广西壮族自治区柳州市城中区人民法院

民事判决书

（2014）城中民一初字第1390号

原告黎某某，女，汉族，现住柳州市。

委托代理人吴啸虎，广西众维律师事务所律师。

被告梁某某，男，汉族，住柳州市鱼峰区。

委托代理人蓝健，广西广正大律师事务所律师。

第三人广西某某房地产经纪有限责任公司，住所地：柳州市。

法定代表人陆某某，该公司总经理。

委托代理人兰金周，广西万铭律师事务所律师。

委托代理人聂雪，广西万铭律师事务所律师。

原告黎某某诉被告梁某某、第三人广西某某房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月14日受理后，依法组成合议庭，并于2014年10月31日、2014年12月22日两次公开开庭进行了审理。原告黎某某及其委托代理人吴啸虎、被告梁某某的委托代理人蓝健、第三人广西某某房地产经纪有限责任公司的委托代理人兰金周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告黎某某诉称，原告、被告、第三人于2013年9月30日签订《房产买卖合同》，合同约定被告将其所有的柳州市高新南路ll号桂中花苑某号房屋转让给原告，房款总额为548000元。并在合同签订当日，原告将20000元购房定金支付给被告，被告给原告出具了收条。原告、被告在第三人的协助下，于2013年l0月到房产局网签了《柳州市二手房买卖合同》，随后双方一起到农业银行申请按揭贷款，但未获农行批准。2014年1月20日，原被告双方在房产局再次网签了房屋买卖合同，原告将156000元购房首付款存入了房产登记管理中心指定的资金监管账户；随后原被告共同到光大银行申请按揭贷款，光大银行于2014年3月份电话通知原告按揭贷款已审批通过。当原告、第三人要求被告继续办理房屋交易过户手续时，被告却突然要求应将全部购房款支付给被告后方同意办理房屋过户手续。这一要求完全违背了三方当事人签订的《房产买卖合同》的约定。原告要求被告退还定金也被其无理拒绝。在多次交涉无效后，被告甚至于2014年7月份将该房屋卖给了他人。被告的行为违反了合同的约定，严重损害了原告的权益。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告返还购房定金人民币20000元。2、被告向原告支付违约金27400元，支付原告因本案而支出的律师费3000元，以上两项共计30400元。3、被告承担本案全部诉讼费用。4、解除原告与被告、第三人之间于2013年9月30日签订的《房产买卖合同》。

原告黎某某在举证期限内为支持其诉请，向法院提供如下证据：

1、房产买卖合同；证明原告与被告之间的二手房买卖关系以及双方的权利和义务。

2、收条；证明在房产买卖合同签订当天，原告依据合同约定向被告支付了购房定金。

3、柳州市二手房买卖合同；证明在2014年1月20日双方网签了房屋买卖合同，约定了交易的流程，以及银行贷款申请的流程。

4、“房易安”交易资金回单；证明在2014年1月20日原告根据网签的买卖合同的约定将156000元的购房首付款进行了资金监管。

5、合同记录；证明双方在2013年10月至2014年7月在第三人的操作下的交易过程中所有的交易信息，特别是记录了2014年3月底的时候光大银行对原告的贷款申请已经审批通过，可以办理如下的房产手续。但是被告此时违背了合同的约定，不想通过银行按揭贷款的方式，而是要求原告一次性支付现金才帮办理房产交易的手续。在原告要求被告办理房产手续时被告也表示了明确的拒绝。

6、委托代理合同；证明原告委托了广西众维律师事务所律师来追究被告方的违约责任。

7、律师费发票；证明原告聘请律师花费了3000元的律师费。

8、房产档案结果证明；证明被告在2014年8月已经将本案争议房屋以60万元的价格卖给了案外人蒋某。

9、光大银行的批复；证明原告在2014年3月底向光大银行申请的贷款已经经过了审批，并不是因为原告贷不了款。

被告梁某某辩称，同意解除原告、被告、第三人于2013年9月30日签订的《房产买卖合同》。二手房买卖合同的网签由于没有被告的签名，真实性我们不予认可。由于原告的银行个人信用问题，没有办法办理贷款，被告又等着用钱，所以在原告一直办理不了贷款的时候，被告在2014年3月底向原告提出解除合同，在之后8月份才将房屋卖给了蒋某。被告认为是原告违约在先才导致被告解除合同，被告是在解除合同之后才将房屋卖给蒋某，被告不存在违约，所以请求驳回原告的诉请。

第三人广西某某房地产经纪有限责任公司陈述称，2014年1月20日原被告网签了二手房买卖合同，如果网签的时候被告没有去的话是办理不了的，所以该合同的签订双方都是到场了的。第三人公司的业务员都会把交易流程记录下来。按照二手房买卖合同的约定，被告是在没有解除买卖合同情况下又将房屋买卖给第三方。原告的第一次贷款是在农行没有通过，但是第二次是在光大银行，第三人是接到电话通知审批通过了的，并且2014年1月20日被告也在资金监管回单上签了字。

经审理查明，原告、被告、第三人于2013年9月30日签订《房产买卖合同》，合同约定位于柳州市高新南路11号桂中花苑某号房屋的买卖成交总价款为548000元。2014年1月20日，原被告网签《柳州市二手房买卖合同》，并且原告根据网签的买卖合同的约定将156000元的购房首付款进行了资金监管。原告第一次是向农业银行提交贷款申请，但是没有审批通过，第二次是向光大银行提交贷款申请，光大银行的贷款于2014年3月17日已经审批通过，原告和第三人也承认其均接到了光大银行工作人员的审批通过的通知。2014年8月19日，被告在没有解除与原告签订的房产买卖合同的情况下，被告又与案外人蒋雪梅签订了买卖位于柳州市高新南路11号桂中花苑某号房屋的《柳州市二手房买卖合同》，将本案诉争房屋买卖给第三方蒋某，致使原告、被告、第三人之间签订的房产买卖合同无法继续履行。

以上事实，有当事人的陈述、房产买卖合同、收条、柳州市二手房买卖合同、“房易安”交易资金回单、合同记录、房产档案结果证明、光大银行的批复等证据材料在案佐证，足以认定。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约定力，当事人均应当遵循公平和诚实信用的原则来确定各方的权利和义务。本案中，由于被告梁某某在没有解除与原告黎某某、第三人广西某某房地产经纪有限责任公司之间的房产买卖合同的情况下，于2014年8月19日又将本案诉争房屋买卖给了案外人蒋某，致使原告、被告、第三人签订的房产买卖合同无法履行，原告取得本案诉争房屋的合同目的也无法实现，因此被告应当返还原告已经实际支付的20000元的购房定金给原告，故对原告提出的要求被告返还原告购房定金20000元的诉请本院予以支持。由于合同无法实际履行，并且在庭审中原告、被告、第三人均表示同意解除该房产买卖合同，故对原告要求解除原告、被告、第三人于2013年9月30日签订的《房产买卖合同》的诉请，本院予以支持。原告、被告、第三人签订的《房产买卖合同》的第十条第三款约定：“甲乙双方任何一方不按本合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过15日视为根本违约，守约方有权终止合同，违约方须向守约方支付总房价的5%作为违约金及其他守约方因此而产生的诉讼费、律师费、交通费等费用及损失。”该合同约定是三方当事人的真实意思表示，对三方均有约束力，由于作为甲方的被告于2014年8月19日将房屋卖给了案外人蒋雪梅，构成了根本违约，因此被告作为违约方应当支付给作为守约方的乙方原告总房价款的5%作为违约金，即548000元×5%=27400元，根据该约定被告还应当承担作为守约方的原告因追究作为违约方的被告的违约责任而产生的诉讼费和律师费，即被告应当支付给原告因提起诉讼而产生的诉讼费1060元和律师费3000元，故对原告的诉请二本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、解除原告黎某某、被告梁某某、第三人广西某某房地产经纪有限责任公司于2013年9月30日签订的《房产买卖合同》；

二、被告梁某某返还原告黎某某购房定金20000元。

三、被告梁某某支付给原告黎某某违约金27400元以及律师费3000元。

案件受理费1060元（原告已预交），由被告梁某某负担。

上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。

审　判　长　　胡　平

人民陪审员　　余建文

人民陪审员　　尹莉莎

二〇一五年一月十六日

代书　记员　　黄　蕾

合同纠纷