四川省达州市达川区人民法院

民事判决书

（2016）川1703民初1310号

原告（反诉被告）：李某，男，汉族，生于19**年**月**日，住四川省达州市通川区。

原告（反诉被告）：张某，女，汉族，生于19**年**月**日，住四川省达州市通川区。系原告李某之妻。

被告（反诉被告）：达州中铁某有限公司，住所地达州市达川区通达西路**号。

统一社会信用代码：**********。

法定代表人:赵某，总经理。

委托诉讼代理人:周忻，四川金世达律师事务所律师。

委托诉讼代理人:于某，四川金世达律师事务所律师。

原告李某、张某与被告达州中铁某有限公司（下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年4月14日立案受理，审理中，某公司2016年7月1日提起反诉，本院依法受理。于2016年7月8日依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）李某、张某，被告（反诉原告）某公司的委托诉讼代理人于某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告李某、张某向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期办证赔偿原告违约金20876元（即2014年1月5日至2014年7月18日，违约期间194天，以已付房款440635元为基数，按照银行逾期贷款利率计算）；2.诉讼费由被告（本诉）承担。事实和理由：2012年9月15日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的达川区南坝路“×”×区第×栋×单元×楼×号商品房一套，建筑面积86.91平方米，单价5070元每平方米，总价款440635元。并约定2012年12月30日前向买受人交房。合同签订后，原告全面履约，于次年1月5日接房。合同中约定被告应于房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证，但被告直到2014年7月18日才取得房产证，逾期194天。《商品房买卖合同》第二十条关于产权转移登记中第二项约定按补充协议处理，补充协议未就违约情况约定赔偿事宜。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。原告在银行按揭贷款购房时以5.6766‰月贷款利率支付利息，因此，被告在前述利率水平上加付30﹪（5.6766‰﹢5.6766‰×30﹪﹦7.3796‰）后应当支付违约金20876元（440635×7.3796‰×6.42月）。综上，被告违约事实存在，被告拒付违约金，酿成纠纷，故提起诉讼来院。

被告某公司辩称，1.原告诉请不能成立，办理产权证不是被告法定义务，也不是合同约定义务。被告仅仅承担办理产权大证的义务，小证（房屋分户所有权证）办理是被告接受原告委托的代理行为，申请办证主体应是原告方；2.本案不能适用商品房买卖合同解释第十八条的规定，该规定明确是由于出卖人的责任导致业主在期限内未取得权属证明方能适用，原告产权证逾期办理不是被告的责任和原因所致，原告也没举证证明是被告的原因导致逾期，合同中也只是约定了逾期办理大证的违约责任。

反诉原告某公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付拖欠的购房款（面积补差部分）5374元及利息；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告以5070元每平方米价格购买反诉原告开发建设的达川区南坝路“×”×区第×栋×单元×楼×号商品房，合同中预测建筑面积为86.91平方米。《商品房买卖合同》第十四条“面积差异处理”条款中明确“发生实测面积与预测面积误差时，以产权登记面积为准，并按合同约定的单价计算多退少补”，后房屋产权证上登记的实测面积为87.97平方米，多出1.06平方米，反诉原告多次找反诉被告补足价款5374元至今未果，故提请反诉。

反诉被告李某、张某辩称，对某公司的反诉事实不持有异议，根据合同中就房屋预测面积与实测面积的处理约定，应当补差反诉原告房款5374元，但非反诉原告称的拒不支付，而是就逾期办证违约金未能达成共识所致。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告李某、张某系夫妻关系。2012年8月29日，原、被告签订《房屋认购协议（订单）》，同年9月15日，双方签署《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，《商品房买卖合同》项下约定：原告购买被告开发建设的位于达州市达川区南坝路“×”×区第×栋×单元×楼×号商品房一套，该商品房预售许可证号为（达）房预售证第×号，建筑预测面积为86.91平方米，单价5070元每平方米，总价款440635元；房屋预测面积与实测面积差异以产权登记面积为准，以单价5070元每平方米实行多退少补；该合同第二十条产权登记（一）项初始登记约定出卖人应当在2013年12月30日星期一前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在期限内取得权属证明，出卖人自应当取得权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明日止，按日以合同总房款的万分之一向买受人支付违约金；（二）项转移登记中约定商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，按补充协议处理。《商品房买卖合同补充协议》中未就逾期办理转移登记约定违约金数额和损失计算方法。

2012年9月15日、2013年1月4日，原告先后已缴纳首付购房款和银行贷款（按揭）方式足额支付涉案房款440635元，按揭银行贷款利率为5.6766‰。2013年1月5日，被告交付商品房给原告。2013年1月10日，原告向被告支付税费、契税、产权证工本等费用4566元。2014年2月28日，被告取得达川区房权证达字第x号权属证明，因测绘面积误差，有权机关于同年5月12日对前述权属证明更正为产权证号为达川区房权证达字第x号。2014年7月18日，原告取得达川区房权证达字第x号房屋所有权证书。逾期办证（房屋分户所有权证）天数为194天(2014年1月5日-2014年7月18日)。现原告诉讼来院，要求判如所请。

合同中涉案房屋建筑预测面积为86.91平方米，房屋所有权证书上登记实测面积为87.97平方米，房屋面积差异1.06平方米。现反诉原告提出反诉，要求判如所请。

同时查明，2011年6月16日，原达县白蚁防治所给原达县房屋管理局交易股出具白蚁预防证明；2013年7月31日，原达县房屋管理局物业管理股给登记中心、产权股分别出具物业承接查验备案证明和专项维修资金缴存证明；2013年8月19日，原达县房屋管理局达房管（2013）89号文件，认定四川伟程勘测服务有限公司测绘的某公司修建的涉案楼盘面积报告符合国家标准和计算要求，可以作为房屋登记的依据。

另查明，涉案“×”项目属合法工程，建设规划许可证号：达建字第2011-08号；施工许可证号：x。该工程于2008年3月8日开工，2011年7月5日进行竣工验收，同年8月30日某公司取得四川省建设工程竣工验收备案书。

本院认为，原、被告签署的《房屋认购协议（订单）》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》均系缔约各方的真实意思表示，其内容不违背法律、行政法规的强制性和禁止性规定，买卖关系成立，合法有效。当事人应当遵循诚信原则，按照合同约定全面履行各自义务。

一、本案争议的焦点为：被告逾期向原告办理房屋所有权证是否构成违约的问题？首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；…。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，办证义务主体当为房屋买受人，出卖人为协助义务主体。从《商品房买卖合同》中第二十条转移登记项下“买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照…”的约定来看，原、被告形成无偿委托法律关系。《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定“有偿的委托合同，因受托人的过程给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”。其次，李某、张某因居住需要，向某公司购买住宅，某公司亦将竣工验收合格的涉案房屋按时交付原告使用，满足了购房需求，也实现了合同的主要目的。本案中，某公司于2011年对涉诉工程进行竣工验收并备案，2013年积极提交初始登记手续，完成了法律规定的协助提供权属证明义务，因测绘误差，致某公司延迟取得权属证明，进而逾期为原告办理产权转移登记的事实清楚。本院认为，某公司受托办理产权证，其在办证过程中主观上不具有故意或重大过失的情形，客观上有权机关办证进度非某公司人力所能控制，故不能归责于某公司。据此，本院认定某公司不构成违约，无需支付逾期办证违约金。某公司的抗辩理由成立，本院予以采纳。

二、反诉原告某公司主张李某、张某给付面积补差房款5374元请求有充分的事实依据，且反诉被告当庭承认其诉请，本院予以支持。某公司要求李某、张某给付利息的请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持；反诉原告的反诉诉讼请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、第四百零六条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告李某、张某的全部诉讼请求；

二、反诉被告李某、张某在本判决发生法律效力后五日内支付反诉原告达州中铁某有限公司面积补差购房款5374元；

三、驳回反诉原告达州中铁某有限公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费161元，由原告李某、张某承担。反诉案件受理费50元，由反诉被告李某、张某承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。

在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。

审判员　潘　炜

二〇一六年七月八日

书记员　唐述英

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