济南市槐荫区人民法院

民事判决书

（2015）槐民初字第1214号

原告任某雯，女，19**年*月**日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区XX路XX。

委托代理人郭涛，山东齐州律师事务所律师。

委托代理人郝有立，山东齐州律师事务所律师。

被告山东某物业有限公司，住所地济南市。

法定代表人刘某章，总经理。

委托代理人魏燕，山东豪才律师事务所律师。

委托代理人刘元星，山东豪才律师事务所律师（实习）。

原告任某雯诉被告山东某物业有限公司（以下简称安和物业）、被告山东某置业有限公司（以下简称某置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理。审理中，原告任某雯申请撤回对被告某置业公司的起诉，本院审查后予以准许。本案由代理审判员张斌适用简易程序，于2015年7月22日依法公开开庭进行了第一次审理。在庭审后，原告任某雯要求对涉案房屋被水淹后的财产损失进行司法鉴定，本院审查后予以准许并委托烟台天平价格评估事务所有限公司进行了相关的司法鉴定。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。本院组成合议庭，于2016年1月4日依法公开开庭进行了第二次审理。原告任某雯的委托代理人郭涛、郝有立，被告安和物业的委托代理人魏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告任某雯诉称：原告于2007年9月15日购置某置业公司预售的位于济南市槐荫区经一路XX房屋一套，原告2013年入住后，一直向被告安和物业支付物业管理费。

2015年4月28日，济南下大雨，因被告安和物业管理不当造成下水管道内杂物较多，加之某置业公司所售房屋的下水道设计不合理，导致排水时管道内杂物将下水道砸坏，雨水大量排至原告所住的XX房屋内，将原告的地板、墙面、家具和家电、衣物等泡坏，造成经济损失50000余元。事情发生后，被告对原告要求协商处理的意见置之不理。原告任某雯诉至本院，要求被告安和物业赔偿其损失50000元并承担本案诉讼费。

审理中，原告任某雯明确其本次诉讼系基于被告安和物业未尽到合同义务进行的违约之诉。其并将诉讼请求变更为判令被告安和物业向其支付：1、财产损失11764.30元；2、鉴定费3200元；3、房屋租金损失（以每月2000元为标准，自2015年4月28日起计算至判决生效之日）；4、搬家费2000元。

被告安和物业辩称：一、原告主张的损失数额没有依据。因房屋排水管道破裂漏水造成原告家中的损失，有哪些物品已经完全不能使用，哪些可以修理后继续使用、损坏程度大小，已经使用多长时间、是否应当折旧，原价是多少，被告均不能确定，原告也没有提交相应的证据，被告认为原告应当以提交的相关具有鉴定资质的鉴定部门的鉴定为准。二、原告应对自己的损失承担过错责任。首先，经答辩人了解，在本次事件发生前，原告已经长期未在涉案房屋内居住，原告对自己的财产负有管理义务，其长期未居住，客观上导致未能及时发现雨水管道破裂以减少财产损失，即原告对其财产没有尽到注意义务；其次，涉案房屋的屋面雨水管道设计在原告阳台内，原告入住时在雨水管外安装橱柜，将雨水管隐蔽在橱柜内，客观上导致了原告无法及时注意到雨水管的破裂以及及时修复。三、开发商某置业公司对原告的损失应承担设计过错责任。被告认为，某置业公司将屋面雨水管设计在屋内不合理，而且在阳台上并未设计地漏等相应的排水设施，不仅是雨水管破裂，在遇到水流过大导致雨水管崩裂的情况下，流出的水也无法排放，必定会造成业主产生相应的损失。四、被告作为小区的物业公司严格按照合同约定及法律规定履行职责，不存在过错，不应对原告的损失承担赔偿责任。按照《济南市普通住宅物业服务登记标准》的规定，原告的物业收费标准为1.26元／月／平方米，属于二星级物业服务收费标准，按照二星级物业服务收费标准，被告应适时清理楼外雨、污水管道。被告按照超五星标准每月对雨水管进行检查、清理，对原告的物业服务不存在瑕疵；经被告查看2015年天气，在原告家中发生漏水之前，2015年1月20日雨夹雪、1月26日小雨、1月28日小雪、2015年2月14日小雨、2月20日小雨、2月27日小雪、4月1日中雨、4月11日雷阵雨、2015年4月11日雨夹雪、4月18日中雨，在上述雨雪天气发生时，原告家中并未出现漏水现象，这也证明被告已经履行了物业服务职责，保持管道畅通。五、不确定的侵权第三人应承担一定的责任。本案中，造成原告家中雨水管道破裂系因为第三人将钢管投掷在管道内造成管道破裂。虽然侵权第三人不能确定，但因其行为导致原告造成损失的事实，该侵权行为人应当承担一定的赔偿责任。综上，被告认为，原告应当提交充分的证据证明自己的损失，被告已经按照法律规定的物业服务职责，对原告的损失不存在过错，被告对原告的损失不应承担赔偿责任。

经审理查明，原告任某雯系济南市槐荫区XX房屋（以下简称XX房屋）的业主，其于2007年9月15日购买了该房屋。

2009年7月16日，该小区开发商某置业公司作为甲方，被告安和物业作为乙方，双方签订《物业管理委托合同》，约定某置业公司将其开发的群盛华城小区委托被告安和物业提供物业管理服务，委托服务期限自2009年8月1日起至业主大会成立业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。合同第五条约定：被告安和物业提供的物业服务包括“2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部分包括但不限于以下部分：房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面）、专用房间、楼梯间、走廊通道、外墙面、走廊通道等。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括但不限于以下部分：共用的上下水管道、无负压供水系统、通风排烟、换热站采暖系统、中水处理系统等。”第六条物业服务质量要求约定：（三）共用设施管理：1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。……4、污水排放畅通，沟道无积水。5、危险部位标志明显，有防范措施。第九条物业管理服务费的支付约定，住宅房屋1.26元／月／建筑平方米，非住宅房屋1.58元／月／建筑平方米。该合同还约定了其他事项。

以上事实有原告任某雯提交的《济南市商品房买卖合同》、《物业管理委托合同》等证据及原、被告双方当事人的陈述为凭。

XX房屋主卧南阳台内有一通往楼顶的雨水管道，该管道在该阳台呈“L”形通往阳台外进行排水。2015年4月28日，济南市发生降雨天气，上述雨水管道转弯处被进入管道内的杂物砸破，导致雨水通过该管道进入原告任某雯家中，其家中物品被水浸泡。原告任某雯发现后通知被告安和物业对房间内的积水进行了清理。原告任某雯称，经其查看，之所以发生本次漏水事故，系因该房屋楼顶雨水管道入口处未安装过滤杂物的水篦子，导致杂物随雨水进入管道，砸破了位于其阳台内的管道。现原告任某雯主张被告安和物业违反前期物业合同的约定，没有尽到维护共用设施的义务，导致了本次漏水事故的发生，被告安和物业应当承担违约责任，赔偿其所受损失。

经本院现场勘验，XX房屋房顶下水管道口已经安装了水篦子，但被告安和物业认可系上述事故发生后进行的安装，事发前没有安装，下水管道口呈开放状态。该楼顶存在较为严重的私搭乱建的情况。在被告安和物业仓库内，勘查了事故发生时从雨水管道内清理出的物品，包括长约2米及0.8米左右铝合金型材两根，1.20米左右硬质塑料管一条。击破原告任某雯房间内下水管道的为上述铝合金型材。原、被告双方均认可当时还清理出了其他杂物，但均已进行了处理，未再留存。经勘验，原、被告双方均认可原告任某雯家中因水淹受到损害的物品包括：屋内德威牌地板、屋内墙面、双人床两张、沙发一套、地毯两张、卧室门套两套、阳台包裹下水管道的橱柜、三洋牌吸尘器一台。

因对上述物品的具体损失数额双方无法达成一致意见，原告任某雯向本院申请进行司法鉴定。经本院委托，烟台天平价格评估事务所有限公司出具烟平价估字（2015）第JNTPJNHYFY20159288-3号《价格评估报告书》。该评估报告载明，该鉴定机构采用市场法，于2015年9月29日前往XX房内进行了实地勘察。该鉴定机构出具的鉴定意见为：1、屋内所铺德威牌地板损失价值为8373.30元；2、主卧、次卧墙面的维修费用为1824元；3、两张地毯的清洗费用为227元；鉴定中地毯的贬值损失与委托方及当事人商定不予鉴定；4、三洋牌吸尘器是否损坏，如果损坏，其需的维修费。我们的鉴定意见：是否损坏及损坏程度属于质量鉴定部门的业务范畴，建议以原告实际发生的维修费用为准；5、主卧、次卧门套维修费为850元；阳台下水管装饰柜维修费为460元。本报告有效期2015年10月10日至2016年4月9日。原告任某雯为本次鉴定支出鉴定费3200元，其对三洋牌吸尘器进行了自行维修，支出维修费30元。

原、被告双方领取上述鉴定意见后，均未在异议期内提出异议。但被告安和物业对上述报告质证认为，上述评估报告对地板损失等没有任何调查数据资料，而且超出市场价值，同时，即使鉴定报告作出的损失评估可信，但其已经提供了超标准的物业服务，不应承担赔偿义务。

原告任某雯称事故发生后，其无法在涉案房屋内居住，故其至今一直租住魏代远的房屋，租金每月2000元。为此证明该事实，其提交了与魏代远签订的《房屋租赁合同》。被告安和物业认为因魏代远未出庭接受质证，故其对租赁合同的真实性不予认可，且涉案房屋虽然被水浸泡，但并不影响居住，原告任某雯无需在外租赁房屋。

以上事实有原告任某雯提交的照片、《房屋租赁合同》、鉴定费发票，本院的现场勘验笔录以及《价格评估报告书》等证据及原、被告双方当事人的陈述为凭。

为证明其已经按照合同约定提供了相应的物业服务，被告安和物业向本院提交以下证据：证据一、2014年1月至2015年6月《群盛华城小区雨水、污水下水系统巡检记录》。记录显示上述期间内其每月对上述小区的雨水、污水下水系统巡检。事发前的4月11日的巡检记录显示，3号楼下水系统畅通，未发现问题。证据二、《群盛华城楼顶平台4月份清扫记录表》显示，其每天都对涉案楼幢的楼顶进行清扫。证据三、《济南市普通住宅物业服务等级标准》，以证明其收取的物业费标准符合该服务标准中的二星级标准，按照该标准其仅有适时清理下水管道的义务，但其每月进行巡查已经超过了该标准提供服务。证据四、事发前济南部分日期的天气预报。以证明之前多次雨水天气均未对原告任某雯的管道造成破坏。

原告任某雯对《济南市普通住宅物业服务等级标准》的真实性没有异议，但对巡检记录及清扫记录的真实性不予认可，且即使巡检了也没有保证雨水管道的畅通，没有保证业主的财产不受损失。其对天气预报的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，且事情的发生系由量变到质变而来。

以上事实，有被告安和物业提交的《群盛华城小区雨水、污水下水系统巡检记录》、《群盛华城楼顶平台4月份清扫记录表》、天气预报等证据及原、被告双方当事人的陈述为凭，本院予以确认。

本院认为，物业服务是指物业服务企业通过与业主签订物业服务合同，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理服务，并维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。涉案房屋的建设方某置业公司与被告安和物业签订的《物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同作为前期物业合同，其法律效力及于作为业主的原告任某雯。原、被告双方均应履行协议中约定的相关义务。

原告任某雯称因被告安和物业疏于维护公共雨水管道，其行为构成违约，导致其阳台雨水管道破裂，进而造成其财产损失。被告安和物业则称其尽到了相应的维护义务，且其提供了超标准的服务，故其不构成违约，也不应承担赔偿责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”据此，原告任某雯的主张要成立，其应当举证证明其损失的存在及损失与被告安和物业未尽到维护义务之间存在因果关系。被告安和物业的主张若要成立，则其应当举证证明其尽到了对公共管道的维护义务。

经本院现场勘验，对原告任某雯因雨水管道破裂造成的财产损坏情况进行了固定，相应财产损坏的价值也经司法鉴定程序进行了评估认定。虽然被告安和物业对鉴定机构出具的鉴定意见提出异议，认为鉴定对地板损失等没有任何调查数据资料，不应作为认定损失的依据，但鉴定中载明了鉴定人员进行了现场测量并经过了双方的确认，且该异议并未在异议期内提出，故本院对其该答辩意见不予采纳。本院对烟台天平价格评估事务所有限公司出具的烟平价估字（2015）第JNTPJNHYFY20159288-3号《价格评估报告书》予以采信。该评估报告认定因雨水管道破裂漏水造成了原告任某雯所有的XX房屋的财产损失为11734.30元，原告任某雯另对三洋牌吸尘器进行了自行维修支出30元，故本院认定该次事故造成原告任某雯直接损失11764.30元。

关于被告安和物业是否应当对上述损失承担违约责任，应当按照前期物业合同的相关约定予以认定。该合同第五条第3款的约定，被告安和物业提供的物业服务包括：“共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括但不限于以下部分：共用的上下水管道、无负压供水系统、通风排烟、换热站采暖系统、中水处理系统等。”按照第六条物业服务质量要求约定，被告安和物业提供的物业服务应当达到如下标准：“（三）共用设施管理：1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。……4、污水排放畅通，沟道无积水。”据此约定，被告安和物业有义务对涉案房屋所在楼幢的共用下水管道进行日常的维修、养护和管理，并保证共用管道设施的完好。如其未尽到该义务，则其构成违约，应当承担相应的违约责任。

被告安和物业为证明其在事故发生前尽到了对共用管道的日常维护义务，向本院提交了其巡查管道的记录及清扫楼顶的记录。本院认为，是否尽到养护义务，不仅仅是是否进行了巡查，而应当是巡查后发现问题及时处理，保证公共设施的完好，防范风险的发生。从被告安和物业提供的楼顶打扫记录看，其每天（包括事发当天）都对房顶进行打扫，按其该主张其应当发现涉案的下水管道口处于无保护的开放状态的事实。该雨水管道有16层楼的高度，并直接位于303室房屋的内部，其入口处长期处于开放状态为本次管道破裂留下了隐患。从管道内清理出的异物来看，均属于体量较大的物品，如管道入口处稍加防护即可防止本次事故的发生。但被告安和物业在每日清扫楼顶的工作中放任了该危险的存在，且涉案楼顶存在私搭乱建的情况，被告安和物业并未对该侵占公共空间的行为进行制止，也为楼顶产生危险物品留下隐患，以上均是其对物业服务义务的不作为。其该不作为的违约行为与下水管道破裂之间存在因果关系，直接导致本次下水管破裂事故的发生，其应当承担违约赔偿责任。原告任某雯因本次事故造成直接经济损失11764.30元，支出鉴定费3200元，该两项费用，被告安和物业应当予以赔偿。

原告任某雯还要求被告安和物业向其支付租金及搬家费用。本院认为，涉案房屋所受损失尚未达到不能居住的程度，且其提交的租赁合同的出租人并未到庭，该合同的真实性不能确认，其也未提交已经交纳了租金及实际支出搬家费的证据，故其要求被告安和物业向其支付租金及搬家费的诉讼请求，没有事实和法律依据且证据不足，本院对其该项诉讼请求不予支持。

被告安和物业还提出了原告任某雯长期不在涉案房屋居住具有过错，建设方某置业公司应当承担设计过错，不确定的侵权第三方应承担相应责任及其已经提供了超标准物业服务的免责答辩意见。本院认为，被告安和物业未提交证据证明原告任某雯长期不在涉案房屋居住的证据，且从现场勘验情况看，涉案房屋具有长期有人生活居住的特征，原告任某雯也在发现漏水后及时联系了被告安和物业，被告安和物业提出的原告任某雯对损失的产生存有过错的答辩意见本院不予采纳。原告任某雯在本案中明确提出，其诉讼基础系基于物业服务合同关系，某置业公司是否具有设计过错，与本案非同一法律关系，不能作为被告安和物业免责的抗辩理由。对于是否存在具体的侵权的第三方，尚无证据予以证明，即使存在，该第三人的侵权也并不能免除合同一方当事人的违约责任。被告安和物业所提交的物业服务收费标准仅为物业行政管理部门出台的行业收费指导性标准，该标准的具体细则并未在前期物业服务合同中约定。且超标准巡查不代表其尽职尽责的履行了服务义务，也不能免除其发现公共设施受损后的修复义务，故其以上答辩意见，均无事实和法律依据，本院不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：

一、被告山东某物业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任某雯赔偿财产损失11764.30元；

二、被告山东某物业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任某雯赔偿鉴定费3200元；

三、驳回原告任某雯的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1050元，由原告任某雯负担400元，由被告山东某物业有限公司负担650元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　张　斌

人民陪审员　姜丽丽

人民陪审员　高金辉

二〇一六年一月二十八日

书　记　员　官　静

民事判决书