乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院

民事判决书

（2014）沙民三初字第382号

原告：李某东，

委托代理人：刘永生，新疆鼎泽凯律师事务所律师。

被告：新疆某某房地产开发有限公司。

法定代表人：唐某德，该公司董事长。

委托代理人：汪波，新疆百丰天圆律师事务所律师。

委托代理人：郭渠江，新疆百丰天圆律师事务所律师。

原告李某东与被告新疆某某房地产开发有限公司（以下简称某飞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告李某东的委托代理人刘永生、被告某飞公司的委托代理人汪波、郭渠江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某东诉称，2011年11月28日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路3号麒马山庄小区*栋*单元***号商品房，房屋建筑面积159.13平方米，每平方米5035元，总价款801219.55元。同时，原告购买了该小区1号楼1单元2号地下室，支付了价款18530元。合同约定，被告应当在2012年9月30日前向原告交付房屋，逾期则按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款；被告向原告出具了发票。但至今，被告未向原告交付房屋，也未向原告告知逾期的原因。被告的上述行为已严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求依法判令被告支付逾期违约金200018.89元；由被告承担本案诉讼费。

被告某飞公司辩称，我方认为我方没有违约行为，根据合同的约定，被告应当在2012年9月30日前交付经商品房验收合格的房屋，被告于2012年9月30日前已经验收合格，并依法通知了原告来收房，原告拒绝收房，责任不在被告。不论被告是否违约，对逾期违约金的约定超出法律规定的过高的限度，属于约定过高，该违约金应该参考银行同期贷款利率的130%进行考虑。根据合同约定违约金按照已交房价款来计算，如要计算违约金按照合同的本意应该按照首付款作为基数。

经审理查明，2011年11月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路*号麒马山庄小区*栋*单元***号的商品房，建筑面积159.13平方米，单价为每平方米5035元，总金额801219.55元；付款方式为一次性付款；交付期限为出卖人应当在2012年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合同并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇不可抗力且出卖人在发生之日起60日内告知买受人、发生非出卖人自身原因导致合同不能按期履行的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房的违约责任为除第八条规定的特殊情形外，出卖人逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

合同签订当日，原告一次性支付房款801219.55元。2012年7月28日，原告购买该小区1号楼1单元2号地下室一间，支付价款18530元，双方未约定交付地下室具体时间。2013年7月4日，被告尚未办理竣工验收备案手续，未取得《商品房竣工验收备案表》，即通知原告领取了涉案房屋钥匙。至本案第二次庭审时，被告仍未提供涉案房屋竣工验收备案手续。

上述事实的认定，有《商品房预售合同》、房款发票、地下室定购单、收据、当事人陈述及庭审笔录为证。

本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，合法、有效。当事人应当全面履行合同约定的义务。双方合同约定的房屋交付条件是该商品房经验收合格，达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人办理交付手续，出示验收合格的证明文件并签署房屋交接单，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同约定的交房时间为2012年9月30日。关于何为“验收合格”，本院认为由建设行政主管部门颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。而本案被告通知原告领取房屋钥匙时，尚未办理竣工验收备案手续，未取得《商品房竣工验收备案表》，故该交付行为不是有效的交付，亦不符合合同约定的交付条件，故被告应当承担逾期交房的违约责任。被告辩称合同约定的违约金过高，根据相关司法解释规定，当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少，本院综合本案合同履行情况，认为该违约金过高的辩称成立，本院酌情予以调整。双方关于原告购买的地下室没有约定交付时间，也未约定逾期交付违约责任，故原告将地下室款包括在计算违约金基数中没有依据，本院予以扣除，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求中合理部分即72892.78元【计算公式：购房款801019.55元×同期银行1年期贷款利率6%÷12个月×14个月（2012年10月1日至2014年1月31日）×130%】予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

被告新疆某某房地产开发有限公司给付原告李某东逾期交房违约金72892.78元。

以上被告应付原告款项72892.78元，由被告于本判决生效后十日内给付原告，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼标的200018.89元，实际给付标的72892.78元，占诉讼标的的36.44%。案件受理费4300.28元（原告已预交），由被告负担36.44%即1567.02元，由原告负担63.56%即2733.26元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。

审　判　长　汤秀斌

代理审判员　朱　丽

人民陪审员　高兰珍

二〇一四年七月十一日

书　记　员　曲毅捷

商品房预售合同纠纷