天津市和平区人民法院

民事判决书

（2015）和民二初字第0565号

原告李某某。

委托代理人刘丹，天津击水律师事务所律师。

委托代理人卢同斌，天津击水律师事务所律师。

被告陶某某。

委托代理人李君超，山东鲁昌律师事务所律师。

委托代理人刘华，山东鲁昌律师事务所律师。

第三人天津某宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道**号**天大建筑创意大厦**，现办公地址天津市南开区长江道众望大厦**座**层。

法定代表人左某，董事长。

委托代理人马某丹，该公司法务。

原告李某某与被告陶某某、第三人天津某宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月3日受理后，依法由代理审判员沈伟光适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘丹、卢同斌，被告的委托代理人李君超、刘华和第三人的委托代理人马某丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某某诉称，2014年12月28日原、被告及第三人签订房屋交易合同。合同中约定，原告购买被告名下的天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基中心×房屋（下称涉诉房屋），实际成交价为970000元。根据合同约定，原告应于签订合同当天应向被告交付20000元定金，且被告应于2015年1月20日之前配合原告到房管局办理合同约定的房屋买卖事宜。原告与签订合同当天按照合同约定向被告支付服务定金20000元，但被告未在约定的时间配合原告到房管局办理房屋买卖事宜。1月20日前第三人多次与被告商定时间办理此事，被告均推脱拒绝。合同约定的最迟日期1月20日被告仍然为到房管局办理合同约定的事宜。另，原告按照合同约定给被告15日的宽限期，2月10日在第三人的陪同下到房管局等被告，被告却仍然未到，致使房屋买卖合同无法履行，原告无奈向第三人表示，由于被告违反合同第八条第一款约定，原告提出解除房屋买卖合同，并要求追究被告的违约责任，且原告向被告邮寄解除房屋买卖合同并要求追究违约责任的告知函，但被告一直不予理会。故起诉要求：1、判令被告支付原告房屋交易合同违约金97000元；2、本案诉讼费用由被告承担。

提交的证据材料：1、被告委托曹宪民的委托书复印件，证明我方向第三人联系购买房屋时，从第三人处看到的被告给第三人的委托书；2、房产买卖合同，证明原告与被告及第三人签订了房屋交易合同，该合同上有被告及其代理人的签字。3、第三人出具的定金收条，证明原告按照合同约定支付了20000元定金；4、第三人向被告转交定金的银行转账单，证明被告收到了第三人转付的定金。5、律师函，证明我方确认双方合同已经解除，要求被告承担违约责任。

被告对原告提交证据材料的质证意见：对证据1的真实性有异议，该证据中手写部分及委托人处的签名，均不是被告本人的笔迹。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，被告没有签订过原告提交的该份合同，也没有委托其他人签订该交易合同。原告提交的合同中手写部分笔迹和甲方处的签名均不是被告本人的笔迹。对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，该收条只能证明是曹×收取了原告交付的诉争房屋的定金，不能证明是被告收取了该定金。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，原告所称于签订合同当天交付20000元定金不完全属实，该证据恰恰证明被告是收到了第三人通过银行柜员机存入被告银行卡中的19900元。对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，在律师函的第二页倒数第六行写明，原告经第三人明确告知定金已经退回，但并没有说明是我方要解除合同，并且写明是原告提出向被告解除合同关系。

第三人对原告提交证据材料的质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。委托书确实是被告签的，被告也是知道签订了该份合同的。

对原告提交的证据经质证和本院审查认为：原告提交的证据3至5的真实性、合法性予以确认，与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。对于证据1虽系复印件，但结合当事人提交的其他证据，可以确定被告委托事实的存在，对该证据的真实性、合法性予以确认，与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。证据2虽然没有被告签字确认，但被告自述曾于2014年年底委托第三人出售涉诉房屋，且结合证据3和4，可以证明被告知晓该合同相关内容，且已收取第三人转付原告的定金20000元，因此，对该证据的真实性、合法性予以确认，与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。

被告陶某某辩称，原告所称2014年12月28日原、被告以及第三人签订房屋交易合同不属实，被告没有签订过原告所称的房屋交易合同。原告据此要求被告支付房屋交易合同违约金，没有事实和法律依据。原、被告双方从未见过面，只是通过第三人达成了买卖涉诉房屋的合意。原告多次改变双方通过第三人约定的到房产交易中心签订房屋买卖合同、办理房屋过户等相关事宜的时间。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。未提交证据。

第三人天津某宝业房地产经纪有限公司述称，2015年12月28日原、被告经我公司介绍签订了房屋交易合同，双方约定将被告所有的涉诉房屋以970000元成交价卖给原告，签订合同当天原告将20000元定金交付被告，合同约定原、被告双方须在2015年1月20日之前当房管部门办理合同约定的房屋买卖事宜，但被告未在约定的时间内与原告一同到房管部门办理。经我方与原告多次催告，被告仍未履行合同义务。2015年2月11日被告到我公司单方签订了合同解除协议，并将涉诉房屋定金留下，当晚我公司与原告取得联系，原告把定金取走。本案涉及的中介费转到原告在我公司购买其他房屋的合同中。对于原告的诉请，服从法院的判决。

提交的证据材料：1、被告房产证复印件、身份证复印件，证明原、被告存在房屋买卖关系。2、原告收回定金的收条，证明被告退回的定金已经退回原告。3、第三人员工周×与被告微信记录截图照片39张（当庭提交该微信截图的原始载体周海波的手机，便于原、被告质证使用，质证后退回），证明我方已通过微信的方式将交易合同内容发送给被告，且已经把定金转交被告。4、解除合同协议，证明被告解除与原告之间的合同。

原告对第三人提交证据材料的质证意见：对证据1至4的真实性、合法性、关联性均无异议，双方签订合同前，我方在第三人处见过委托书。收条是针对退回房屋定金的。在微信记录中的截图可以看出，有三方合同的照片，第三人通知了被告合同内容，被告也是知晓的，即使没有被告的委托书，被告也是知晓合同内容的，并且被告收取了原告的定金，没有提出异议，其行为已经表明被告明知并认可合同内容。因此被告应当对合同内容承担法律责任。我们同意被告委托陶×在2015年2月11日解除了合同。

被告对第三人提交证据材料的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2的真实性、合法性有异议，被告是将20000元定金交付的第三人。对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，截图照片与手机微信聊天的首页不一致，截图上缺少“你好，曹姐”凭微信聊天记录截图以及手机留存的微信记录，不能确认微信聊天的双方主体是谁，不排除微信聊天内容复制、转发等技术处理的可能性。该微信记录中发送给被告的交易合同不完整，缺少中间相当一部分内容，同时，说明该微信记录不一定是原始聊天记录。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，对证明目的也有异议。被告退回20000元定金时，是第三人多次明确告知被告，原告不买涉诉房屋。通过原告提交的律师函可以相互印证，被告只是退还了定金，并没有提出解除双方的买卖关系。提出解除合同的是原告。第三人在提交该证据时明确表示，签字不是被告本人签的，是他人代签的。

对第三人提交的证据经质证和本院审查认为：对证据1、2、的真实性、合法性予以确认，与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。被告对证据3的真实性、合法性及关联性及证明目的均提出异议，但没有提供相反证据予以反驳。经本院审查该微信记录，结合原告及第三人提交的其他证据相互印证，对该证据的真实性、合法性本院予以确认，与本案有直接法律关系，可作为本案证据。关于证据4，由于被告于2015年2月11日委托其妹陶×到第三人处退还定金，对此被告予以认可，但并不认可委托陶×签订解除协议，第三人又无证据证明陶×签订解除协议系受被告委托，且该协议上没有原告签字确认。因此，该证据不能满足第三人主张被告与原告解除所签订合同的证明目的，本院不予确认。

经审理查明，2014年12月被告将身份证、产权证复印件及涉诉房屋的钥匙交给第三人，并委托第三人代其出售涉诉房屋。2014年12月28日被告委托第三人的工作人员曹宪民与原告及第三人签订房产交易合同。约定，原告购买被告所有的涉诉房屋，房屋建筑面积63.56平方米，房屋价款为970000元。原告应于签订合同当日交付20000元定金。剩余款项原告以贷款方式支付，其中非以银行贷款方式支付的部分及定金作为首付款，第三人协助原告办理贷款手续。原、被告须于2015年1月20日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。违约责任条款约定，双方应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付等相关手续。如不按约定办理相关手续，每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的千分之一的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。同时还约定了原告应向第三人支付中介费的标准。合同签订后，原告按照合同约定将20000元定金交付第三人。第三人当日将合同的第一、三页拍照后通过微信的方式发送给被告。同日被告将其妹陶×的银行账号回发给第三人，第三人提出异议。2014年12月29日被告将自己的银行账号通过微信方式发给第三人，第三人于当日将原告交付的定金通过银行自动柜员机转付给被告，并通过微信方式告知被告。被告均未提出异议。

2015年1月10日、20日和2月10日第三人与原、被告协商共同至房管部门办理签订《天津市房屋买卖协议》事宜，但均由于被告的原因而未到场办理。为此，原告于2015年2月10日向第三人表示解除合同，第三人随后通知了被告。2015年2月11日被告委托其妹陶×将20000元定金退还第三人处，同时，陶×与第三人签订了解除协议。第三人电话通知原告后，原告表示要求追究被告的违约责任而未在解除协议上签字确认。2015年2月14日原告从第三人处领取被告退回的20000元定金。2015年3月8日原告委托天津击水律师事务所以EMS快递形式向被告发出律师函，明确提出解除房屋买卖合同，并要求被告按照合同约定承担相应的违约责任。被告于2015年3月17日签收该律师函。

上述事实，有当事人的当庭陈述和提交的证据予以证实，经质证，本院予以确认。

本院认为，通过被告的自述可以证实其在与原告建立房屋买卖关系前，确已委托第三人代其出售涉诉房屋。关于被告是否委托曹×与原告及第三人签订了《房产交易合同》问题。虽然原告不能提供2014年12月27日被告委托曹×出售房屋委托书的原件，被告代理人当庭否认委托书上系被告本人签名，但通过第三人提供的其工作人员周×与被告的微信记录中，包含被告发给周×的照片中，不仅有被告的身份证、房产证、原告提交的该委托书，以及被告为收取定金发给周×的银行账号，还有周×发给被告委托曹×与原告签订的房产交易合同、转付被告定金的通知等内容。结合原告和第三人提供其他证据进行相互佐证，表明该委托书系周×拍照后发送给被告，并告知被告“受托人”曹×系第三人的区域经理，被告在“委托人”处签名后，同时将其房产证、身份证拍照回发给周×，照片中的委托书上有红色指纹印记。该证据原件应当在被告处留存，但被告未向法庭提供。我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，可以确定被告委托曹×代其出售涉诉房屋的事实存在，本院予以确认。法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。原告在签订房产交易合同前，有理由相信第三人向其出具的该委托书是真实的。被告通过微信收到周×发送的房产交易合同照片，以及第三人转付的原告定金后均未提出异议，表明被告对其委托曹×所签订的房产交易合同予以认可。据此，原告及第三人提交的证据能够形成确定被告与曹×的委托关系和原、被告之间房屋买卖关系的证据锁链。被告提出的被告没有委托曹×与原告签订房产交易合同的抗辩意见不能成立，本院不予支持。被告对曹×的委托代理行为应当承担民事责任。因此，原告与被告委托的曹×及第三人签订的《房产交易合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性及禁止性规定，合同依法成立，受法律保护。原、被告双方均应按照合同的约定行使权利、履行各自的义务。原告作为涉诉房屋买受人履行了支付定金的义务，被告应当按照合同约定与原告到房管部门办理签订《天津市房屋买卖协议》事宜。

我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在双方约定的期限即2015年1月20日前两次均没有与原告到房管部门签订《天津市房屋买卖协议》，已构成违约。此后，在第三人的协调下，三方商定2015年2月10日再次到房管部门签订《天津市房屋买卖协议》，但被告仍然未到现场，再次构成违约。原告作为守约方当即向第三人表示不再履行房产交易合同，系原告的真实意思表示。合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告在接到第三人通知其原告终止履行合同后，将原告交付的定金退回的行为，也表明被告同意不再履行合同义务，双方对解除合同已达成合意。原告鉴于被告的违约行为而行使合同解除权，并且通过律师函的形式通知了被告，被告确认2015年3月17日收到该律师函。原告行使合同解除权的形式，符合双方合同约定和法律规定。据此，本院确认房产交易合同于2015年3月17日解除。被告在2015年2月10日仍未与原告到房管部门签订《天津市房屋买卖协议》的行为，属于双方合同约定“逾期十五个工作日，且经守约方催告仍不履行”的情形，被告应当承担房产交易合同无法履行的主要责任。庭审后，本院对原告主张的违约金标准问题明示被告，被告表示不发表意见。因此，原告主张被告应当按照房屋成交价的10%支付违约金，符合双方的合同约定和法律规定，本院应予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：

本判决生效之日起十日内被告支付原告违约金97000元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2225元减半收取1112.5元，由被告负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

代理审判员　沈伟光

二〇一五年九月二十九日

书　记　员　魏雅楠

买卖合同