湖北省武汉市东西湖区人民法院

民事判决书

（2014）鄂东西湖民商初字第00330号

原告刘某。

委托代理人胡小良，湖北珞珈律师事务所律师。

被告武汉某置业有限公司，住所地武汉市东西湖区金山大道金银湖生态商务城管理委员会***楼。

法定代表人高某，总经理。

原告刘某与被告武汉某置业有限公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张某独任审判，于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托代理人胡小良到庭参加诉讼，被告某公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某诉称，2013年4月被告向原告推销航天兴隆国际一期（位于东西湖马池路和环湖路交汇处）的商品房，被告的销售人员对原告介绍该商品房不属于武汉市限购范围，原告遂同意购买。此后，双方签订了商品房买卖合同（6份文书均由被告持有），合同约定：原告购买被告航天鑫隆国际一期的1栋1单元24层4号房屋，建筑面积为123.03平方米，单价为6，054.92元／平方米，总价744，937元，付款方式为首付和银行按揭。合同签订后，原告于4月12日支付434，937元，其余房款需要办理银行按揭手续。原告后知道该商品房属于限购范围，被告又承诺可为原告提供（非武汉市户籍居民）一年武汉市社保缴纳证明（以符合购房条件），并于2013年5月5日和7月28日分两次向原告收取了办理证明的费用共计18，000元。此后，虽经多次催告，被告一直未能向原告提供一年武汉社保缴纳证明。根据武汉市房屋限购政策，原告与被告签订的商品房买卖合同不能备案，原告也无法办理房屋按揭贷款和办理所购房屋的产权登记。综上，被告在销售房屋过程中实施欺诈，根据武汉市的房屋限购政策，原告对所购房屋不能取得产权登记（所有权），原告签订房屋合同的目的不能实现，根据法律规定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约者责任。请求判令：1、解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还房款434，937元及利息（以434，937元为本金，从2013年4月12日起按照银行同期同类贷款年利率6.65%计算至付清日止，暂计算至2014年4月11日为28，271元）；3、判令被告向原告返还社保代办费18，000元；4、本案诉讼费由被告承担。

被告某公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。

原告刘某为支持其诉讼主张，在举证限期内向本院提交了下列证据材料：

1、原告刘某的身份证和户口本，证明原告是非武汉市户籍，属于限购范围；刘良田系原告父亲；

2、购房发票及三张银行转账凭证，证明原告购买被告航天兴隆国际一期1-1-2404号房屋，面积123.03平方米，单价为6，054.92元／平方米，总价744，937元，原告刘某通过刘良田的工商银行储蓄卡于2013年3月3日向被告武汉某置业有限公司支付10，000元，3月8日支付415，800元，同日又再次支付9，000元，三次转账共计434，800元；

3、两张收条，证明被告收取原告父亲刘良田支付的代办社保费18，000元，被告购房中有欺诈；

4、武房发（2011）32号文（武汉市房管局关于武汉市房屋限购政策有关问题的通知）、武政办（2013）163号文，证明原告属于限购范围，根据武房发（2011）32号文的第二条，被告没有履行限购政策告知义务，没有履行对购房人的资格审查义务，存在欺诈行为。

被告某公司在举证限期内未提交证据。

本院依职权于2014年6月5日向被告某公司的武汉三江航天兴隆投资有限公司“航天兴隆国际”项目部高级职业顾问李娜进行了调查，并制作了笔录。李娜在笔录中陈述，原告刘某购买的“航天兴隆国际”商品房系前被告公司员工刘飞销售的。2013年5月5日及7月28日，刘飞是分两次收到刘某的父亲刘良田支付的18，000元，并且公司的销售主管也清楚刘飞两次收款及出具收条的事实。

原告刘某对李娜在调查笔录中的陈述没有异议，认为刘飞收取原告刘某18，000元的行为应当认定为职务行为，公司是知情的，由此产生的民事责任应当由公司承担。

本院对原告刘某提交的上述证据材料审查认证如下：

证据1系刘某本人的身份证和户口本，经本院核对与原件无异，可以证明原告刘某的主体资格，以及原告刘某是非武汉市户籍，属于限购范围，刘良田系原告刘某的父亲，本院予以采信。证据2购房发票及三张银行转账凭证，经本院核对与原件无异，发票上载明了刘某购买航天兴隆国际一期1-1-2404的面积为123.03平方米，单价为6，054.92元／平方米，原告刘某支付了434，937元，可以证明原告刘某与被告某公司之间的商品房预售合同关系；三张银行转账凭证，可以证明原告刘某通过其父刘良田的工商银行储蓄卡三次转账共计434，800元；故对该组证据本院予以采信。证据3两张收条，经本院核对与原件无异，且与本院调查的内容能相互印证，本院予以采信。证据4武房发（2011）32号文及武政办（2013）163号文，系政府文件，可以证明武汉市关于商品房限购的具体规定，本院予以采信。

本院根据庭审中确认的证据和原告刘某在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：

某公司于2009年7月17日成立，企业类型为法人独资（武汉三江航天兴隆投资有限公司为其法人股东）。经营范围为房地产开发，建造、销售、出租和管理自建商品房及配套设施；承接市政工程、建筑装饰工程，水电、冷暖气工程的安装、维修；物业管理。

2013年3月，刘某向某公司购买航天兴隆国际一期1栋1单元24层4号房屋，建筑面积为123.03平方米，单价为6，054.92元／平方米，总价744，937元。刘某通过其父刘良田的工商银行储蓄卡于3月3日向某公司支付10，000元，3月8日支付415，800元，同日又再次支付9，000元，三次转账共计434，800元。刘某又于4月12日到某公司航天兴隆国际支付了现金137元，某公司于同日向刘某出具销售不动产统一网络发票。发票上载明了付款方为刘某，收款方为某公司，不动产项目名称为航天兴隆国际一期，销售的不动产楼牌号为1-1-2404，建筑面积为123.03平方米，单价为6，054.92元／平方米，预收购房款金额为434，937元，某公司在发票上加盖了其发票专用章。

在刘某支付了上述款项后，因刘某为非武汉市户籍居民，且缴纳社会保险时间未满两年，不具备购房资格，某公司承诺可以为其代办社保。2013年5月5日、7月28日，刘良田分两次向某公司航天兴隆国际的销售人员刘飞交纳了18，000元，刘飞出具了两张共计收到刘良田18，000元的收条。

2014年3月，刘某与某公司签订了商品房买卖合同，某公司称为刘某办理备案登记手续，一直未将合同交给刘某。

另查明，刘某于2013年8月1日参加工作，从2013年8月起，由湖北荷普药业股份有限公司在武汉市东西湖区为其交纳社会保险。2011年2月21日，武汉市住房保障和房屋管理局制发的武房发（2011）32号文《市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知》中，明确通知“一、自2011年2月23日起，暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年本市纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其出售住房。对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续。二、各房地产开发企业、代理销售的房地产经纪机构在与购房人签订商品房住房买卖合同前，应履行对购房人限购政策告知和购房资格审核义务，核验购房人及家庭成员的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明等有关资料……”2013年11月18日，武汉市人民政府办公厅制发的武政办（2013）163号文《武汉市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》中，明确提出“……继续严格执行商品住房限购政策，暂定对非本市户籍居民家庭申请购房的，由必须在本市纳税或者缴纳社会保险时间一年调整为二年，并仅限购1套住房……”

2014年5月9日，刘某诉至本院，请求如诉称。某公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案调解不成。

本院认为，虽然原告刘某未能提供其与被告某公司签订的《商品房买卖合同》，但是被告某公司出具的发票中载明的付款方为刘某，收款方为某公司，不动产项目名称为航天兴隆国际一期，销售的不动产楼牌号为1-1-2404，建筑面积为123.03平方米，单价为6，054.92元／平方米，预收购房款金额为434，937元等内容，可以完整反映原告刘某与被告某公司之间存在商品房预售合同关系。被告某公司应当按照武汉市住房保障和房屋管理局关于限购政策的通知要求，在签订合同前，向非本市户籍购房人刘某告知武汉市关于房屋的限购政策，并对刘某的购房资格进行审核。而其在明知武汉市住房限购政策的情况下，仍与原告刘某签订《商品房买卖合同》，收取相应的购房款，并承诺其能代办交纳一年社会保险。而在原告刘某按合同约定履行了付款义务后，被告某公司无法代办交纳社保，也无法为双方签订的《商品房买卖合同》办理备案登记。由于被告某公司在销售过程中，对武汉市住房限购政策情况未向买受人作出提示和说明，存在隐瞒真实情况的欺诈行为，导致买受人的误解并作出了错误决定，该行为致使原告刘某与被告某公司签订的《商品房买卖合同》的合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。故对原告刘某要求解除其与被告某公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告刘某已经支付的购房款为434，937元及被告某公司向原告刘某收取的社保代办费18，000元，被告某公司应当予以返还。原告刘某因为合同解除，导致其存在利息损失，应当以434，937元为本金，从被告某公司向原告刘某出具销售不动产发票之日即2013年4月12日起，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算至实际付清之日止。故对原告刘某要求被告某公司向原告刘某返还购房款434，937元及利息，以及返还社保代办费18，000元的诉讼请求，本院予以支持。

被告某公司经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案的正常审理，可依法缺席判决。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：

一、解除原告刘某与被告武汉某置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》；

二、被告武汉某置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告刘某购房款434，937元及利息（以434，937元为本金，从2013年4月12日起，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算至实际付清之日止）；

三、被告武汉某置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告刘某代办社保费用18，000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4，299元（已减半收取，原告刘某已预交），由被告武汉某置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费8，598元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　张某

二〇一四年八月一日

书　记　员　钱嫚

商品房预售合同纠纷