山东省荣成市人民法院

民事判决书

（2014）荣民重初字第1号

原告叶某某，居民。

委托代理人高斌，山东健华律师事务所律师。

被告荣成石岛某置业有限公司（组织机构代码证号：77630****），住所地荣成市石岛开发区旅游度假村。

法定代表人管某某，董事长。

委托代理人安玉滨，山东华夏明德律师事务所律师。

原告叶某某与被告荣成石岛某置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院作出（2012）荣民初字第324号民事判决，被告不服，提出上诉，威海市中级人民法院于2013年9月5日将该案发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶某某的委托代理人高斌、被告荣成石岛某置业某有限公司的委托代理人安玉滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告叶某某诉称，2007年9月2日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的凯旋山海颐园第*幢*号商业用途房产一套，单价为5200元／平方米。合同签订后，原告如约向被告支付房款，被告告知原告只能办理住宅用途产权证，无法办理商业用途产权证书。原告认为，被告不能如约履行合同约定的义务，应当按照当时住宅用途房产的价格计算并返还多余部分房款并支付相应利息，故提起诉讼，要求被告为原告办理住宅用途产权证，并退还部分房款220532元，按照银行同期贷款利率支付从付清房款之日起计算利息至实际给付之日止的利息。

被告荣成石岛某置业有限公司辩称，原告所购买的房屋现在可以办理住宅用途产权证，但我公司不同意原告办证、退款、支付利息的请求。为原告办理产权证，就应当继续履行双方之间的合同，按照合同约定的商业用途房屋价格履行义务。合同约定的商品房用途为实际用途，实际用途与规划用途可以不一致，订立的合同是双方真实意思表示，不存在强迫，原告选择办理住宅产权证，又要求退还部分房款，违法了合同自愿的原则，不应被支持。同时双方的合同中第一条约定买卖房屋所涉土地的用途为住宅，与合同第三条约定的商品房用途为商用，约定相互矛盾，合同约定的在住宅用地上的房屋办理或登记为商业用途的房屋是违法的，合同应该按照无效处理。

经审理查明，2007年9月22日，原、被告签订编号为25535号的商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的凯旋山海颐园第*幢*号房屋，该地块土地规划用途为住宅，该商品房的用途为商业，建筑面积86平方米，每平方米5200元，总房款为447200元。合同约定的交房日期为2008年10月31日，被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按照约定付清全部房款，被告也将房屋交付原告。因被告未能为原告办理商业用途产权证，原告在协商无果后，于2011年3月25日本院提起诉讼，要求确认其与被告签订合同有效，被告协助办理商业用途产权证。经本院主持调解，双方达成调解协议如下：1、原、被告所签订的编号为25535的商品房买卖合同有效。2、原、被告继续按照上述买卖合同履行，同时被告于2011年11月15日前协助原告办理所购房产的商业用途相关产权手续，本院作出（2011）荣民初字第322号民事调解书对上述协议予以确认。其后，被告未按照协议履行义务，原告申请执行后确认诉争房屋无法办理商业用途产权证。

2012年3月27日，原告又向本院提起诉讼，要求被告为其办理住宅用途产权证，并退还房款220532元及利息。本院经审理后，作出（2012）荣民初字第324号民事判决书，判令被告于该判决生效后十日内协助原告办理诉争房屋的住宅用途产权证，并支付房款195200元及利息。被告不服该判决，提起上诉，威海市中级人民法院经审理后，依法作出（2013）威民一终字第380号民事裁定书，撤销（2012）荣民初字第324号民事判决，将该案发回本院重审。

另查明，本院在原审中，根据原告的申请，委托威海志诚资产评估有限公司对诉争房屋在2007年9月22日作为住宅出售的价值进行了鉴定，鉴定结论为：位于荣成市石岛开发区凯旋山海颐园第3幢3-2号房屋在2007年9月22日作为住宅楼使用前提下的评估价值为252000元。庭审中，被告对上述鉴定报告提出异议，认为鉴定得出的价格不足以反映当事人市场活动中协商议价的意思自治，该鉴定报告不足采信，并申请重新鉴定。

本案在审理中，本院对（2011）荣民初字第322号民事调解书提起再审，在再审程序中，原告申请撤诉，本院经审查后，裁定准予原告撤诉，一并撤销了（2011）荣民初字第322号民事调解书。

本院认为，房地产企业开发建设的商品房应当符合规划用途。被告明知诉争房屋的土地规划用途为住宅，违反规划用途，建设商业用途房屋，并按照商业用途房屋对外出售，这是造成诉争房屋无法办理产权登记的主要原因。诉争房屋只能办理住宅用途产权证，原告获悉真实情况后，在履行不能的情况下，未选择解除合同，选择继续履行合同，要求被告协助办理住宅房屋产权证，其要求符合合同法诚实信用的基本原则，也符合土地规划用途，理由正当，应予支持。商品房的用途应当以规划用途为准，住宅用途房屋与商业用途房屋差价较大，诉争房屋只能办理住宅用途办理产权证，被告告按照商业用途商品房收取购房款，致使原告的利益受损，显失公平。被告对于原审中就涉案房屋在同一时间按照住宅用途商品房标准鉴定评估的价值提出异议，认为鉴定得出的价格不足以反映当事人市场活动中协商议价的意思自治。但被告也无法提出计算商业用途与住宅用途商品房差价的有效方法，且提出的重新鉴定申请，亦未能提出合理充足的理由，本院对于其重新鉴定的申请不予准许，对于原审的鉴定结论予以采信。被告按商业用途商品房收取原告的购房款为447200元，经鉴定诉争房屋在合同签订时按住宅楼售卖的价值为252000元，差价部分195200元，应退还原告。被告抗辩称，双方订立之合同体现了双方平等协商、缔约自由的合同精神，体现了双方的真实意思表示，应当尊重双方合同的效力。但缔约自由不能违背公平原则，被告按照合同约定收取的价款与房屋按照登记用途鉴定的价款差额巨大，已经超越了合同意思自治的范畴，故原告要求被告退还差额部分房款及利息的请求合理有据，本院予以支持。被告答辩理由不当，本院不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百三十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条之规定，判决如下：

一、被告荣成石岛某置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告办理位于荣成市凯旋山海颐园第*幢*号房屋的住宅用途产权证。

二、被告荣成石岛某置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告叶某某房款195200元（447200元-252000元）及其利息（按本金195200元自2007年9月23日起按银行同期贷款利率计算至本判决确定执行之日止）。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4708元，由原告叶某某负担404元，被告荣成石岛某置业有限公司负担4304元；鉴定费3000元，由原告叶某某负担300元，被告荣成石岛某置业有限公司负担2700元。原审上诉费4708元，原告叶某某与被告荣成石岛某置业有限公司各负担2354元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

审　判　长　　陈军伟

人民陪审员　　刘孟德

人民陪审员　　朴明珠

二〇一四年八月十二日

书　记　员　　马　涛

商品房销售合同纠纷