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发表于:2015-05-15阅读量:(4949)
在二手房买卖中,因买方和卖方的情况都不尽相同,再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素,使得房屋买卖纠纷很容易发生。为了让房产买卖行为顺利,减少那些既花精力又花时间的纠纷发生,买卖双方不仅要选择品牌中介公司进行交易,还需要了解二手房交易的法律常识。
签订二手房买卖合同是买卖双方权利义务的保障,合同模板请点击链接↓↓↓
一、签订二手房买卖合同应注意的事项
(一)签订合同前要查询二手房的产权状况
1、要求卖方提供合法的证件
(1)房屋所有权证、土地使用权证、身份证、户口薄。
(2)委任代理人要查验授权委托书是否有效。
(3)共有房屋出售,要求其提供其他共有人同意的证明或者放弃优先购买权的协议或证明。
2、向有关房管部门查验所购二手房产权的来源。查验房主是谁,如果是共有财产,查验各共有人的产权比例及拥有权形式,另外,查验登记日期、成交价格及房屋平面图。
3、查验二手房有无债务负担,房屋产权只记录了房主拥有产权的真实性及原始成交事实,至于该房是否有其他债务负担,需查验有关证明文件,如抵押合同、租赁合同,房屋是否被法院查封。
(二)签订二手房买卖合同时应条款详备
根据我国《合同法》相关规定,二手房买卖合同应具备下列条款:
1、当事人的名称或姓名、住所,需要清楚当事人的具体情况,如地址、联系方式,身份证号,需写明是否夫妻财产、共有财产或家庭共同财产。
2、标的应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修设施,房屋产权的归属,原售房单位是否允许转卖,是否存在房屋出租、房屋抵押的情况,是否有私搭乱建的部分,房屋的物业管理费及其他交费状况,房屋产权证明如何移交,总之,应将房屋的情况作详尽的说明。
3、价款二手房买卖价格由双方协商,这是合同的主要条款之一,写明价款总额,付款方式、付款条件,如果申请按揭贷款,尾款支付方式等。
4、履行期限地点、方式及税费等费用的承担。
5、违约责任约定违约的情形,如何承担违约责任,违约金的约定或计算方式,以及约定解决是采用诉讼方式还是仲裁方式。
6、合同生效条款约定合同生效的条件、时间,合同失效的条件,还可以约定合同解除的条件,及合同失效、无效、终止后财产怎样返还。
7、合同附件说明合同有哪些附件,附件效力等。
8、担保条款既可以是卖主对所出卖的房屋无权利瑕疵所做的担保,可以采用保证的担保方式
二、房产过户流程
(一)不经过中介公司的过户流程:
1、房产证过户不经过房地产中介的话,须把合同的条款和违约条款写清楚,签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场。
✪小编特别提醒,如果卖方是已婚得话,需要夫妻双方在场及签字,哪怕房产证上面只有一个人的名字。
2、申请材料准备好后,须到房产局,填写一些表格和一个存量合同,存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。
3、房产过户的申请材料都交给房产局后,房产局会给予一个回执单,按照回执单上面说明的日期去缴纳税金 ,一般需要十五个工作日左右。
4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。
二手房过户的税费,看这里☞《二手房过户税费》
(二)经过中介公司的过户流程:
1、选定一家信誉较好的房地产中介公司。
2、在中介公司的推荐下看房,选中房屋后与中介公司、卖房者签订《三方协议》并交纳定金。
3、在中介公司的监督下,卖房者和买房者双方签订《房产买卖合同》。买房者按约定将首期房款交予卖房者、将代理费交予中介公司,同时中介公司开始为买房者办理贷款手续。等贷款获得同意发放后,开始办理过户手续。
如果买卖双方选择资金监管,买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右。
4、由中介公司前往地税局办理缴税手续,地税局出具契税、营业税清单。买卖双方当日缴纳各项税费,地税局出具税务收据。
5、买卖双方及中介公司到房产交易中心办理递减等级和缴税手续,填写《房屋所有权转移登记申请书》、递交税费收据及其他资料、领取受领通知单、补齐房屋印花税。房产交易中心将对所提供证件和缴费情况进行审核,出现的问题会及时通知给中介公司。
6、买卖双方进行物业交接,结清房屋内水、电、煤气、有线电视等费用,同时对家具等进行最后查验。20个工作日后,中介公司带领新业主前往房地产交易中心领取房产证,通知前房主领取房款。
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