天津市第一中级人民法院

民事判决书

（2013）一中民一终字第1264号

上诉人（原审原告）王某某。

委托代理人李××（夫妻关系），退休职工。

委托代理人李红岩，天津术奇律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）王某英。

被上诉人（原审被告）崔某某。

第三人王某林。

上诉人王某某因确认合同无效纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2012）北民重字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，原告王某某与被告王某英是姐弟关系、与第三人王某林是兄弟关系。坐落天津市河北区锦江里15-***-***号房屋原所有权人系原告、被告王某英以及第三人的母亲宋文桂。2004年2月3日，宋文桂与王某英签订《天津市房屋买卖合同》，宋文桂将讼争房出售给王某英，2004年2月16日王某英取得《房屋所有权证》。2004年3月20日宋文桂去世。后王某英以讼争房作抵押贷款，用于其儿子投资经营。后原告与王某英以及第三人签订一份协议，其内容为：“母亲留下房产一套，三室一厅，现房河北区民权门大江路锦江里15门***号，母亲共有三个子女：王某英、王某林、王某某，姐弟三个，每人一间。现王某某居住，如房有意外或抵押，必须有王某某一间住房。（不包括平房和伙单）、（河北区附近独单），三个子女都有权居住”。原告和被告王某英以及第三人均在协议上签字，并捺了指纹，但没有写明签协议的时间，原告、被告王某英以及第三人声称，该协议是在2006年春签订的。被告王某英与被告崔某某系姑嫂关系，2009年11月18日王某英与崔某某签订《天津市房产买卖协议》，王某英将其所有天津市河北区锦江里15-***-***号房屋卖给崔某某，根据天津市新傲房地产价格评估咨询有限公司对该房屋评估的价格为520000元，崔某某支付首付款110000元，并向中德住房储蓄银行有限责任公司申请抵押贷款410000元，贷款期限是2009年11月26日至2022年11月26日。双方约定520000元房款通过天津市房地产交易资金监管中心转到王某英在中国建设银行天津分行的账户内（账号为：00×××95），同时约定王某英须于2009年12月10日前，将该房产及相关证明交付崔某某，王某英保证在该房产交付时，无产权纠纷和债权债务纠纷，如存在产权纠纷和债权债务纠纷，由王某英承担全部责任。签订合同时，王某英未告知崔某某其与原告、第三人间的协议内容。因王某某一家在该房屋内居住，王某英未能将该房屋交付崔某某，2009年12月21日崔某某取得房地产权证。2011年8月崔某某起诉原告腾房。该案诉讼期间，原告起诉要求判令王某英与崔某某签订的房屋买卖协议无效。被告王某英以辩称意见，同意原告的诉讼请求。但王某英未提供证据证明其主张的事实。崔某某坚称，其购买该房屋的行为合法有效，并通过天津市房地产交易资金监管中心给付王某英520000元的房款，属于善意取得，要求驳回原告的诉讼请求。另查，2009年12月22日由天津市房地产交易资金监管中心转入王某英在中国建设银行名下账号（00×××95）内的资金为519849.71元；在中国建设银行天津市分行江都路支行、卫国道支行、太阳城支行以及靖江路储蓄所部分存款记录，均有被告崔某某的存款记录用以偿还贷款。案经调解，双方未能达成一致意见。

原审法院认为，坐落天津市河北区锦江里15-***-***号房屋系被告王某英所有，之后原告与王某英以及第三人虽签有协议，在没有变更房屋所有权转移登记之前，王某英仍为讼争房屋的所有权人，享有占有、收益和处分的权利。王某英与崔某某签订《天津市房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告崔某某与王某英签订的房屋买卖协议中约定，该房屋价款为520000元，该价款系被告王某英于2009年10月19日委托天津市新傲房地产价格评估咨询有限公司作出的。双方约定由崔某某向中德住房储蓄银行有限责任公司申请抵押贷款，贷款金额为410000元，其余的110000元款项为首付款，由崔某某将房款通过天津市房地产交易资金监管中心打到王某英在中国建设银行的账户中，被告王某英也得到了近520000元的房款，不存在低价购买，也证实王某英与崔某某签订的《天津市房屋买卖合同》有效。原告认为讼争房屋虽登记在王某英名下，因三方签有协议，该房屋所有权实际为王某英、王某林、王某某三人共有，因该房屋的原所有权人宋文桂去世前已对该房屋进行了处分，已变更为被告王某英所有，之后，原告、被告王某英和第三人王某林签订了协议，但讼争房屋的所有权人并没有发生变更，仍为被告王某英。如原告认为王某英出卖讼争房侵犯了其合法权益，原告可以另行解决。在房屋买卖期间被告王某英未告知崔某某有关“协议”的事情，崔某某对“协议”内容不知情。崔某某已于2009年12月21日取得讼争房屋的房地产权证，并按期偿还贷款，属于善意取得。由于原告没有证据证明二被告恶意串通签订房屋买卖合同，且崔某某购买此房的真实房款系520000元，没有低于当时同地段的价位，故原告认为崔某某非善意取得的主张，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院判决：驳回原告王某某的诉讼请求。案件受理费80元，由原告王某某承担。

上诉人王某某不服原审判决，向本院提出上诉，其上诉请求为：1、依法撤销天津市河北区人民法院（2012）北民重字第20号民事判决，改判被上诉人王某英与被上诉人崔某某签订的讼争房屋买卖合同无效；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1、原审法院认为“在房屋买卖期间被告王某英未告知崔某某有关协议的事情，崔某某对协议内容不知情”。该内容不具有真实性，原审法院对此认定错误。2、由于被上诉人王某英在原审中未出庭，其与被上诉人崔某某又系姑嫂关系，不排除被上诉人王某英在签订房屋买卖合同前就已告知被上诉人崔某某该房屋有其他共有人的可能性，原审法院单凭被上诉人崔某某自己的辩称就认定其不知情，证据不足。3、原审判决适用法律错误，《中华人民共和国物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”原审法院的判决结果违反上述法律规定。

被上诉人崔某某答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法。二审法院应驳回上诉，维持原判。

被上诉人王某英未答辩。

第三人王某林未答辩。

经审理查明，原审法院查明的案件事实基本清楚。

另查，被上诉人王某英与上诉人王某某及第三人王某林于2006年春签订的关于讼争房屋《协议》的内容载明，上诉人王某某居住在讼争房屋。

本院认为，上诉人王某某及家人在本案诉讼前居住在讼争房屋内。该讼争房屋的所有权人原为上诉人王某某与被上诉人王某英及第三人王某林之母宋文桂，宋文桂于2004年去世。被上诉人王某英于2004年2月16日取得讼争房屋的所有权，于2009年11月18日与被上诉人崔某某签订讼争房屋买卖协议。2012年8月29日原审期间对被上诉人王某英的询问笔录记载，其于2009年11月18日与被上诉人崔某某签订讼争房屋买卖协议的行为，是因其儿子崔岩做生意需要资金，由被上诉人崔某某持房屋买卖协议向银行办理贷款，该贷款由崔岩偿还，等贷款还清后，再将房屋过户到自己名下。根据上述情况，被上诉人王某英的行为属于以卖房为名，获取被上诉人崔某某的贷款为实，据此认定讼争房屋买卖合同的签订并非被上诉人王某英的真实意思表示。根据被上诉人王某英与上诉人王某某及第三人王某林于2006年签订的内容为讼争房屋姐弟三人每人一间的协议，说明讼争房屋是共有人对共有物按份共有的约定。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被上诉人王某英在其他共有人不知情的情况下，无权转让共有人的共有物，其行为侵害了讼争房屋共有人的合法利益。被上诉人崔某某虽按合理价格购买该房屋，且已取得讼争房屋的房地产权证，但因被上诉人王某英与被上诉人崔某某系亲属关系，被上诉人崔某某对上诉人王某某一直居住讼争房屋的情况应当知晓，但其以市价购买存在长期居住人员房屋的做法，不符合房屋买卖正常的交易习惯，故其对讼争房屋的受让不符合善意取得的情形。综上所述，被上诉人王某英与被上诉人崔某某签订的讼争房屋买卖合同应认定无效。因被上诉人王某英的无权处分行为导致讼争房屋买卖合同无效，被上诉人王某英应承担相应的法律责任，被上诉人崔某某对此可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：

一、撤销天津市河北区人民法院（2012）北民重字第20号民事判决；

二、被上诉人王某英与被上诉人崔某某签订的坐落天津市河北区锦江里15-***-***号房屋买卖合同无效。

一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由被上诉人王某英负担。

本判决为终审判决。

审判长　王鸿云

审判员　陈鸿儒

审判员　王宗新

二０一四年一月二十日

书记员　刘振铭

合同