内蒙古自治区兴安盟中级人民法院

民事判决书

（2014）兴民终字第522号

上诉人（原审被告）郭某，男，1970年7月17日生人，汉族，个体，现住某市。

委托代理人刘清林，内蒙古匡维律师事务律师。

被上诉人（原审原告）姜某，男，1985年6月20日生人，汉族，个体，现住某市。

委托代理人孙晓光，内蒙古奥斯律师事务所律师。

委托代理人高某，女，1961年6月29日生人，汉族，个体，现住某市。

原审第三人刘某，男，1982年8月18日生人，农民，现住某市。

上诉人郭某因房屋买卖合同纠纷一案，不服某市人民法院（2014）乌民初字第260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月24日立案，并于同年7月2日公开开庭审理了本案。上诉人郭某的委托代理人刘清林，被上诉人姜某及委托代理人孙晓光、高某到庭参加诉讼。第三人刘某经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院判决查明，2010年5月20日，第三人刘某将自有的位于乌兰哈达镇乌兰胡硕村的房屋、院落及鱼塘卖给郭某，总价款为190，000.00元，由第三人刘某负责办理过户变更手续，其费用双方均担，还约定了其他事项。2012年7月10日，郭某将该房屋（房屋面积100平方米左右、另一个面积230平方米左右）、鱼塘（1600平方米）、院落（使用面积500平方米）及附属设施卖给姜某，总价款850，000.00元，付款方式，先给付300，000.00元，合同签订后再给付450，000.00元，余款100，000.00元待姜某实地考察后一次性付清（4个月）。违约责任：郭某不按期交付房屋，每逾期一天按房价总额千分一计算给付姜某违约金；姜某不按合同约定支付房款，每逾期一天按未付房款千分一计算给付被告违约金；如房屋有质量问题影响姜某生产、生活，一切责任由郭某承担，并赔偿姜某的损失；合同签订后，不得擅自变更或解除合同，如客观原因导致合同解除，郭某向姜某按市场评估价返还房款，并赔偿姜某的房屋装修费。其他约定：姜某在圈围墙时郭某有义务协助，如发生权属争议，由郭某负责协调解决，双方约定了其他事宜。事后，姜某找土地主管部门办理变更手续时，土地部门拒绝办理，理由是姜某不属本村村民，姜某以因该房屋（土地）不能办理过户手续，故担保、抵押等权利不能行使，姜某遂诉至法院要求解除合同返还房屋款。在庭审中姜某提供，1、姜某与郭某签订房屋买卖合同、第三人刘某与郭某签订合同，证明郭某方违约。郭某质证认为，姜某相关权利不能行使，不是郭某的原因，要求合同无效的理由不成立。2土地使用证，证明我们持该土地证到相关部门不能办理过户手续。郭某质证认为，土地证的真实性没有异议。郭某提供，双方签订的合同，证明该合同依法签订，真实有效，应当继续履行。姜某质证认为，真实性没有异议，至于合同的效力由法院裁判。

原审法院判决认为，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织从外的农村居民和市民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，姜某、郭某所签订房屋买卖合同虽然双方真实意思表示，但因违反法律强制性规定，双方均有过错，姜某与郭某间的房屋买卖合同无效，故郭某理应将姜某所交付的房屋价款予以返还，姜某应搬出此房屋返还给郭某。郭某辩称，该房屋买卖合同合法有效，应继续履行，其辩称没有事实和法律依据，郭某的抗辩理由，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：一、原告姜某与被告郭某间房屋买卖合同无效；二、被告郭某返还原告姜某房屋价款750，000.00元；三、原告姜某返还被告乌兰哈达镇乌兰胡硕村的房屋、院落及鱼塘。案件受理费11，300.00元，原告承担5650.00元，被告承担5，650.00元，诉前保全费4020.00元，被告承担。”

宣判后，郭某不服原审法院判决，向本院提起上诉。

上诉人郭某上诉称：被上诉人的诉请非常明确，是要求解除合同，而不是要求认定合同有效还是无效，结果一审判的第一项就是合同无效。因为解除合同的法律后果和合同无效的法律后果是不一样的，所判非所诉的判决应予撤销。二、一审法院判决当中的本院认为违反法律规定一审法院认为，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民和市民转让农村住房和宅基地的，违反了集体经济组织的成员权属性，违反了法律的强制性规定，合同无效。根据现行的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款的规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批谁。”这是在说不禁止农村村民出卖住房，只不过就是出卖以后再申请宅基地的不予批准。一审法院判决当中的本院认为违反了法律的规定，判决应予撤销。三、一审判决没有法律根据适用法律只有一个条款，那就是《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项即违反法律、行政法规的强制性规定。然而，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条明确指出：“合同法实施以后，人民法院确认合无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规是指效力性强制性规定。”一审判决依据的效力性强制没有法律根据。本案所涉房屋的性质不是简单的住宅，而是临道的商业用房，用于经营。本案所涉的房屋买卖没有危害社会本案所涉房屋的买卖没有侵占耕地，没有损害社会利益，没有损害公共利益，没有损害集体经济组织利益。这样的房屋买卖不应判决无效。被上诉人的诉请应予依法驳回。

被上诉人姜某答辩称：同意原审法院判决。

经审理查明：原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为：依据相关法律规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民和市民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，双方均有过错。上诉人郭某与被上诉人姜某所签订房屋买卖合同虽然是双方的真实意思表示，但因违反法律强制性规定，姜某与郭某间的房屋买卖合同无效。故郭某理应将姜某所交付的房屋价款予以返还，姜某应搬出此房屋将房屋返还给郭某。姜某在起诉时虽没主张法院确认合同是否有效，但在法院审理时首先就得确认合同的效力。故本案原审法院按房屋买卖无效处理并无不当。上诉人郭某的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。原审法院判决无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11，300.00元，由上诉人郭某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王晓梅

代理审判员　　李　杨

代理审判员　　崔玲玲

二〇一四年九月九日

书　记　员　　宋晓慧

合同纠纷