北京市西城区人民法院

民事判决书

（2013）西民初字第22175号

原告（反诉被告）杨某，男，19**年**月**日出生。

委托代理人贾金勇，北京国舜律师事务所律师。

被告（反诉原告）李某临，男，19**年**月**日出生。

被告（反诉原告）方某，女，19**年**月**日出生。

原告杨某与被告李某临、方某，反诉原告李某临、方某与反诉被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杨某委托代理人贾金勇，李某临、方某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某诉称：原告系北京市原宣武区长椿街**号楼**门**号房屋的产权人。原告与被告为亲属关系（被告方某系原告之妻的亲侄女）。原告夫妇自1993年离京赴美，涉案房屋一直空置，钥匙交亲家母代管。2000年前后机关房改，原告自市粮食局购买了该房，房产证由一位老同志代管。后经原告同意，方某夫妇即二被告搬入该房居住，无偿使用该房至2011年6月。2011年5、6月，二被告未经原告同意，对涉案房屋进行了装修，并一再表示，装修费由自己承担，不要原告分担费用。后二被告提出每月交房租1000元，自2011年7月起实行，原告表示同意。2012年9月，原告与妻子回京探亲，与被告进行了交谈，要求收回房子，同意给两个月宽限期，即自2012年11月17日前腾空房屋。同年10月11日，原告又以双方数年来惯用的电邮方式通知二被告退房交钥匙，同时告知二被告已委托我爱我家出租该房，如二被告不按期搬走而继续占用该房，应按市价交房租，每月4600元。2012年12月14日，原告再次通过电邮通知二被告上述事项。2013年3月31日，原告再次通知上述事项，并通过邮寄方式将信件寄给了二被告所在单位--中国石油渤海钻探油气井测试公司。至原告起诉之日，二被告也未向原告交换房屋及钥匙，且自2012年9月至起诉日的房租也未缴纳。故原告现特诉至法院，要求二被告立即腾退北京市西城区长椿街**号楼**门**室的房产，并交换相关附属设备、家具及房门钥匙；2、支付2012年9月1日至实际腾房之日期间的房租（其中2012年9月1日至同年11月17日按照每月1000元计算；2012年11月18日至2013年12月24日按照每月4600元计算）；3、案件受理费由二被告承担。

被告李某临、方某辩称：1995年，原告将涉案房屋委托二被告管理。2005年，因为李某临到北京工作，才搬到涉案房屋居住。2006年原告回国，口头要求二被告对房屋进行装修。2010年3月23日，原告通过电子邮件联系二被告，再次要求我们对房屋进行装修。2011年5月二被告通过电邮就装修房屋的事情联系原告，原告回信同意装修。双方协商装修费由二被告承担，但需要对房屋长期居住。房屋每月1000元。此后二被告一直按照此标准向原告支付房屋至2012年8月。2012年9月，原告回国，要求二被告腾房，我们表示同意腾房，但原告应向我们支付装修费，原告当时同意，但要求我们列出明细，此后双方因为其他事情产生矛盾，就一直没有协商。在原告回国前我们与原告之子杨光协商，装修补偿款及工人费共计10万元，杨光当时已经同意了，但回去跟原告商量后原告不同意。2012年11月25日，二被告将涉案房屋腾空。此前即2012年9月，原告回国时，二被告曾经交给原告一把房屋钥匙。交房时由于原告不在国内，又没有委托他人接收，二被告只得将钥匙交给原告单位的老干部处，但老干部处不管接收。另2012年9月，原告回国后也在涉案房屋居住过。现涉案房屋已腾退交接完毕，杨某坚持该请求没有依据，对于第二项诉讼请求，表示二被告早于2012年11月15日即已腾空涉案房屋，不同意交付此后的房屋使用费，此前的房屋使用费同意按照每月1000元的标准给付。诉讼费应由原告承担。

反诉原告李某临、方某反诉称：原告之妻邢千系被告方某的姑姑。原告于1993年协同邢千前往并滞留美国。自1995年起，原告请求工作和家住河北省廊坊市万庄的二被告帮助原告打理在国内的3处房产、工资和存款等所有事务。二被告于是从众多的原代管人手中收回了原告的存款和房门钥匙，充当了原告一家”国内驻京办事处”的角色。原告为便利二被告为其在京办理事务，同时考虑到涉案房屋长期无人居住以及原告一家人回国需要落脚地点等因素，主动邀请二被告来此居住。2005年下半年，二被告因工作地点暂时变动到北京，才较多时间使用涉案房屋。2006年至2010年，原告多次要求二被告为其装修涉案房屋。当时该房较残破、漏水严重，二被告于2011年5月1日给原告发邮件，告知把房子装修一下，征求其意见。5月5日，原告回邮件表示同意装修，表示：修房的事06年就提，去年又提过，一直不落实，现在你们决心要修，我觉得很好。并建议说：如果你们还在这房住一段时间，可以考虑付房租，修理费可由房租扣还。2011-5-8，二被告给原告回邮件，明确说明：我们还需要在这房子住较长一段时间，依我儿子的发展方向而定，对此要求原告表示同意。经过双方往来电子邮件以及电话的沟通，原告同意二被告出资装修房屋和每月按照1000元的标准自2011年7月起支付租金。按此方式双方一直执行到2012年9月中旬，原告回到国内后突然提出不让二被告继续居住该房了。经过二被告多方交涉，原告同意给付二被告装修费。后因原告否认收到二被告2006年和这次在京期间交给他财产钱款之事，双方产生争执，后由于被告方某的母亲病逝和原告于当月27日返美等原因，双方在京期间未能就装修费的给付金额和搬离时间达成协商。2012-9-27日上午约11时左右，原告之子杨光给被告方某来电话说原告给他打了电话，杨光同意给二被告装修费补偿款10万元。原告回国后继续委托杨光通过电话与二被告协商上述事宜。2013-1-23日晚，杨光在电话中与二被告商谈，二被告一再让步将装修补偿款降低到8.5万元，同时告诉杨光，二被告已经搬离涉案房屋，随时可以交接。双方商定以2013年2月15日为交接日，通过中间人陈云峰一手交钱一手交钥匙。但原告不知何故反悔，中间人也未向二被告支付装修款和办理移交房屋。尽管如此，二被告仍于当日将最后遗留在房内的自用物品搬离。其实，在原告提出不让二被告在涉案房屋继续居住之后，二被告就已经筹措资金在北京购买了商住房。在搬入新房之前即2012年11月至2013年2月中旬期间，二被告借住在友人陈**家中，同时忙于新房装修.涉案房屋在此期间已经空置。二被告于2013年1月23日晚与杨光通过电话，告知其我们已经搬家了。2013年5月4日，二被告再次通过电子邮件告知我们搬家一事，杨光通过邮件回复称：”很高兴你们已经搬离。”另原告于2012年9月7日至9月27日在京期间，二被告曾经将该房腾给原告居住，并将房屋钥匙交给了原告。原告离京时并没有将钥匙返还给二被告，且原告此后再未给我们来过任何电话，也未委派人与二被告联系。倒是二被告联系到原告所在单位的离退休管理处陈站长，希望由单位出面解决问题，并将钥匙转交给该处托管，但被拒绝。综上，二被告早已将房门钥匙交给原告，并在搬离后通知了原告，原告随时可以收回涉案房屋，不存在二次腾房的问题。综上，原告既然同意二被告长期租赁使用涉案房屋，在二被告装修后仅使用一年多就要求二被告腾房，理应向二被告支付装修费用。故二被告现提出如下反诉请求：1、要求杨某支付装修费残值70795.15元；2、支付装修费利息，按26个月计算，为16949元；3、支付房屋鉴定费5000元；4、反诉费1222元；5、剩余电费580.59元；6、装修期间在外租房费9000元，以上合计103546元。

反诉被告杨某辩称：一、原告无需支付二被告对涉案房屋对装修支付的款项。1、原告对于二被告的装修房屋具有所有权；2、二被告是基于与原告的租赁关系而享有涉案房屋的使用权。通过双方的电子往来信件可以看出，二被告自2011年7月起以每月1000元的标准向原告支付租金，可以认定双方的租赁关系。3、二被告擅自改变房屋格局进行装修前并未经过原告的许可，事后也未得到原告的追认。根据双方的往来邮件可以充分证明二被告在装修房屋前，未征得原告的同意。在2011年5月18日二被告的电子邮件中，其中第二条：在收到你的这个邮件（系指原告于2011年5月17日曾电子邮件通知二被告将维修计划，包括修购项目，分项费用及总开支预算告知原告，待其考虑负担能力后通知二被告后再开工的电子邮件）前，我们已经联系了装修公司，订购了地板、门窗等大部分东西，并交了订金，并且已经腾空房子了，已经动工了。通过上述内容，足以说明二被告在未经原告同意的情况下已经对涉案房屋进行了装修，并且对于房屋格局就进行了改变（见《工程造价鉴定意见书》。4、二被告在进行装修前后，均表示费用由其自行承担，无需原告支付。在2011年5月18日，二被告的电子邮件中第1条以及2011年5月1日二被告发给原告的邮件中，二原告明确表示，费用由二被告自已承担。综上，原告对二被告就装修支付的款项，没有支付的义务。二，基于上述答辩意见一，原告无需支付涉案房屋的装修费，同时原告基于对涉案房屋的所有权，有权对上述房屋予以出售、出租，二被告无权干涉。根据《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，非所有权人无权干涉。三、根据《民事诉讼法》关于反诉的规定，二被告主张原告支付人力劳务的经济补偿之诉求，反诉诉求不成立。根据《民事诉讼法》规定，反诉与本诉的诉讼请求必须在事实或者法律上有牵连；二被告主张基于为原告管理包括涉案房屋在内的三套房产以及代为领取工资等劳务主张人力劳务的经济补偿属于劳务合同纠纷，本诉案件属于原告基于租赁关系主张租金以及腾退房屋而产生的租赁合同关系，两者从法律事实和法律关系层面均不相同，故二被告主张原告支付人力劳务的经济补偿的反诉请求不成立。

经审理查明，原告系北京市原宣武区长椿街**号楼**门**层**号房屋的产权人。被告方某系原告之妻邢千的侄女。原告夫妇自1993年离京赴美。此间，原告将包括购买三里河房产等国内的一些事宜委托二被告帮助办理。2005年，原告将其所有的北京市西城区长椿街**号楼**门**室交给二被告管理。双方未签订书面租赁合同，亦未约定使用费用和期限。2010年3月，原告通过电子邮件要求二被告维修涉案房屋。2011年7月后，双方约定使用费每月1000元。

二被告于2011年5、6、7月间对涉案房屋进行了装修，范围包括室内装修改造（含重新粉刷墙面、天棚、铺设地板等，厨房卫生间隔断拆改、阳台拆改，原有门窗拆改及加防盗窗网等）、电器工程（原有电线、灯具、开关拆除，重新布管穿线、安装配电箱、灯具、插座、开关、面板以及墙面剔槽）、给排水工程（原有浴盆、坐便、地漏、洗菜盆以及排水管拆除，新装洗菜盆、坐便、除臭地漏、给排水管等）、采暖工程（主卧铸铁暖气片拆除、主卧、次卧暖气片支管拆除，重新安装）。2011年8月入住。

2012年9月7日至同年9月27日，原告回国期间在涉案房屋居住。

原告于2012年9月17日要求二被告腾出涉案房屋，否则按每月4600元交纳租金。同年9月27日，原告与二被告因委托事务办理交接等问题发生纠纷，后报警。

二被告于2013年5月4日通过电子邮件通知原告之子杨光其已经搬离，原告之子杨光于当日就此作出答复称：很高兴你们已经搬离，请将房子的钥匙交给陈云峰先生，否则你们仍须对房子负责，直到交出钥匙......

根据陈云峰的证言：2013年1月24日，杨光曾来电，想请我为中间人，监督处理交房事宜，并签个协议。2月5日，将款（8.5万元）寄来，并代收回长椿街房钥匙。1月27日，杨光第二次来电，因有些问题未谈妥，暂停此事，以后再无联系。

2013年9月10日，原告持起诉理由要求二被告腾房并支付此间的房屋租金。

2013年10月25日，李某临、方某当庭表示愿意向杨某交接涉案房屋。原告代理人表示不能接受，需请示原告后再作答复。

同年12月25日，杨某委托代理人贾金勇与李某临、方某交接了涉案房屋及全部房门钥匙。经双方清点，截止到当日，电表显示剩余1189度电，合计金额为580.59元。

审理中，经二被告申请，北京市高级人民法院随机选择，本院委托北京建基业工程管理有限公司对涉案房屋的装修残值进行了工程造价鉴定（不含活动家具、家电、未涉及原告为装修所购置剩余电费及其他基本生活费用。结论为：造价总合计78226.68元（未折旧），折旧后现值为70795.15元。

现原告仍要求二被告腾退北京市西城区长椿街**号楼**门**室的房产，并交还相关附属设备、家具及房门钥匙；支付2012年9月1日至实际腾房之日期间的房租（其中2012年9月1日至同年11月17日按照每月1000元计算；2012年11月18日至2013年12月24日按照每月4600元计算；同时承担案件受理费。

李某临、方某表示涉案房屋已腾退交接完毕，杨某坚持该请求没有依据，对于第二项诉讼请求，表示二人早于2012年11月15日即已腾空涉案房屋，不同意交付此后的房屋使用费，此前的房屋使用费同意按照每月1000元的标准给付。同时提出反诉，请求如下：1、要求杨某支付装修费残值70795.15元；2、支付装修费利息，按26个月计算，为16949元；3、支付房屋鉴定费5000元；4、反诉费1222元；5、剩余电费580.59元；6、装修期间在外租房费9000元，以上合计103546元。

杨某不同意第一、二、六项反诉请求，理由是装修未经过杨某同意，第三、四项听从法院判决，同意给付剩余电费580.59元。

审理中，原告针对其主张，向本院提交了如下证据：1、电子邮件打印件三份，证明原告于2012年9月17日要求二被告腾出涉案房屋，否则按每月4600元交纳租金；2、邮件截屏、房屋租赁协议，证明原、被告的房屋租赁关系及二被告一直不予腾房并拒绝交纳租金的事实；3、吴涛书证，内容如下：证明①、2012年9月杨某与我们联系，想托我们代理出租长椿街**号楼**门**号房屋。②、2012年9月20日，我们去看过该房，根据当时行情和房子情况，我们提出租金每月4600元。③、2012年9月27日，双方签了房屋出租委托代理合同，当时房子未交给我们，所以双方商定，房子什么时候交到我们手里，合同什么时候生效。④、2013年12月5日，我们从律师处拿到钥匙，2014-2-1，我们租出该房，因为是年底淡季，固（故）租金每月4200元。2014、3月1日吴涛。证明涉案房屋月租金为4600元。4、银行存折复印件，证明二被告曾将原告的钱用他们自己的名字存入多家银行。

二被告对证据一不认可，称没有收到上述邮件。认可证据二中的前11封电子邮件，但不认可原告的证明目的。表示这些邮件能证明原告同意每月收取二被告1000元使用费，同意被告住较长一段时间，装修房屋的费用从租金里扣除。不认可证据3，理由是无法认可上述事实的真实性，且每月4600元租金包含了二被告的精装修和家具在内。对证据4的证明目的不予认可。

二被告针对其主张，提交了如下证据：1、原告书信，证明二被告为原告及其家人在国内办理了大量的事务性工作；2、购房手续，证明二人因为购买了上述住房，已从涉案房屋搬走；3、证人陈**证言。证人出庭作证证明如下事实：李某临夫妇于2012年10月、11月向证人借房居住；房屋地址位于北京市朝阳区朝阳北路**号院**号楼**层**号；居住期间为2012年10月、11月至次年3月15日左右。4、勾翠莲证言光盘，证明如下事实：①、1996年杨某之妻邢千委托证人将涉案房屋交给其侄女方某管理；②、方某接管涉案房屋后，很负责地管理房屋，并为邢千将三里河的房屋买下。③、方某为三里河房屋的装修和出租出了大力。5、陈云峰证言光盘，陈云峰证明如下事实：2013年1月24日，杨光曾来电，想请我为中间人，监督处理交房事宜，并签个协议。2月5日，将款（8.5万元）寄来，并代收回长椿街房钥匙。1月27日，杨光第二次来电，因有些问题未谈妥，暂停此事，以后再无联系。6、二被告与杨光的电子邮件及双方电话协商记录，其中2013年5月5日，发件人为guang*****@yahoo.comm给zgbjlxi的邮件，内容如下：小临，刚刚见到此邮件，很高兴你们已经搬离，请将房子的钥匙交给陈云峰先生，否则你们仍须对房子负责，直到交出钥匙。我们二月的协商中断是因为方某否认口头”君子”协议：”保持房子设备及家具目前完好状态，”而坚持要搬走原已列入装修项目的6间东西所至（致）。鉴于这房子”一直空着”这个新情况，现在对”房子设备家具完好装（状）态的”了解也许与那时有所出入，这出入也许会影响我们早时商谈的费用。不知可否，除了经电邮送来装修的账单之外，也将房子目前的主要设备家具列个单子送来。2011年5月1日，zgbjlxi@sina.com发给杨某的邮件：内容如下：......我们想将房子装修一下。主要是卫生间漏水、阳台窗台风化裂口很大需要维修，洗澡，洗衣服也很不方便。我们打算把卫生间和厨房装修一下，作防水层、更换旧电线。重装洗脸盆、做好洗衣机的上下排水。厨房、卫生间贴瓷砖。由于洗衣机下水部分漏水，维修多次也不好用，电冰箱太老旧，每天耗3度电，所以，我们计划重新买洗衣机和电冰箱，费用我们自己承担......；2011-5-5杨某回复邮件，内容如下：......修房的事，06年我们回去时就提，去年又提过，一直不落实，现在你们决心要修，并承担费用，我觉得很好，算是对多年用房的回馈。由此我想到，你们迟早要买房，不知这房还要用多久。如果还在住一段，可以考虑付房租，修理费可由房租扣还......。2011年5月18日，二被告给杨某发送邮件，内容如下：......①、首先向你们说明，房屋装修费用由我们自己出，你们不要分担费用，只是你们在房租上给予优惠。②、在收到你们这个邮件前，我们已经联系了装修公司，订购了地板、门窗等大部分东西。并交了订金，并且已经腾空房子了，已经动工了。③、房租装修内容如下：更换阳台、厨房、卫生间、卧室门窗、防盗门。更换卫生间所有设备、做防水、贴瓷砖。厨房做整体橱柜、墙面、地面贴瓷砖、扩展客厅面积、卧室、客厅阳台铺复合木地板。维修阳台、阳台做保温、做护栏。更换房屋所有老化电线，水管线。更换大屋暖气片。更换现有的老旧的洗衣机、电冰箱。更换大床、小床。小屋装个空调。买实用的沙发、茶几等。④、考虑是自己住，我们买的材料是环保的，多次物比三家，力求用较少的钱，办较多的事。按照上述装修内容装修好后，如果你们将来回北京，住起来才相对方便。⑤、就是对外出租，也得装修房屋达到拎包入住的条件。否则就不好出租，也租不了好价格。三里河得（的）房子就是装修后才方便出租的。那时的材料费、人工费比现在低很多。⑥、按上述装修内容，估计费用在6万左右。因为国内的物价、人工费用比以前高了很多（一个人工费一天就200多元）。只有待装修完后，给你们汇报费用细节。再次强调你们不需要出任何费用。⑦、关于市场租金；目前市场上在长椿街附近地段和该房屋结构，面积基本相同的房子，出租房屋条件达到拎包入住的条件（必须配备：洗澡器、电视、冰箱、洗衣机、空调、厨房橱柜、燃起（气）炉、沙发、茶几、写字台、席梦思床、宽带、电话入户、地板、大衣柜等等），租金在2500--3000元左右。如果按照你们93年出国时的家居环境，是无法出租的。⑧、如果该房子对外出租，你们的东西就要搬到小屋储存。也只能出租大屋、客厅、厨房、卫生间。⑨、我们每月给你们1000元租金，从2011-7月装修完后开始付给你们。姑姑伯伯，如果你们考虑将来回国，我们可以帮助照顾你们......租赁协议见附件。2011年5月24日，杨某通过电子邮件作出回复：协议稿看了，框架不错，几个问题，你考虑一下，我们再商量定案。①、指导思想，互助互惠，应在各方面有所体现。有些事不写入协议，但要达成共识，保证遵守，属于”君子协定。”2、双方主要责任和权利，根据互助互惠原则，甲方主要责任：有偿提供住房，房租优惠，按市场标准少收一定比例，负责必要的维修。乙方主要责任：承担甲方委托的事务，管好甲方的房产和财物。3、双方都有解除权。条件如何规定，体现互助互利。4、你们这次装修，是否写入协议？如果写入，应尊重历史，全面叙述：长期用房是无偿的，主动装修是回报，装修成果属于房主。我意是不写入，因为有个阶段问题，无偿使用是一个阶段，有偿使用是一个阶段。协议是规范新阶段的，装修是前个阶段的事。证明如下事实：①、二被告在装修房屋之前已经事前征求过原告意见，原告回邮件同意我们装修房屋。②、原告回国之后一直是由其子杨光与二被告在电话协商装修补偿事宜，双方一致同意于2013年2月15日由原告的朋友陈云峰负责交接房屋和支付装修补偿款；③、二被告已经按照约定2013年2月15日将部分自用电器搬离了涉案房屋，原告此时已经具备接收房屋的条件；④、最迟在2013年5月4日，原告也应该知道被告于同年2月15日已经完全搬离，原告坚持要求二被告交付房屋钥匙的要求不是其不能接收房屋的理由；⑤、证明原告委托人杨光在2013年5月4日与被告李某临电话协商在支付装修费及房屋交接的事实。杨光提议并同意的方案要其待向原告汇报，但是原告反悔了。⑥、证明两次推翻协议，不是二被告拒不交房。⑦、证明二被告没有收到原告所谓的两封电子邮件的《通知信》，且该《通知信》的内容和与其儿子杨光前后两次与二被告协商装修补偿款与房屋移交日期等内容并不一致，其所谓于11月17日前的搬离期等事实不一致7、原告与被告就涉案房屋装修有关邮件拷屏，证明如下事项：①、原告多次要求二被告装修涉案房屋并同意被告装修涉案房屋；②、原告同意被告较长期使用该房，同意月付1000元；③、证明原告知道涉案房屋的装修内容及被告出资装修房屋的事实。8、王泽书证，内容如下：”2012年9月中旬，从美国回来的老太太在我的修理铺（地址：下斜街59号楼下）配了一把长椿街**号楼**门**室防盗门钥匙。特此证明证明人：王泽2013年、9、16。”

杨某认为证据1、2、3与此案无关，对勾翠莲和陈云峰的证言均不认可，理由是证言不属实。对王泽的书证不予认可，理由是证人未到庭。

审理中，二被告主张涉案房屋的腾房时间应按照其在邮件中通知原告之子杨光的腾退的时间即2013年5月4日起算，原告对此不认可，表示腾房不等于交接，钥匙尚未交接。

以上事实，有双方当事人陈述、涉案房屋产权证、等在案佐证。

本院认为：原、被告双方就涉案房屋虽然未签订书面合同，但原告将涉案房屋交给二被告使用，并约定二被告向其支付租金，双方已经形成事实上的租赁关系。依照相关法律规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由于原、被告双方未就涉案房屋的租赁期限作出约定，原告作为出租方可随时要求解除合同，但应在合理期限之前通知二被告。鉴于2013年12月25日，杨某委托代理人贾金勇与李某临、方某已经交接了涉案房屋及全部房门钥匙。原告仍要求二被告立即腾退北京市西城区长椿街**号楼**门**室的房产，并交换相关附属设备、家具及房门钥匙，已没有事实依据，本院对此不予支持。

被告应否向原告支付2012年9月1日至实际腾房之日期间的房租，租金标准如何计算？

要解决该请求，首先应明确如下两个问题：1、租金标准如何认定？原告主张的自2012年11月起按照每月4600元的标准计租是否合理？2、涉案房屋的实际腾房之日如何确定？

现双方均认可：涉案房屋每月1000元的标准，自2011年7月起算，至2012年11月为止。故对于原告要求二被告自2012年9月1日至同年11月17日按照每月1000元计算之请求，本院予以支持。考虑到原告自2012年9月7日至同年9月27日期间一直居住使用涉案房屋，应扣除上述期间的房租租金，酌情定为800元。

原告主张的自2012年11月起按照每月4600元的标准计租是否合理？

对此，本院作如下分析：1、鉴于二被告已对涉案房屋进行了全面装修，仅装修残值即高达70795.15元，装修及室内现有的家具均是涉案房屋租金增值的因素，故原告在未对二被告的装修进行经济补偿并扣减家具因素的前提下，单方以该标准要求二被告就增值的部分提高房屋使用费，对二被告显然不公平；2、本案现有证据显示，二被告自2011年5、6、7月间对涉案房屋进行了装修，范围包括室内装修改造、电器工程、给排水工程、采暖工程等多个装修项目。2011年8月入住。2012年9月7日至同年9月27日，原告回国期间尚在涉案房屋居住。扣除装修期间及原告居住期间，二被告在对涉案房屋进行了全面装修之后仅居住了1年零2个月，原告即要求二被告无条件腾退，且拒绝对二被告的装修作出任何补偿或以房租形式进行扣减。故二被告以装修补偿尚未通过居住形式得到补偿为由不同意腾房，并无不妥。故原告主张的自2012年11月起自二被告实际腾房之日止按照每月4600元的标准向原告交纳房屋租金对二被告显失公平，本院对此不予支持。在此期间，二被告仍应按照1000元的租金标准向原告支付。

关于二被告交纳房屋租金的截止日期问题。二被告主张应按照其在邮件中通知原告腾退的时间即2013年5月4日起算，原告对此不认可，表示腾房不等于交接，钥匙尚未交接。根据本案现有证据，二被告的确于2013年5月4日通过电子邮件通知原告之子杨光其已经搬离，原告之子杨光在当日已就此作出答复称：很高兴你们已经搬离，请将房子的钥匙交给陈云峰先生，否则你们仍须对房子负责，直到交出钥匙......，故二被告除应将涉案房屋腾空外，还需将钥匙交还给原告或者其指定的接收人陈云峰，否则，交接手续尚未办理完毕。而二被告在接收到上述邮件后，并未按照原告之子的要求将房门钥匙交付给指定人陈云峰，亦未提供陈云峰拒绝接受涉案房门钥匙的证据。因此，二被告的该项主张，缺乏事实和法律依据，本院无法采纳。2013年10月25日，李某临、方某曾当庭表示愿意向杨某交接涉案房屋。但原告代理人表示不能接受，需请示原告后再作答复，综上，本院认为：原告已起诉要求二被告腾房，即应在此之前就涉案房屋的交接问题委托相关人员办理。此案已经进入诉讼阶段，原告代理人仍以请示原告后再作答复为由拒绝接收涉案房屋，从而导致涉案房屋未能及时交接的后果此时起已非二被告的过错导致，故二被告交纳房屋租金的截止日期应为此时，即2013年10月25日。

针对二被告的反诉请求，本院分析如下：

原告是否应向二被告支付装修费残值70795.15元之请求。根据相关法律精神：租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。

根据现有证据可以认定：本案二被告就涉案房屋进行装修，原告已经知晓，且并未在六个月之内提出任何异议。故可视为原告同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。二被告虽然一再强调该装修费用由其自行承担，但同时提出要求原告在房租上给予优惠，原告亦表示同意，同时答复二被告：修理费可由房租扣还。而二被告在支付了78226.68元对涉案房屋进行了全面装修之后仅居住了1年零2个月，此间每月还按照1000元的租金标准向原告交纳租金。原告在拒绝对二被告的装修作出任何补偿，且未扣减房租的情形下，要求二被告立即无条件腾房，导致二被告的装修成本无法通过房租扣还的形式得到补偿，且原告目前已经通过装修后增值的涉案房屋抬高了房租租金，并已经实际受益，原告的受益行为与二被告的受损具有直接因果关系，上述行为对二被告显然有失公平原则，故原告应按照折旧后的评估价款向被告支付装修补偿金。

针对原告是否应支付装修费利息之请求，本院认为：此次装修并非原告主动提出，故二被告要求原告向其支付装修费利息，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。

关于房屋鉴定费的支付问题，本院认为：鉴于在此次装修前，二被告并未与原告达成任何书面协议即投入资金施工，对该损失的造成自身存在一定过错，原告知道二被告对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，亦有一定过错，故本院对房房屋鉴定费用的承担比例将按照双方各自的过错比例确定。

另经双方清点，截止到当日，电表显示剩余1189度电，合计金额为580.59元。现二被告就此提出反诉，原告同意支付，本院不持异议。

有关二被告反诉主张装修期间在外租房费9000元之请求，本院认为：此次装修并非原告主动提出，且二被告并未与原告达成任何书面协议即投入资金施工，现要求原告为此承担装修期间在外租房费9000元，显然缺乏事实和法律依据，本院对此无法支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十二条，判决如下：

一、被告李某临、方某自二0一二年九月一日至二0一三年十月二十五日向原告杨某交纳房屋租金一万三千元（其中二0一二年九月按照二百元给付，二0一三年十月按照八百元给付，其余各月按照一千元计算给付）。

二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。

三、原告杨某于本判决生效后十日内补偿被告李某临、方某装修残值款七万零七百九十五元一角五分。

四、房屋评估费五千元，由原告杨某承担二千五百元，自本判决生效后十日内交纳。由被告李某临、方某承担二千五百元（已预交五千元）。

五、驳回原告杨某的其他诉讼请求。

六、驳回被告李某临、方某其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费七十元，由原告杨某负担（已交纳三十五元），由被告李某临、方某负担三十五元（限本判决书生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二千四百四十四元，由原告杨某承担一千二百二十二元，由被告李某临、方某负担一千二百二十二元（已预交二千四百四十四元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　李凤新

人民陪审员　王培发

人民陪审员　杨　敬

二〇一四年六月九日

书　记　员　王　璐

书　记　员　苏晓明

房屋租赁  合同纠纷