湖南省郴州市中级人民法院

民事判决书

（2014）郴民一终字第924号

上诉人（原审被告）郴州市某某开发有限公司。

法定代表人张某某。

委托代理人首某某。

委托代理人张铁良，湖南星河律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）郴州市某某有限责任公司。

法定代表人彭某某。

委托代理人黄祥林，湖南方缔园律师事务所律师。

原审被告段某某。

原审第三人龙某某。

原审第三人罗某某。

段某某、龙某某、罗某某共同委托代理人张铁良，湖南星河律师事务所律师。

上诉人郴州市某某开发有限公司（以下简称远大公司）与被上诉人郴州市某某有限责任公司（以下简称丰瑞公司）、原审被告段某某、原审第三人龙某某、罗某某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人远大公司委托代理人首某某、张铁良，被上诉人丰瑞公司委托代理人黄祥林，原审被告段某某、原审第三人龙某某、罗某某共同委托代理人张铁良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2002年1月8日，段某某挂靠远大公司并以远大公司的名义与郴州市农产品总公司签订了一份《联合开发房地产合同书》，双方约定：1、郴州市农产品总公司以土地作为投资，远大公司以现金作为投资，共同开发商住楼；2、工程建设期限为12个月；3、在共同开发范围内，双方协商郴州市农产品总公司以投入的土地折算的金额赎回仓库，以每亩300000元计算，折合金额1020000元，由段某某支付，赎回仓库的单价为1160元每平方米。合同签订后，远大公司于2002年12月底完成开发事项，并开始出售房屋。由于郴州市农产品总公司经营不善，2004年元月12日被裁定进入破产清算程序。在破产清算中，郴州市农产品总公司破产清算组（甲方）与段某某（乙方）于2007年5月22日签订《协议书》一份，双方约定：1、乙方应向甲方支付土地出让金等款项1362404元，减去乙方应承担的其他费用，乙方实际欠款880904元；2、乙方同意望仙园A栋底仓仓库抵偿给甲方，乙方应交面积为880904÷1160＝759.4平方米，具体为望仙园A栋底仓仓库101、103-117号，计面积为725.82平方米，加上分摊面积31.88平方米，共计757.7平方米，两项相抵差1.7平方米，不再予以补偿。乙方在签订协议后20日内将仓库交给甲方，双方共同办理好土地使用权过户，费用由乙方承担。双方签订协议后，清算组实际占用以上仓库，并将以上财产作为破产财产纳入清算组处置方案。2008年1月10日，郴州市中级人民法院以（2004）郴民二破字第3-22号民事裁定书作出裁定：终结本案破产程序，清算组依法撤销。为了处理善后工作，郴州市企业改革与发展领导小组办公室于2010年9月26日决定成立郴州市农产品总公司留守处。2011年3月，郴州市农产品总公司留守处委托郴州市欣迪拍卖有限公司对郴州市国庆北路望仙园（又名旺仙园）A栋底层101号、103-117号共计16间杂房进行拍卖。丰瑞公司通过公开拍卖的方式以450000元的价格取得以上杂房。2013年6月8日，远大公司将107号杂房以64275.6元的价格出卖给龙某某，2013年6月18日，远大公司又将108号杂房以64275.6元的价格出卖给罗某某。龙某某、罗某某在办理房产手续时被丰瑞公司发现并阻止，双方为此产生纠纷。丰瑞公司诉至法院，请求判决：1、确认郴州市国庆北路望仙园A栋底层107、108号二间杂房归丰瑞公司所有；2、判令远大公司及龙某某、罗某某停止侵权行为；3、本案诉讼费等费用由远大公司负担。另查明，由于远大公司开发的郴州市国庆北路望仙园（又名旺仙园）A栋长期未办理相关的手续，致使房屋产权无法办理。购房者多次向有关部门反映，为了解决办证问题，2013年11月1日，郴州市国土资源管理局以协议出让的方式将该宗土地使用权以1200000元的价格出让给远大公司，并补办了建设工程规划许可证等手续。

原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的主要焦点有：一、2002年10月，郴州市农产品总公司与远大公司签订《联合开发房地产合同书》的效力问题。该合同系双方真实意思表示，并不违反法律禁止性的规定，合法有效。双方应当按照合同全面履行自己的义务。远大公司辩称合同无效的理由不能成立，不予认可。二、丰瑞公司的诉讼请求是否合理。本案中，丰瑞公司购买的杂房经过破产清算组认定为破产财产，丰瑞公司通过拍卖程序取得上述财产并占有使用，丰瑞公司取得该财产的行为合法有效。远大公司在明知107、108号杂房已经抵偿给郴州市农产品总公司破产清算组的情况下，仍然将该杂房出售给龙某某、罗某某，远大公司的行为违反诚实信用原则。由于丰瑞公司及龙某某、罗某某均未就出售的杂房未取得房屋所有权证，丰瑞公司与龙某某、罗某某均为善意取得，但该杂房已经被丰瑞公司占有使用，且丰瑞公司取得在先，故107、108号杂房归丰瑞公司所有，丰瑞公司的诉讼请求予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出如下判决：“位于郴州市国庆北路望仙园A栋底层107、108号二间杂房归原告郴州市某某有限责任公司所有。本案受理费160元，由被告郴州市某某开发有限公司、段某某负担”。

上诉人远大公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，驳回丰瑞公司原审的全部诉讼请求。理由有：一、原审判决认定事实不清。郴州市农产品总公司清算组处置方案是2004年形成，不是2007年之后形成。丰瑞公司没有提供证据证实拍卖属实。二、段某某与郴州市农产品总公司签订的合作开发合同未经政府及国土部门批准，未进行招拍挂，段某某个人挂靠远大公司而进行的土地开发行为违法，是无效合同。因合作开发合同无效，郴州市农产品总公司取得诉争房产没有依据。三、郴州市农产品总公司的法定代表人及管理人员是丰瑞公司的股东，丰瑞公司对诉争房产存有纠纷明知，丰瑞公司不是善意取得人。

被上诉人丰瑞公司辩称：一、诉争房产根据远大公司与郴州市农产品总公司联合开发合同的约定交由郴州市农产品总公司管理使用，郴州市农产品总公司进入破产程序后被列为破产财产，远大公司对此并没有提出异议，双方2007年签订的协议并不影响诉争房产成为破产财产的事实。二、诉争房产是丰瑞公司依照正常的拍卖程序依法取得，即使丰瑞公司有部分股东是郴州市农产品总公司原职工，但仍不影响拍卖的合法性。三、郴州市农产品总公司与远大公司联合开发合同合法有效，段某某挂靠也是远大公司内部问题，而且郴州市农产品总公司已经取得了土地使用权。四、龙某某、罗某某一直在诉争房产所在地居住，对诉争房产的管理使用情况明知，两人不构成善意取得。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审被告段某某、原审第三人龙某某、罗某某的陈述意见同上诉人远大公司的上诉意见。

本院二审查明：1、一审中远大公司提交的证据六《郴州市缴纳国有土地使用权出让收入登记单》体现，2013年11月远大公司受让郴州市国庆北路望仙园小区土地，但该土地出让金财政部门未实际收取，该登记单注明“根据郴房遗办交函（2013）70号，作挂帐处理”，并加盖“郴州市乡镇财政管理局土地出让收入征管专用章”。2、一审庭审中远大公司称，诉争房产拍卖时段某某知道并曾委托他人参加。其他事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，本案双方的争议焦点是：一、郴州市农产品总公司取得诉争房产是否合法；二、丰瑞公司是否有权取得诉争房产的所有权。本院评析如下：

关于焦点一。郴州市农产品总公司取得诉争房产的依据是与远大公司签订的《联合开发房地产合同书》，该合同是当事人真实意思表示，所开发房产所使用的土地在起诉前也经相关部门批准出让登记至远大公司名下，远大公司上诉称合作开发合同未经批准而无效的理由不能成立，本院不予支持。而且该诉争房产在郴州市农产品总公司破产清算时已被列入破产财产分配，对此远大公司的项目经理段某某与郴州市农产品总公司破产清算组也签订了协议书，确认了诉争房产抵给郴州市农产品总公司，故郴州市农产品总公司取得本案诉争房产于约有据，本院予以认可。

关于焦点二。如上所述，郴州市农产品总公司依据《联合开发房地产合同书》及抵偿协议书取得了本案诉争房产并实际管理使用，远大公司也实际出让获得了相关土地。而丰瑞公司是在参与郴州市农产品总公司留守处委托公开拍卖中，竞得诉争房产并付清了价款，上述事实有拍卖公告、拍卖成立确认书、房屋产权转让合同、转帐凭证等证据证实，本院予以认可。远大公司上诉称拍卖不属实，但未提供证据予以反驳，本院不予支持，而且诉争房产拍卖时段某某知情并参与，由此可见其对拍卖并无异议，故丰瑞公司参与拍卖并不存在恶意。远大公司在丰瑞公司拍得诉争房产后又将诉争房产出售给第三人，在丰瑞公司及第三人均主张该房屋所有权又均未办理房屋产权登记的情况下，原审法院结合房屋占有使用现状及合同成立先后，将房屋判归丰瑞公司所有并无不当，本院予以维持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人远大公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人远大公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　欧阳昆兰

审判员　谷　　敏

审判员　李　　程

二〇一五年二月九日

书记员　韩　淑静

合同纠纷