安徽省合肥市瑶海区人民法院

民事判决书

（2015）瑶民一初字第05508号

原告：陈某华，女，19**年*月*日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。

委托代理人：陈超，安徽中特律师事务所律师。

委托代理人：李家束，安徽中特律师事务所实习律师。

被告：安徽某某投资管理有限公司，住所地合肥市瑶海区。

法定代表人：张某惠，该公司董事长。

被告：安徽省某某房地产开发有限责任公司，住所地合肥市新站区。

法定代表人：王某霞，该公司董事长。

两被告共同委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。

原告陈某华诉被告安徽某某投资管理有限公司（以下简称“某某公司”）、安徽省某某房地产开发有限责任公司（以下简称“金某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理。依法由代理审判员杨友义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某华委托代理人陈超、被告安徽某某投资管理有限公司、安徽省某某房地产开发有限责任公司共同委托代理人汪汉滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陈某华诉称：2004年5月22日，原告与金某公司签订商品房买卖合同，购买了安徽省合肥市新站区站前路金兴苑小区＊幢＊＊号房产。2004年7月16日，原告与某某公司、金某公司签订了《包租协议书》，约定将上述商场商铺承出租给某某公司。租金为原告购买该商铺总价款的10%。合同还约定某某公司迟延支付租金的，按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。2014年应付房租至今仍未支付。现某某公司未按合同约定履行对原告的义务，故原告为维护自身权益，诉讼来院，请求判令：1、被告某某公司支付原告陈某华13959元租金（2014年5月1日至2015年4月30日租金9306元，2015年5月1日至2015年10月30日租金4653元）；2、被告某某公司支付原告陈某华违约金513元（2015年5月1日至2015年10月31日）；3、解除原告陈某华与被告某某公司之间租赁关系；4、被告某某公司恢复租赁物原状并向原告陈某华返还租赁房屋；5、某某公司按每年9306元的标准支付原告自2015年11月1日至房屋实际返还之日的租金；6、被告安徽省某某房地产开发有限责任公司对被告安徽某某投资管理有限公司的上述债务承担连带担保责任。

某某公司辩称：金正与原告的包租协议已于2015年4月30日履行完毕，某某公司退出对原告商铺的管理，原告诉请请求计算2015年4月30日之后的租金，缺乏事实及法律依据。同理违约金也只能计算至2015年4月30日。

金某公司辩称：依据包租协议约定，金某公司仅在金正未能按约履行情况下承担责任，系一般保证，依据担保法相关规定，金某公司享有先诉抗辩权，即主债权债务纠纷未经审判或仲裁后，并在生效后就主债务人财产依法强制执行仍不履行上述债务，保证人金某公司有权拒绝承担保证责任，因此本案条件不成就，我司不应承担保证责任。

经审理查明：陈某华购买了位于安徽省合肥市新站区站前路金兴苑七号楼＊＊号房产。2004年7月16日，陈某华与某某公司、金某公司共同签订了《包租协议书》一份，约定合肥市新站区站前路金兴苑七号楼＊＊室商铺由某某公司全权包租经营，期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止。年包租金为陈某华购买该商铺总价款10%，第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。某某公司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。如超过三个月陈某华有权收回经营权，其一切经济损失由某某公司负担。包租协议还约定：为保障陈某华的合法权益，金某公司自愿为某某公司在本协议中的责任提供担保，若某某公司不能按本协议履行对陈某华的责任，则金某公司承担某某公司的责任。

另查明：陈某华出租房产为合肥市新站区站前路金兴苑七号楼＊＊号房产，实际面积为12.59平方米，购买总价款为93065元。原被告协商按年租金9306元支付房屋租金。陈某华实际收到9年租金，2014年5月1日至2015年4月30日的第第十年房租9306元某某公司并未如约支付。

诉讼前，某某公司将该商铺与其他商铺在内的金兴苑财富时代广场租赁给安徽茶城商贸有限公司经营，双方的租赁期限至2015年4月30日。2015年4月30日租赁期满后，某某公司未将商铺返还给陈某华。

上述事实，有经过庭审质证的原告身份证复印件、被告企业的工商公示信息打印件、房地权证、包租协议书、发票、历年房租银行流水明细、租赁合同以及双方当事的当庭陈述予以佐证。

本院认为：陈某华与某某公司签订的《包租协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。某某公司应当按照合同约定行使权利履行义务。某某公司在租赁合同生效后，未按约定履行足额给付房租义务，现陈某华诉请某某公司支付欠付租金诉请合理，本院予以支持。陈某华称其2014年5月1日起未收到租金，被告对此予以认可，故可认定某某公司自2014年5月1日起未支付房屋租金。双方签订的《包租协议书》约定租赁期限满时间为2015年4月30日。租赁期满后，某某公司未将租赁商铺实际返还陈某华，应认定其继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，某某公司仍应按照原约定的租金标准支付房屋租金，根据双方合同约定年租金为陈某华购买该商铺总价款10%，该商铺总价款为93065元，房屋租金为每年9306元。至2015年4月30日，某某公司欠付陈某华租金为9306元。双方之间的租赁合同为不定期合同，陈某华可随时主张解除合同，故本院对陈某华解除租赁合同及返还商铺的诉讼请求，依法予以支持。某某公司应当按年租金9306元的标准支付从2015年4月30日之后至本判决生效之日止的租金，并从本判决生效之日起按照上述标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日。《包租协议书》已允许在不改变房屋结构的情况下进行装修分割，陈某华未能证明商铺交付之前附属设备等情况，所谓的原样究为何样，在本案中并无证据予以证实，故难以直接判决支持。

陈某华与某某公司签订的《包租协议书》约定，某某公司应在当年的4月30日前给付房屋租金。但某某公司未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。陈某华主张某某公司支付违约金的诉请合理，本院予以支持。因某某公司与原告合同约定违约金为每日万分之三，该约定标准并未超过相关法律规定，依法应予支持。2014年4月30日至2015年5月1日的租金一直未付，现陈某华仅主张被告支付2015年5月1日至2015年10月31日的违约金513元，符合法律规定，本院予以支持。

至于金某公司的责任问题，因双方约定金某公司只是在某某公司不能履行《包租协议书》的情况下承担责任，这属于一般保证，而非连带责任保证。合同履行期满后，某某公司未履行返还房屋、支付租金等合同义务，金某公司依约应承担一般保证责任，如在对安徽某某投资管理有限公司依法强制执行房租、违约金及返还房屋不能履行时，应由安徽省某某房地产开发有限责任公司承担保证责任。

被告向法院提交授权委托书、通知书、告知等证据证明被告在返租期限届满后已不再经营管理该商铺，并已采用公告等方式通知广大业主，在期限届满前也完成退场，现业主代表与商铺实际承租户已形成不定期租赁关系。但因被告并未与原告办理相关商铺返还手续并实际将商铺返还原告，在此情况下，应认定某某公司仍实际控制该房屋，某某公司应承担继续给付租金等相关责任，故对被告的上述辩称意见本院不予采纳。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决如下：

一、被告安徽某某投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈某华2014年5月1日至2015年4月30日的租金9306元，此后房屋租赁费按每年9306元的标准支付至本判决生效之日；

二、被告安徽某某投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈某华违约金513元；

三、解除原告陈某华与被告安徽某某投资管理有限公司、安徽省某某房地产开发有限责任公司于2004年7月16日签订的包租协议，被告安徽某某投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告陈某华坐落于新站区站前路金兴苑小区＊幢＊＊号房产，并按每年9306元的标准支付原告陈某华从本判决生效之日起至房屋实际返还之日止的占有使用费；

四、如在对安徽某某投资管理有限公司依法强制执行本判决上述第一、二、三项后仍不能履行时，由安徽省某某房地产开发有限责任公司承担保证责任。

五、驳回原告陈某华的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费160元，减半收取80元，由被告安徽某某投资管理有限公司承担。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

代理审判员　杨友义

二〇一五年十二月十日

书　记　员　王婷媛

房屋租赁合同纠纷