天津市和平区人民法院

民事判决书

（2015）和民二初字第0122号

原告谭某。

委托代理人杨浩，天津四方君汇律师事务所律师。

委托代理人张莉，天津四方君汇律师事务所律师。

被告杨某。

委托代理人国占开，天津善智律师事务所律师。

委托代理人刘志凯，天津善智律师事务所律师。

被告天津某某房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道***号***天大建筑创意大厦***。

法定代表人左某，该公司董事长。

委托代理人张某，该公司职工。

原告谭某与被告杨某、天津某某房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2015年1月28日受理后，依法由代理审判员祝芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张莉、被告杨某的委托代理人刘志凯、被告天津某某房地产经纪有限公司的委托代理人张某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告谭某诉称，原告与二被告系居间合同关系。原告与二被告于2014年3月14日签订了编号为JF13006***的《房产交易合同》，约定原告购买被告杨某名下坐落本市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心×房屋，总价款54万元，双方须于2014年5月10日前去房管部门签订《天津市房屋买卖协议》，如一方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋售价10%作为违约金，违约方还应承担2%的中介费用。合同签订后，原告给付被告杨某定金2万元，给付被告天津某某房地产经纪有限公司中介费10800元，贷款服务费600元和评估费2700元。后被告杨某以未能在原合同约定的时间内还清贷款，无法与原告去房管部门签订《房屋买卖协议》为由，于2014年6月20日与原告签订《补充协议》，约定将双方到房管局签订《房屋买卖协议》时间顺延至2014年7月21日。《补充协议》签订后，原告多次要求被告杨某一同去房管部门签订房屋买卖协议，但被告杨某仍以各种理由推脱，直至《补充协议》约定的期限届满仍未与原告签订房屋买卖协议。后在原告催促下，被告杨某于2014年9月5日出具了《违约书》，承认其因个人原因导致与原告签订的《房产交易合同》无法继续履行。被告杨某的行为已经构成根本违约，给原告造成严重的经济损失，原告已经交纳中介费10800元，贷款服务费600元和评估费2700元，原告及其爱人为办理贷款等手续产生的误工费4753.82元，原告因2014年6月未入住诉争房屋在外租房的费用2万元，贷款被冻结期间首付款21万元的利息4377.33元，以及相同房屋已涨价129156.44元的损失。根据民事诉讼法的有关规定，现原告起诉要求：1、解除原告与二被告签订的《房产交易合同》；2、被告杨某赔偿原告中介费10800元、贷款服务费600元和评估费2700元，共计14100元；3、被告杨某向原告支付违约金54000元；4、由被告承担本案的诉讼费用。

为支持自己的主张，原告向本院提交证据材料：1、《房产交易合同》，证明原告与二被告签订居间合同，约定原告购买被告杨某名下诉争房屋；2、2014年5月26日原告发给被告杨某的催告函，证明目的同证据1；3、2014年6月20日原告与被告杨某签订的《补充协议》，证明目的同证据1；4、《违约书》，证明被告杨某因个人原因无法履行合同，已经构成根本违约；5、收条，证明原告向被告杨某支付购房定金2万元，向被告天津某某房地产经纪有限公司支付中介费10800元、贷款服务费600元、评估费2700元，合计14100元；6、收据2份，证明目的同证据5；7、原告因被告杨某违约不履行合同产生的损失明细及房屋租赁合同（原件）、误工收入证明8份（原件）、交纳定金及房款的银行业务凭证3张（复印件）、利息计算明细目及从网络打印的目前诉争房屋价格单，证明原告的实际损失，有的可以用金钱计算，有的无法用金钱计算，原告根据合同约定向杨某主张的违约金数额合理。

被告杨某对原告证据材料的质证意见：对证据1、3、4、5的真实性、合法性、关联性无异议。对证据2的真实性有异议，被告没有收到此函，对证明目的不予认可。对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，原告交的评估费和服务费不是必需发生的损失，原告也可以自己办理以避免损失，对中介费的真实性、合法性、关联性无异议。对证据7的真实性、合法性、关联性不予认可，原告委托第二被告办理相关手续，原告及其爱人没有必要请假，也不会产生误工费，对于原告爱人的损失不予认可。《补充协议》约定原告不追究2014年7月21日之前的违约责任，对于该日之前的损失不予认可，该证据部分是复印件，不予质证也不予认可。

被告天津某某房地产经纪有限公司对原告证据材料1至7的质证意见：对真实性、合法性、关联性均无异议。

原告提交的证据材料证据，可以作为本案的证据，本院予以确认。

被告杨某辩称，被告杨某已经将2万元定金退回原告，并额外支付原告4000元，双方买卖事宜已经全部解决完毕，2014年7月左右，被告杨某单位发生火灾，诉争房屋的所有手续在此次火灾中全部被毁，再次办理十分麻烦，这属于不可抗力而不是违约。被告同意原告的第一项诉请，不同意原告其他诉讼请求。

被告杨某未向本院提交证据材料。

被告天津某某房地产经纪有限公司辩称，同意原告陈述的事实过程。同意原告的第一项诉请，原告其他诉讼请求与被告公司无关。

为支持自己的主张，被告天津某某房地产经纪有限公司向本院提交证据材料：1、房地产权证，证明诉争房屋是被告杨某名下私产房屋；2、房屋贷款委托合同，证明原告委托其提供贷款服务；3、委托评估协议，证明原告和被告杨某委托其评估诉争房屋。

原告及被告杨某对被告天津某某房地产经纪有限公司证据材料1至3的质证意见：对真实性、合法性、关联性均无异议。

被告天津某某房地产经纪有限公司提交的证据材料，可以作为本案的证据，本院予以确认。

经审理查明，诉争房屋系本市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心×被告杨某名下私产房屋。2014年3月14日，原告与二被告签订《房产交易合同》，约定原告购买诉争房屋，总价款54万元。同时，约定双方于2014年5月10日之前去房管部门签订《天津市房屋买卖协议》。同日，原告给付被告杨某定金2万元，给付被告天津某某房地产经纪有限公司中介费10800元。

2014年3月22日，原告与二被告签订《委托评估协议》，约定原告与被告杨某共同委托被告天津某某房地产经纪有限公司代为寻找评估公司出具评估报告，评估费2700元，由原告承担。同日，原告与被告天津某某房地产经纪有限公司签订《房屋贷款委托合同》，约定原告委托被告天津某某房地产经纪有限公司协助办理贷款事宜，贷款服务费600元。原告于2014年3月22日向被告天津某某房地产经纪有限公司支付评估费2700元及贷款服务费600元。

因被告杨某未按《房产交易合同》约定的时间（2014年5月10日之前）与原告签订《房屋买卖协议》。原告遂于2014年5月26日，向被告杨某邮寄《催告函》，原告提出因被告杨某未按照合同约定时间到房管部门办理手续，导致合同不能顺利进行，故函告杨某于2014年5月29日之前与原告或被告天津某某房地产经纪有限公司联系协商合同履行事宜。

2014年6月20日，原告与被告杨某签订《补充协议》，约定因杨某未在原合同约定的时间内还清贷款，导致双方未能到房管部门签订房屋买卖协议，现双方友好协商将签订房屋买卖协议的时间顺延至2014年7月21日，其他约定事项仍按原合同进行，此次有关杨某的违约责任，原告同意不予追究。若杨某仍未按本协议约定的时间办理手续，原告有权按照《房产交易合同》追究杨某自2014年7月21日的违约责任。后被告杨某仍未按照《补充协议》约定的时间（2014年7月21日）与原告到房管部门签订房屋买卖协议。

2014年9月5日，被告杨某向原告出具《违约书》，内容为杨某因个人原因，导致通过链家地产居间介绍与原告签署的《房屋买卖合同》，不能继续履行本合同。

另查，《房产交易合同》第八条第一款约定，“甲乙双方均应按本合同约定相互配合，并亲自到场办理过户、贷款及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋售价的1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋售价10%作为违约金。”第八条第二款约定“在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋售价的10%作为违约金。”

庭审后经询双方，因为原告办理贷款的银行要求预审贷款全额交纳首付款，因此被告杨某于2014年6月将2万元定金打入原告银行卡账户。

再查，被告杨某提出原告于2014年11月或12月要求其赔偿4000元做为了结，于是被告杨某于2014年12月打入原告银行账户4000元，因此双方纠纷已经全部了结。被告杨某对此未提交任何证据。原告对此不予认可，表示双方对于赔偿问题没有约定，应当按照合同履行，杨某给付的4000元只是赔偿款的一部分。另外，被告杨某提出原告主张的违约金过高，申请法院予以调整。

上述事实，有原、被告当庭陈述及提交的证据材料，经质证及本院核实，予以确认。

本院认为，当事人的合法民事权益均应受法律保护。原告与二被告签订的《房产交易合同》，系当事人的真实意思表示，依法成立有效，本院予以确认。现原告与二被告均同意解除该合同，本院予以照准。

根据《房产交易合同》第八条第一款约定，“甲乙双方均应按本合同约定相互配合，并亲自到场办理过户、贷款及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋售价的1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋售价10%作为违约金。”第八条第二款约定“在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋售价的10%作为违约金。”现被告认可因其个人原因，导致双方签订的《房屋买卖合同》不能履行，因此，按照合同约定，被告已经构成违约。

关于原告提出的其已经交纳的中介费10800元，贷款服务费600元和评估费2700元，原告提交了证据材料，且二被告对于该事实予以认可，故原告该主张本院予以支持。关于原告主张的其与爱人为办理贷款等手续产生的误工费4753.82元，因原告提出的误工费不是必然产生的损失，因此本院不予支持。关于原告主张的因2014年6月未入住诉争房屋在外租房的费用2万元，双方在交易合同中并未约定实际交付房屋时间，因此，本院不予支持。关于原告提出贷款被冻结期间首付款21万元的利息4377.33元，以及相同房屋已涨价129156.44元的损失，均因证据不足，本院不予支持。关于原告主张的违约金54000元，被告杨某提出过高申请法院调整，经查，原告的实际损失为中介费10800元，贷款服务费600元和评估费2700元，共计14100元，该损失本院予以支持。关于被告杨某已经因违约给付原告的4000元，系被告杨某自愿给付原告，本院予以照准。关于被告杨某提出已经支付原告4000元，双方已全部解决完毕的抗辩意见，被告杨某对此未提交任何证据，且原告予以否认，故该抗辩意见本院不予支持。此外，原告对其诉讼请求未被支持部分承担相应的诉讼费用。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、原告与二被告于2014年3月14日签订的《房产交易合同》予以解除

二、被告杨某给付原告违约金共计18100元（其中4000已经给付，另14100元被告杨某于本判决生效之日起十五日内给付原告）；

三、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼受理费1503元，减半收取751.5元，由原告负担595.9元，被告杨某负担155.60元（本判决生效之日起十日内被告送交本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

代理审判员　祝　芳

二〇一五年五月二十一日

书　记　员　魏雅楠

居间合同