房地产转让是对房地产拥有处分权的房地产权利人通过买卖、赠与或者互易、继承、遗赠等方式将其房地产转移给他人的法律行为。

房地产转让人必须是合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附（引）着物所有权的自然人、法人和其他组织，如所有权人、抵押权人等。那么，是否所有的房地产都可以转让？当然不能！现在，就让小编根据我国《城市房地产管理法》及相关法律法规为您介绍不能转让的房地产的种类。

一、不符合《城市房地产管理法》第39条规定的条件的

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

（3）转让房地产是房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

                                  ——《城市房地产管理法》第39条

该条规定是我国允许转让的房地产的纲要性规定，极大的避免了炒卖土地的行为。因此，不符上述条件的房地产是不得转让的。

二、查封或者以其他形式限制房地产权利的

房地产被司法机关或行政机关采取查封、扣押等措施的，房地产权人不能转让该房地产。

为了保护受让人的权利，也为了避免因房产产权可能发生变动而影响交易的稳定性。司法机关或行政机关在依法作出裁定后，会发出协助执行通知给房地产交易中心，要求这套房子在查封或扣押期限内，不经允许不得转让过户。

三、依法收回土地使用权的。

根据房地产权利主体一致的原则，被依法收回土地使用权的土地使用人在丧失了对土地的使用权的同时也丧失了对地上建筑物和附着物的所有权，因此无权转让土地使用权及其建筑物。

注意哦，所谓房地产权利主体一致是指，房产和土地使用权是一致的，只要取的其中一样，也就相应的取得另一样。业界俗称“房随地走、地随房走”

小贴士：附着物是依附于不动产而且分离后不能发挥效用的物，比如楼梯、电梯、花台、屋顶平台等。

四、共有房地产，未经其他共有人书面同意的

共有房地产的所有权属于全体共有人。共有人对共有的房地产均享有权利、承担义务，所以未经其他共有人的书面同意，部分共有人不能转让房地产。

在我国的大多数地区，在办理转让房产手续的时候，都需要出具关于婚姻的声明以及配偶或共有人同意转让的声明，就是为了避免出现损害共有人利益的情形出现。作为受让人，一定要事前了解转让一方的产权是否存在共有情形？是否有配偶？以免自己的权益受损。

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五、权属有争议的

由于权属有争议的房地产，本身的权能处于不确定状态。为了避免纠纷复杂化，保护当事人的合法权益，此类房屋不允许转让。 

六、未依法登记领取权属证书的

对于未依法登记领取权属证书的房地产，由于欠缺官方正式有效文件的认可，其归属不明，来源不清，也不能依法进行流通。

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七、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

这是限制房地产转让的一个兜底条款。比如，我国《经济适用住房管理办法》规定购买经济适用住房不满５年的，不得直接上市交易，如果违反此规定，将导致房地产转让无效。

房地产交易存在许多潜在的风险，如果您在转让或受让房地产时遇到相关的问题，小编强烈建议您及时咨询专业律师的意见，尽可能避免不必要的损失！

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