北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2013）朝民初字第893号

原告（反诉被告）北京某某投资发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区工人体育场南路**号。

法定代表人赵某某，董事长。

委托代理人王家本，北京天驰洪范律师事务所律师。

委托代理人焦铁烨，北京天驰洪范律师事务所律师。

被告北京某某基业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区北苑家园紫绶园**号楼底商**号。

法定代表人姬某某。

被告（反诉原告）北京某某生活购物广场有限公司，住所地北京市朝阳区来广营西路**号院**号楼**。

法定代表人阎某某，总经理。

委托代理人杨某某，女，19**年**月**日出生。

委托代理人张艳春，北京誉都律师事务所律师。

第三人北京市交通运输有限公司，住所地北京市朝阳区工体南路。

法定代表人赵某某，董事长。

委托代理人郑彩虹，北京天驰洪范律师事务所律师。

原告北京某某投资发展有限责任公司（以下简称原告）与被告北京某某基业商贸有限公司（以下简称某商贸公司）、被告北京某某生活购物广场有限公司（以下简称某购物公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京市交通运输有限公司（以下简称第三人）为本案第三人并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王家本、焦铁烨，某购物公司委托代理人杨某某、张艳春，第三人委托代理人郑彩虹到庭参加了诉讼，某购物公司经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理此案，现已审理终结。

原告诉称：2010年4月12日，原告与某商贸公司签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：某商贸公司租用原告位于北京市朝阳区来广营西路**号院x号楼131、132、133号（即中赫新家园***号住宅楼131Ｃ、131Ｂ、131Ａ）的商业用房，合计建筑面积2304.52平方米；租期从2010年5月1日起至2025年4月30日止，共15年；自2010年5月1日至2013年4月30日每年租金人民币250万元；如逾期支付租金超过20日的，则视为某商贸公司自动退租，构成违约，原告有权收回房屋，并追究违约责任。合同签订后，原告按约将房屋交付给某商贸公司，某商贸公司的投资人使用承租房屋设立了某购物公司并在一层开办了一鸣中天生活购物广场。但自2011年起某商贸公司就不按时足额交付租金，自2012年9月4日起某商贸公司就没再支付过任何租金了。鉴于此，原告多次发函催缴租金，但某商贸公司、某购物公司均不再支付租金，原告遂向二公司发出通知函，要求解除租赁合同。另，在签订租赁合同后，在2011年1月x日经过原告的协助，某商贸公司、某购物公司与原告的关联公司即本案第三人签订了一份协议书，约定第三人向二被告提供资金320万元，第三人提供上述资金后，二被告在签订本协议前及本协议后进行的购物广场内外部装修装潢及设施设备的物权均归第三人所有，并约定房屋的产权人即原告与某商贸公司签订的房屋租赁合同期满或终止、解除时，上述财产由第三人无偿收回，并由第三人自行处置。另外约定二被告对购物广场经营取得的营业收入依法扣除营业税后，首先支付房屋租金，2012年9月26日第三人得知原告与某商贸公司解除租赁合同时，即向二被告发出书面通知函，要求二被告将购物广场内外部装修装潢及设施设备交付原告，据此，我方要求二被告承担连带付款责任，并要求二被告将房屋及附属设备设施交付原告。综上，原告诉讼请求如下：1、判令解除原告与某商贸公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议书》；2、判令被告某商贸公司支付原告欠付租金x65000元（从2012年1月1日至2012年9月30日）；3、判令被告某商贸公司支付原告房屋使用费（从2012年10月1日起至实际腾退之日止，月283333元计算）；4、判令被告某商贸公司支付原告水电费150129.2元、物业费23026.6元；5、判令被告某商贸公司支付原告违约金211190元；6、判令被告某购物公司就诉讼请求2-5承担连带责任；7、判令某商贸公司、某购物公司腾空位于北京市朝阳区来广营西路7号院x号楼131、132、133号房屋，并将上述房屋及附属设施、设备交还原告。

某商贸公司未到庭应诉亦未提交答辩状。

某购物公司答辩并反诉称：我方并未与原告签订租赁合同，我方不应承担连带责任，补充协议中也没有约定我方支付租金。就原告腾退的诉讼请求，我方承租诉争房屋一层是经过某商贸公司及第三人同意的，协议书只是一种合作经营模式，第三人确已支付了320万元，但我方实际装修费用是900多万元，消防、下水道、天然气管线都是我们做的。协议书第二条第7款也写明是合作经营，并非我方直接向原告交纳租金，我方不应承担任何金钱给付义务。现我方可以腾退，但原告应给我方相应的补偿，在合同履行期间，原告多次派人有意扰乱我方的经营，给我方造成了极大损失。现提出反诉：要求原告给付我公司装修投资款及损失共计200万元。

第三人述称：同意原告的全部诉讼请求。我公司与原告就是关联企业。2011年1月x日，我公司与二被告签订了协议书，约定我公司向某购物公司提供320万元资金用于购物广场的装修及启动，我公司提供上述资金后某购物公司对购物广场的全部装修（含签订协议前和签订协议后）归我公司所有，还约定原告与某商贸公司的房屋租赁合同如果期满或解除，我公司有权无偿收回全部装饰装修，还约定购物广场的收入扣除税费后，应首先支付某商贸公司欠付原告的租金，剩余的部分的百分之六十再支付给我公司。协议签订后，我公司分四次支付了某购物公司320万元款项，即2011年1月17日支付了12万元，同一天又支付了107290元，2011年1月26日又支付了100万元，2011年3月9日支付了197万元。后协议履行过程中，我公司了解到某商贸公司严重违反与原告的租赁合同，我公司向二被告发函要求其将装修交给原告。我公司同意协议书约定下的购物广场的全部装修装修装潢及设施设备全部由原告收回。

原告对某购物公司的反诉请求答辩称：法院应审查反诉程序的合法性。某购物公司的反诉请求没有依据，某购物公司与第三人签订过合同，装修装饰的物权都转让给了第三人，其对装饰装修已无权提出补偿。房屋出租人也没有义务向房屋使用人支付装修费。我公司也没有扰乱过其经营。综上，不同意某购物公司的全部反诉请求。

经审理查明：2010年4月12日，原告、某商贸公司（某商贸公司原名为北京某某基业房地产经纪有限公司，后于2012年11月19日名称变更为北京某某基业商贸有限公司）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的位于北京市朝阳区来广营西路7号院x号楼131、132、133号（购房合同房号为中赫新天家园Ｄ3－4号住宅楼131Ｃ、131Ｂ、131Ａ）房屋共计3层出租给某商贸公司，合计建筑面积2304.52平方米；房屋装修状况为毛坯房；租赁用途为在法律允许的经营范围内守法自行经营或转租收益；租期自2010年5月1日至2025年4月30日，共15年，其中2010年5月1日至2010年5月31日和2025年3月1日至2025年4月30日，为该房屋免租期；租金标准为自2010年5月1日至2013年4月30日每年租金总额为250万元，自2013年5月1日至2016年4月30日每年租金总额为340万元…；租金交付方式为第一期62.5万元，于2010年4月30日前付清该房屋2010年6月1日至2010年8月31日的租金，第二期为62.5万元，于2010年7月31日前付清该房屋2010年9月1日至2010年11月30日的租金，第三期为62.5万元，于2010年10月31日前付清该房屋2010年12月1日至2011年2月28日的租金，第四期为62.5万元，于2011年1月31日前付清该房屋2011年3月1日至2011年5月31日的租金，自2011年3月31日后租金按每半年支付，每年3月31日前支付当期年度6月1日至11月30日和9月31日前支付当期年度12月1日至次年5月31日该房屋年租金的50%；如逾期支付租金超过二十日，则视为某商贸公司自动退租，构成违约，原告有权收回房屋，并追究其违约责任；某商贸公司同意支付给原告押金20万元，应于本合同签订之日起3日内支付给原告，原告在收到押金后予以书面签收，并向某商贸公司出具押金收条或收据；合同有效期内，双方任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为20万元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。2011年1月x日，原告、某商贸公司又签订了一份《补充协议书》，约定：某商贸公司在开办一鸣中天生活购物广场过程中，原告给予多方支持，积极协助某商贸公司办理开业所需的相关手续，并解决了有关问题；某商贸公司经营需要进行融资合作，原告为其运作并帮助其达成了融资相关协议，使某商贸公司得以正常开展经营活动；原告已经采取适当、有效的方式对房屋交付时存在的因房屋开发商责任而导致开业障碍进行了解决，至本补充协议签订之时，某商贸公司使用原告出租的房屋进行商业经营已不存在任何障碍，完全满足《房屋租赁合同》的约定。因此，双方对租赁房屋的交付及《房屋租赁合同》的履行已无任何争议，在本补充协议书签订以后，某商贸公司保证严格履行《房屋租赁合同》规定并不再向原告提出任何的诉求。双方协商一致，同意对房屋租赁合同进行如下变更：租期自2010年5月1日至2025年4月30日，共15年，其中2010年5月1日至2010年5月31日和2010年9月1日至2010年10月31日为该房屋免租期…第二期为208300元，于2010年7月31日前付清该房屋2010年11月1日至2010年11月30日的租金…租赁期内最后一期租金为250万元，于2024年9月30日前支付2024年12月1日至2025年4月30日的租金；某商贸公司基于原告的同意在租赁期间因对该房屋进行装修改造而新增设的各项设施设备在租赁期满后归原告所有。某商贸公司基于原告的同意在租赁期间为该房屋正常使用而在该房屋周边新增设的临时用房及各项设施设备在租赁期满后归原告所有。2011年1月x日，第三人、某购物公司、某商贸公司签订了一份《协议书》，约定：鉴于：某商贸公司于2010年4月12日与房屋产权人原告签订了《房屋租赁合同》，此后某商贸公司的投资人使用该租赁房屋开办设立了某购物公司；现某购物公司需要资金，用于购物广场的装修及启动；第三人愿意为某购物公司提供装修及启动资金，并依照本协议的约定取得收益；某商贸公司同意本协议条款，并确认：本协议履行期限内，某购物公司有权代表某商贸公司与第三人签署任何合同、协议及法律文件，由某购物公司、某商贸公司共同承担法律责任。各方达成如下一致意见：第三人向某购物公司提供资金总额为人民币320万元，由第三人分期向某购物公司提供。第三人提供上述资金后，某购物公司在签订本协议前及签订本协议后所进行的购物广场内外部装修、装潢及设施设备的物权即归第三人所有。房屋产权人与某商贸公司签订的《房屋租赁合同》期满，或本协议终止、解除，某购物公司使用第三人财产的使用权由第三人无偿收回，并由第三人自行处置…上述双方确认的收入，依法扣除营业税后，首先支付房屋租金，支付房屋租金后所剩余的部分的百分之六十为第三人收益；本协议有效期限从2011年1月x日起至《房屋租赁合同》期满或解除。后第三人分四次给付了某购物公司上述320万元款项。

庭审中，原告表示，截止到2012年9月4日前，某购物公司、某商贸公司共支付房屋租金3551500元，前面两期是某商贸公司交纳的，后面是某购物公司交的。

庭审中，原告向本院提交了如下证据：1、出租房屋的房屋所有权证；2、北京市房屋租赁合同及补充协议书；3、催租金律师函、详情单及通知；4、林枫基业出具的方案；5、原告向被告出具的通知函及详情单；6、某购物公司企业住所证明及名称变更通知（以前某购物公司名称为北京一鸣中天商贸有限公司，于2010年9月17日变更为某购物公司）；7、小区物业出具的某购物公司欠款明细，我方并未垫付该笔费用，但合同约定物业费及水电费应由某购物公司承担；8、二被告于2011年1月23日出具的声明（上写有：兹某商贸公司和某购物公司系同一法人，签署的文件具有相同的法律效应）；9、第三人与二被告签订的协议书及320万元的付款凭证；10、二被告交纳租金的收据及发票；11、第三人向二被告发送的通知函、详情单及查询结果；12、第三人出具的证明及房屋附属设施、设备清单。某购物公司对证据1、2、3真实性认可；对证据4、5真实性无法确认，与我方无关；对证据6真实性无法确认，不清楚；对证据7真实性无法确认，不清楚该费用；对证据8真实性认可；对证据9协议书真实性认可，双方并未就营业收入进行确认，三方系合作经营形式，某商贸公司与某购物公司是独立的公司，应各自承担责任，对付款凭证真实性认可，交运公司确实已经全额支付了320万元；对证据10真实性认可；对证据11，收到过；对证据12真实性不认可。第三人对证据1－12均认可。

庭审中，某购物公司向本院提交了装修费票据以及明细表、发票、收据。原告、第三人对此均不认可。

庭审中，第三人向本院提交了法律承诺书（2011年1月24日某购物公司出具）。原告、某购物公司对此均认可。

以上事实，有原告方、某购物公司、第三人当事人庭审陈述、相关书证等证据在案佐证。

本院认为：2010年4月12日，原告、某商贸公司签订的《北京市房屋租赁合同》，2011年1月x日原告、某商贸公司签订的《补充协议书》以及第三人、某购物公司、某商贸公司2011年1月x日签订的《协议书》均系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行各自的义务。现某商贸公司长期不按约交付租金，已构成违约，原告要求解除《北京市房屋租赁合同》及《补充协议书》，本院不持异议。就欠付的租金（合同解除后称为房屋使用费），可按合同约定的标准予以计算。就欠付的水电费、物业费，合同约定应由某商贸公司负担，但原告并未垫付该费用，故原告无权主张此费用，应由相关单位进行主张。就违约金，原告要求按合同约定的不同条款相加计算缺乏依据，对此应按合同第十条约定的20万元予以确认。就某购物公司是否承担连带责任一节，依据三方《协议书》、某购物公司出具的法律承诺书，以及某购物公司系某商贸公司投资人所设立的情况，再综合后期租金实际系某购物公司所交纳的情况，本院认为某购物公司应就某商贸公司欠付的租金（含房屋使用费）承担连带给付责任。就原告要求二被告腾空诉争房屋并交还房屋及附属设施、设备的请求，《协议书》已约定“第三人提供上述资金后，某购物公司在签订本协议前及签订本协议后所进行的购物广场内外部装修、装潢及设施设备的物权即归第三人所有。房屋产权人与某商贸公司签订的《房屋租赁合同》期满，或本协议终止、解除，某购物公司使用第三人财产的使用权由第三人无偿收回，并由第三人自行处置”，现某购物公司已按约提供了320万元资金，故购物广场的相关装修、装潢及设施设备的物权应归第三人所有，现第三人同意交由原告，本院不持异议，二被告应腾空房屋并交还原告。就某购物公司的反诉请求，理由如上，购物广场的相关装修、装潢及设施设备的物权已归第三人，某购物公司无权再要求装修投资款及损失补偿，且某购物公司提供的证据亦无法证明其装修及损失的具体数额，本院对其反诉请求均不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第九十四条  、第一百零七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第九十二条  、第一百四十四条  之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）北京某某投资发展有限责任公司与被告北京某某基业商贸有限公司于二○一○年四月十二日签订的《北京市房屋租赁合同》以及双方于二○一一年一月十八日签订的《补充协议书》。

二、被告北京某某基业商贸有限公司、被告（反诉原告）北京某某生活购物广场有限公司于本判决生效之日起三十日内连带给付原告（反诉被告）北京某某投资发展有限责任公司欠付租金（《北京市房屋租赁合同》及《补充协议书》解除生效之日后称为房屋使用费）（自二○一二年一月一日起计算至被告北京某某基业商贸有限公司、被告（反诉原告）北京某某生活购物广场有限公司实际腾退之日止，按《北京市房屋租赁合同》第五条约定的租金计算方式计算）。

三、被告北京某某基业商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）北京某某投资发展有限责任公司违约金二十万元。

四、被告北京某某基业商贸有限公司、被告（反诉原告）北京某某生活购物广场有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空位于北京市朝阳区来广营西路**号院**号楼131、132、133号房屋，并将上述房屋及附属设施、设备交给原告（反诉被告）北京某某投资发展有限责任公司。

五、驳回原告（反诉被告）北京某某投资发展有限责任公司的其他诉讼请求。

六、驳回被告（反诉原告）北京某某生活购物广场有限公司的全部反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万二千五百三十八元，由被告北京某某基业商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京某某投资发展有限责任公司）。反诉案件受理费一万一千四百元，由被告（反诉原告）北京某某生活购物广场有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　袁　冲

审　判　员　宋培海

代理审判员　穆　兰

二〇一三年十二月一日

书　记　员　付瑞洁

书　记　员　钳　磊

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