上海市松江区人民法院

民事判决书

（2015）松民三（民）初字第3979号

原告王某某，男，19**年**月**日生，汉族，住江西省上饶市。

委托代理人许家东，上海保诚律师事务所律师。

委托代理人马俊青，上海保诚律师事务所律师。

被告黄某某，男，19**年**月**日生，汉族，住上海市浦东新区。

被告顾某某，女，19**年**月**日生，汉族，住上海市松江区。

两被告共同委托代理人王跃斌，上海国瑜律师事务所律师。

原告王某某与被告黄某某、顾某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法由审判员朱金彪独任审判，并于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人许家东、马俊青，被告黄某某、顾某某及其共同委托代理人王跃斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某某诉称：2014年10月4日，原告与被告顾某某签订《转让协议书》，约定被告顾某某将位于松江区普照路的“顾家土菜馆”转让给原告，合计价款270，000元。并约定将房屋租赁合同也转到原告名下。同年10月8日，原告与两被告签订《合作协议书》，约定合作标的物为房屋，合作期限自2014年10月8日起至2016年10月17日止，合作利润分账为每年240，000元。合同签订后，原告按约履行了合同义务，并对房屋进行装修和添加设备后开始经营“江西广丰土菜馆”，但被告顾某某没有按约定将房屋租赁合同转到原告名下。2015年8月26日，原告收到房屋所有权人上海红楼某某宾馆有限公司（以下简称“某某宾馆”）的告知书及《租赁经营合同》，被告知被告黄某某与某某宾馆之间的《租赁经营合同》到2015年10月31日到期，要求原告于2015年10月31日前停止营业并搬离。虽经原告与某某宾馆协商，但因被告顾某某不能及时参加，导致租赁期限不能延期，原告被迫于2015年11月5日搬离了租赁房屋，现某某宾馆已将房屋租赁给他人。原告的生意经过半年多时间的经营刚有起色就停业，给原告造成了巨大损失。故请求法院判令：一、解除原告与被告顾某某之间的《转让协议书》；二、解除原告与两被告之间的《合作协议书》；三、两被告赔偿原告装修费165，000元；四、被告顾某某返还原告转让费135，000元；五、两被告支付原告违约金144，000元。

被告黄某某辩称：原告与被告顾某某签订的《转让协议书》，与其无关。原告与被告顾某某签订的《合作协议书》上，虽然有其签名，但其只是知晓将房屋转租给了原告，其不应承担民事责任。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告顾某某辩称：关于原告与其签订的《转让协议书》，双方已经实际履行，其不存在违约。关于原告与其签订的《合作协议书》是原告违约在先，且在实际履行过程中，原告将钱款交给了被告黄某某，其没有收到过原告的款项。原告是否继续承租房屋，原告曾与某某宾馆协商过，原告表示不再继续承租，是原告自己放弃了优先承租权。另外，其将“顾家土菜馆”转让给原告后，原告根本没有对房屋进行装修，所有的装修均是其装修的，270，000元转让款中，包括了装修、家具、电器等。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2010年7月15日，被告黄某某与某某宾馆签订《租赁经营合同》一份，约定某某宾馆将其3号楼东面新建造的三间门面房、底楼三间房屋、3号楼四间房屋（以下简称“系争房屋”）租赁给被告黄某某使用。租赁期限为5年，自2010年11月1日起至2015年10月31日止。年租金为15万元。合同期满被告黄某某有优先承租权。被告黄某某在不损害某某宾馆的利益下，可部分转租，但经某某宾馆同意。合同另对其他有关事项作了相应的约定。

同日，两被告签订《合作协议书》一份，约定被告黄某某提供系争房屋与被告顾某某进行合作经营。系争房屋内部装修及设备、设施安装所产生的相关费用由被告顾某某承担，合同期满后所有的内部装修及设备、设施归被告顾某某所有。合作期限为6年，自2010年10月18日起至2016年10月17日止。合作期满，在同等条件下，被告顾某某有优先续约权。合作期的第一、二、三年，被告黄某某的税后利润为22万元，第四、五年的税后利润为24万元，第六年的税后利润为25万元。分配方式为：本协议签订时被告顾某某支付被告黄某某2万元定金，余款20万元被告顾某某与本协议签订后的45日内付清。此后，被告顾某某于每年第一个月向被告黄某某付清。其中，合同第十条约定，本协议非双方约定或法定事由，双方均不得擅自解除，否则，由违约方向守约方承担本协议总价款30%25的违约金及由此遭受的损失。协议另对其他有关事项作了相应的约定。

两被告签订《合作协议书》后，于2012年5月15日在系争房屋注册登记了上海某某餐饮有限公司（以下简称“某餐饮公司”），并在系争房屋经营餐饮业对外宣称“顾家土菜馆”。

另查明：2014年10月4日，原告与被告顾某某签订《转让协议书》一份，约定被告顾某某将“顾家土菜馆”转让给原告，合计价款270，000元，于同年10月8日付清。另约定“并叫房东过来把租房合同也转让给王某某名下”。再约定“其中营业执照也要转让给王某某，顾某某协助提供有关办证相关资料”。协议另对其他有关事项作了相应的约定。协议签订后，原告于当日向被告顾某某支付定金50，000元。

审理中，原告认为，上述《转让协议书》转让的内容为房屋的承租权和经营权；被告顾某某认为，上述《转让协议书》转让的内容为“顾家土菜馆”的装饰装修、家具、电器及变更营业执照等。

2014年10月8日，原告与被告顾某某签订《合作协议书》一份，合同内容与两被告之间签订的《合作协议书》完全相同。该《合作协议书》的最后页有被告黄某某的签名，载明“以知此事”。同日，原告通过银行转账向被告顾某某付款215，000元、向被告黄某某付款130，000元。嗣后，原告在系争房屋经营餐饮业对外宣称“江西广丰土菜馆”，营业执照仍使用被告顾某某的上海某某餐饮有限公司。

再查明：2015年8月26日，某某宾馆向“江西广丰土菜馆”发出告知书，载明：某某宾馆与被告黄某某签订的《租赁经营合同》于2015年10月31日终止，要求“江西广丰土菜馆”在2015年10月31日前停业和搬迁。

以上事实，有《租赁经营合同》、《合作协议书》、《转让协议书》、档案机读材料、告知书及当事人陈述等证据证明证实。

本院认为：两被告之间于2010年7月15日签订的《合作协议书》的实质内容就是房屋转租合同，就是被告黄某某将从某某宾馆承租来的系争房屋转租给被告顾某某。而被告顾某某从被告黄某某处承租系争房屋的目的就是为了经营。按照日常生活经验，被告顾某某在系争房屋经营餐饮业，应当对系争房屋进行必要的装饰装修，并添置必要的厨房设备、家具等，以满足“顾家土菜馆”的经营。因此，本院有理由相信，原告与被告顾某某之间于2014年10月4日签订《转让协议书》的转让内容，主要就是系争房屋内装饰装修、家具、厨房设备等。关于“并叫房东过来把租房合同也转让给王某某名下”的约定，根据文义解释，应解释为就系争房屋原告与某某宾馆直接签订房屋租赁合同，而根据双方于2014年10月8日的《合作协议书》又变更为被告顾某某将系争房屋转租给原告。关于“其中营业执照也要转让给王某某，顾某某协助提供有关办证相关资料”，根据目的解释，应解释为将某餐饮公司变更登记到原告名下，被告顾某某承担协助义务，而事实上，原告所经营的“江西广丰土菜馆”仍使用某餐饮公司的营业执照，实际上为原告节约了成本，反而给被告顾某某带来了风险。因此，本院认为，原告与被告顾某某之间签订的《转让协议书》，双方当事人对有关合同内容进行变更后，已经履行完毕，原告没有证据证明被告顾某某在履行合同过程中存在根本违约的情形，故原告要求解除与被告顾某某之间于2014年10月4日签订的《转让协议书》的诉讼请求，本院不予支持。

原告与被告顾某某之间于2014年10月8日签订的《合作协议书》与两被告之间签订的《合作协议书》完全相同，实质内容就是被告顾某某将系争房屋再转租给原告，租赁期限应自2014年10月8日起至2016年10月17日止。该《合作协议书》的最后页虽有被告黄某某的签名，并载明“以知此事”，但根据文义解释，被告黄某某只是知道被告顾某某的转租行为，并对被告顾某某的转租行为表示同意，不能证明被告黄某某又是系争房屋的转租人。被告顾某某将系争房屋再转租给原告后，应当对系争房屋的瑕疵承担担保义务，并在租赁期间保持系争房屋符合约定的用途。本案被告黄某某对系争房屋的租赁期限至2015年10月31日止，而两被告之间及原告与被告顾某某之间的《合作协议书》均至2016年10月17日止，被告顾某某应当在租赁合同届满前要求被告黄某某对系争房屋行使优先承租权，由于被告顾某某未能保证原告对系争房屋使用至2016年10月17日止，显然，被告顾某某在履行合同过程中存在违约，致使原告的合同目的不能完全实现，故原告要求解除与被告顾某某于2014年10月8日签订的《合作协议书》的诉讼请求，本院予以支持，被告顾某某应承担相信的违约责任。

综上所述，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于原告主张的装饰装修损失，由于原告与被告顾某某之间《转让协议书》的主要转让内容为系争房屋内装饰装修、家具、厨房设备等，而原告没有证据证明其承租系争房屋后对又房屋进行了装饰装修，故原告要求被告对系争房屋的装饰装修进行司法鉴定的申请，本院不予采纳，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的返还转让费，因原告与被告顾某某之间《转让协议书》已经履行完毕，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于主张的违约金，由于某某宾馆向原告收回了系争房屋，致使原告的合同目的不能完全实现，故原告要求被告顾某某支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。另外，因原告与被告黄某某不存在合同关系，故原告要求被告黄某某承担民事责任缺乏依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第二百一十六条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、解除原告王某某与被告顾某某之间于2014年10月8日签订的《合作协议书》；

二、被告顾某某于本判决生效之日起十日内支付原告王某某违约金144，000元；

三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。

如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7，960元，减半收取3，980元，由原告王某某负担2，390元（已付），由被告顾某某负担1，590元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　朱金彪

二〇一六年一月六日

书记员　方晓婷

房屋租赁  合同纠纷