济南市院内，房产证号为济政房字第00某某某号，坐落编号为17号。2004年1月1日，济南军区第＊干休所（甲方）与济南某某食品公司（乙 方）签订军队房地产租赁合同，合同约定：甲方将建筑面积为1000平米的涉诉房屋出租给乙方使用，涉诉房屋的租赁用途为内部工休人员食堂兼对外餐饮经营； 租赁期限自2004年1月1日至2023年12月31日；合同租金2004年1月1日至2009年1月1日期间为18万元／年，之后每五年递增一次，每次 递增2万元；乙方不得对涉诉房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建各种永久性建筑物、构筑物，如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方 自理，合同期满后，乙方保证完好无损地无偿移交给甲方；乙方如要将涉诉房屋转租给他人使用或与他人互换使用时，必须征得甲方书面同意，转租双方必须另行签 订租赁合同，且乙方不得擅自改变承租用途；合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担；合同 经双方签章并经军队房地产某某部门审查批准后生效；合同终止时，对于房屋的装修、改善、增设物品，乙方可以带走移动物品，其他无偿归甲方所有；乙方对内要 搞好老干部的生活服务保障工作，调剂好老干部、战士的日常生活；营业楼前的空地，由乙方投资扩建，如因乙方原因致使合同提前解除或租赁合同到期，扩建物归 甲方所有（其他所有扩建物无偿归甲方所有）。济南军区房地产某某局出具了许可文件，同意济南军区第＊干休所对涉诉房屋进行对外出租，并签订租赁合同。

合 同签订后，济南军区第＊干休所向济南某某食品公司交付了涉诉房屋。2008年之前，涉诉房屋的实际使用人为济南某某公司；2008年至今，涉诉房屋的实际 使用人为济南某某某公司。济南某某食品公司与济南某某某公司未就涉诉房屋的使用签订过书面协议，双方也未与济南军区第＊干休所签订过书面转租合同。济南军 区第＊干休所在2009年至2013年期间开具的涉诉房屋的房租发票或水电费收据载明，相关费用的付款单位为“某某某”。济南某某某公司在2013年10 月至12月期间曾向济南军区第＊干休所某丰历下支行的银行账户进行过转账，付款凭证的用途一栏中注明“某会所房租”；济南军区第＊干休所又将上述款项转回 济南某某某公司的账户，付款凭证用途一栏中注明“退某会所房租”。

山 东省某某某某某某研究院于2007年8月27日制作的涉诉房屋设计图纸载明，该院对涉诉房屋进行了加固改造设计，工程名称为某某海鲜城工程，设计要求需要 拆除涉诉房屋的部分墙体、房梁，并新增部分墙体、圈梁及横梁。济南某某公司和济南某某某公司分别曾在2004年和2008年对涉诉房屋内部进行过装饰装 修，但济南某某食品公司、济南某某某公司未证明以上改造或装饰装修已经过济南军区第＊干休所的书面同意。另，按照合同约定，济南某某食品公司可对涉诉房屋 室外的空地处进行扩建利用；济南某某食品公司称，济南某某公司于2004年实施了上述扩建。济南某某公司注销后，由济南某某某公司继续使用该扩建建筑。

济 南某某某公司将涉诉房屋用于开设“某某某某某时尚餐吧”，主营餐饮服务，兼营SPA娱乐保健服务。济南某某食品公司或济南某某某公司未专门针对济南军区第 ＊干休所离退休干部及战士开设食堂。济南某某某公司的店长邰某某称若离退休干部来用餐，可以提供菜金优惠；针对普通战士，由济南军区第＊干休所提供食材， 济南某某某公司的厨师加工成午餐、晚餐后送到济南军区第＊干休所内部的战士餐厅。

2013 年8月31日，济南军区第＊干休所向济南某某食品公司邮寄了解除房屋租赁合同通知书，并于当日在济南某某某公司“某时尚餐吧”门口张贴。该通知书载明，因 济南某某食品公司对涉诉房屋私自改装修，擅自转租并改变租赁用途，未按合同履行内部工休人员食堂职能，也未搞好老干部生活服务保障工作，为此，济南军区第 ＊干休所要求解除双方签订的军队房地产租赁合同，并要求济南某某食品公司在收到通知后10日内返还涉诉房屋。济南某某食品公司称未收到该解除合同的通知。

2012 年5月15日，济南时报刊登了济南军区第＊干休所军用土地使用权竞价转让信息公告，内容为包含涉诉房屋所占土地在内的军用土地使用权拟进行竞价转让。 2013年11月27日，涉诉房屋所占用的土地使用权人变更为山东某某置业有限公司。另，济南某某公司已于2008年8月11日经济南市工商行政某某局历 下分局核准注销，该公司与济南某某某公司的住所地济南市'style='cousor：pointer'﹥均为济南市，法定代表人均为刘某。本院于 2013年10月24日向济南某某食品公司留置送达了本案的起诉状副本及其他诉讼文书。

本 院认为，涉诉房屋系合法建筑，且济南军区房地产某某局已同意济南军区第＊干休所对涉诉房屋进行出租，故，济南军区第＊干休所与济南某某食品公司自愿签订的 军队房地产租赁合同合法有效。本案的焦点问题为，济南军区第＊干休所是否有权解除房屋租赁合同，本院对此问题分析如下：

1、关于涉诉房屋的转租或交由他人使用

根据合同约定，济南某某食品公司如要将涉诉房屋转租给他人使用或与他人互换使用时，必须征得济南军区第＊干休所书面同意，且转租双方必须另行签订租赁合同，且不得擅自改变承租用途。

《最 高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其 以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。虽然济南某某食品公司将涉诉房屋交给济南某某公司、济南某某某公司实际使用 的行为未征得济南军区第＊干休所的书面同意，但济南军区第＊干休所在2009年就曾开具过付款单位为“某某某”的房租或费用的收据，济南军区第＊干休所在 2009年时就知道或应当知道涉诉房屋由济南某某某公司使用的事实。因济南军区第＊干休所未在六个月内提出异议，故济南军区第＊干休所认为济南某某食品公 司存在擅自转租行为，合同应当解除的主张没有法律依据，本院对该主张不予支持。

2、关于涉诉房屋的用途

合 同约定，济南某某食品公司应将涉诉房屋用于干休所内部工休人员食堂兼对外餐饮经营，对内要搞好老干部的生活服务保障工作，调剂好老干部、战士的日常生活。 根据合同约定，涉诉房屋的主要用途应为济南军区第＊干休所的内部食堂、为离退休干部及战士提供生活保障服务；涉诉房屋的承租人应将部队工休人员的内部食堂 服务作为其主营业务，对外餐饮经营服务作为其兼营业务；涉诉房屋主要用于内部食堂这一特殊用途，为双方订立合同的条件及目的之一。济南某某食品公司、济南 某某某公司将涉诉房屋主要用于对外餐饮，兼营“SPA”娱乐保健服务，却未针对部队工休人员开设食堂服务，该行为违反了合同对涉诉房屋特殊用途的约定，已 使济南军区第＊干休所对涉诉房屋功能用途的合同目的无法实现，济南某某食品公司对此已构成根本违约，济南军区第＊干休所有权解除房屋租赁合同。

3、关于涉诉房屋的装修改造

根 据合同约定，非经济南军区第＊干休所书面同意，济南某某食品公司不得对涉诉房屋进行改装修或增扩设备。济南某某食品公司、济南某某某公司认可，济南某某公 司和济南某某某公司分别在2004年和2008年对涉诉房屋内部进行过装修；山东省某某某某某某研究院于2007年8月27日制作的涉诉房屋内部的加固改 造设计图纸载明，涉诉房屋进行施工时需拆改、增加部分墙体和房梁，结合涉诉房屋的现场调查照片及原始结构图纸可以看出，涉诉房屋的装修改造超出了一般的装 饰装修范畴，并改变了原来的屋内结构。济南某某食品公司、济南某某某公司未证实相关装修改造（不含涉诉房屋外空地的扩建工程）已经过济南军区第＊干休所的 同意，济南某某食品公司擅自装修改造或放任房屋实际使用人擅自改造装修涉诉房屋的行为已构成违约，济南军区第＊干休所有权解除合同。

综 上，济南某某食品公司未按合同约定的用途使用涉诉房屋，涉诉房屋在未经济南军区第＊干休所同意的情况下被装修改造，济南军区第＊干休所有权解除房屋租赁合 同。因济南某某食品公司辩称未实际收到济南军区第＊干休所解除合同的通知，济南军区第＊干休所也未提交邮局签章的送达回执等有效送达证据，故本院以本案起 诉状送达到合同相对人济南某某食品公司的时间认定合同解除的时间，济南军区第＊干休所与济南某某食品公司签订的军队房地产租赁合同应于2013年10月 24日解除。

对 于济南某某食品公司、济南某某某公司认为涉诉房屋所占用的土地使用权已被转让，济南军区第＊干休所不是适格原告、济南军区第＊干休所的起诉是回避相关赔偿 问题的辩解，因该转让标的系涉诉房屋所占土地的使用权，而非涉诉房屋的所有权；又因济南某某食品公司的违约行为在涉诉土地使用权转让前就已发生，且涉诉土 地使用权于2013年11月27日发生转移，济南军区第＊干休所在2013年9月17日就已起诉解除合同，故济南某某食品公司、济南某某某公司违约在先， 济南军区第＊干休所的原告主体适格，对于济南某某食品公司、济南某某某公司的该项辩解意见，本院不予采纳。

对 于济南某某食品公司、济南某某某公司认为济南军区第＊干休所存在一定违约行为，其对涉诉房屋院落进行施工期间产生严重的扬尘、占道、噪音，并随意关闭实际 济南某某某公司的热力管道，严重影响济南某某某公司经营的辩解意见，因济南某某食品公司、济南某某某公司未提供相关证据予以证实，该辩解没有事实和法律依 据，本院对此不予采纳。

因济南军区第＊干休所与济南某某食品公司签订的房屋租赁合同已被解除，济南某某食品公司与济南某某某公司已丧失了对涉诉房屋的占有依据，故济南军区第＊干休所要求济南某某食品公司、济南某某某公司腾空返还涉诉房屋的诉讼请求，本院应予支持。

对于济南军区第＊干休所主张济南某某食品公司、济南某某某公司共同赔偿经济损失50万元的诉讼请求，因济南军区第＊干休所未证实损失客观性及具体数额，故该请求没有事实依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，经本院审委会研究，判决如下：

一、原告济南军区某某部济南第＊离职干部休养所与被告济南某某食品有限公司于2004年1月1日签订的（2004）房租合字第01号军队房地产租赁合同于2013年10月24日解除；

二、被告济南某某食品有限公司、济南某某某酒店某某有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告济南军区某某部济南第＊离职干部休养所腾空、返还位于济南市院内，坐落编号为17号的房屋；

三、驳回原告济南军区某某部济南第＊离职干部休养所的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币45200元，由被告济南某某食品有限公司、济南某某某酒店某某有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　于骐宁

人民陪审员　马俊华

人民陪审员　顾建金

二〇一三年三月二十八日

书　记　员　王恩辉

房屋租赁合同纠纷