国内大型房地产企业恒大地产１５日在广州宣布推出“无理由退房”。有关专家认为，在国家房地产市场新政出台的背景下，恒大这一举措挑战行业“潜规则”，有可能推倒行业的“多米诺骨牌”，国内地产市场优胜劣汰格局将更为明显。

恒大地产在１５日的发布会上宣布，购房者在不存在违约行为的条件下，从签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续的任何时间，都享有无理由退房的权利。

恒大地产开房地产行业 “亲民新政”的先河，欲形成房地产“新常态”。然而我们站在消费者一方不禁要问，实行“无理由退房”后，购房时真的可以高枕无忧了吗？

一、“无理由退房协议”的效力问题

一般而言，消费者购买商品房时，与开发商签订的《商品房买卖合同》是格式合同，除了价款、标的物需要补充外，其他的内容基本不予更改。在购房过程中，还会出现商品房认购书、备忘录、会议纪要、意向书等纲要性文件。这些文件通常非合同，但若是具有了合同的主要内容和具体权利义务，也应当作为购房合同的一部分。因此，恒大推出的“无理由购房”而与购房者签订的相关协议，可以认为是商品房买卖合同的补充协议。根据合同法规定，合同交易当事人享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。商品房买卖双方基于自愿订立的无理由退房协议，受法律保护，具有法律效力。从性质上探讨上述合同，可以认为该合同是附条件合同，合同停止条件为“基于消费者意愿”。在消费者对房市估计不足或者没有自信或者对房产有其他不满意的情况时都可以主张退房，是强势的房地产商的一次自我身段的降低，对消费者而言确实是利好的消息。

二、标的与价款

上文指出商品房买卖合同一般是格式合同，但也并非绝对不能修改，该修改方式可以是在主体合同上修改，也可以订立补充协议。若合同已经明确了出卖人不再向买受人收取该商品房房价款以外的费用，那么在合同中由开发商填写的内容上，凡是以其他名目要求再另交相关费用的，购房者都可以要求删去该条款。商品房预售的，消费者要注意开发商是否取得预售许可证明，否则，与开放商签订的商品房预售合同可以被认定为无效。

三、合同义务与违约

按揭买房，一般都是由买受人提供相关资料，由开发商具体办理贷款手续。但可以在合同中进行约定，改变办理贷款义务履行人。那么，购房者应该注意，要在合同中对按揭由谁负责这项进行明确约定。若是约定由开发商办理贷款，则因未进行相关手续办理而致使逾期付款的，买受人不承担逾期付款责任。反之，出卖人应将买受人已付的款项返还给买受人，并支付相应利息，按双方约定的百分比赔偿给买受人。对于开发商的原因导致按揭手续不能按时办理下来的，合同中应明确违约责任是什么，否则即使开发商在办理手续环节违约，因违约责任不明，购房者也难以举证维权。

四、交房期限和条件

交房日期最好用数字的大写形式。另外，开发商往往会利用后面的空格约定“由于供水、供电等部门或政府因素导致的延期交房，出卖人不承担违约责任”。购房者签订合同时要提高警惕，坚决要求划去这样的约定，否则，开发商只要延期交房，就会以这样的理由做借口。

五、房产面积差异

不良开发商一般会在最终房屋面积核算中和测绘单位串通一气，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，最终的总面积增加，但增加的幅度往往不突破3%，目的是让购房者多掏钱。

依据法律规定，房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，且面积误差比绝对值在３％以内（含３％），购房者应据实结算并且买受人不可请求解除合同的。对上述情况，如果购房者可证明开发商非法计算，多收价款的，购房者可以拒绝3%以内的据实结算。最好的方式是事先约定产权登记面积大于合同约定面积时，无论是否在3%以内，超出部分的房价款均由出卖人承担，产权归买受人。

六、逾期交房怎么办

开发商惯用手法就是约定低得惊人的违约金，让其违约成本远低于其守约成本。解决的办法就是增加其违约成本，将违约金比例提高到其不敢违约的地步。

律师建议，将逾期交房按日支付的违约金比例约定为不少于万分之十，将解除合同的违约金比例约定为不少于10%。为防止开发商将质量存在瑕疵的房屋进行交付，如裂缝、渗水、漏水、墙面脱皮等，最好在签订合同之时就做补充约定：买受人有权拒绝房屋的质量瑕疵交付，出卖人应当对质量瑕疵整改完毕后，另行书面通知买受人交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。当然，严重影响居住的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

法律依据：

《合同法》第四条 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

本文版权归易法通所有，转载时请注明出处，必须保留网站名称、网址、作者等信息，不得随意删改文章任何内容，否则我公司将保留法律追究权利。

买卖合同  合同  合同法