新疆维吾尔自治区轮台县人民法院

民事判决书

（2014）轮民初字第333号

原告：何某，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，甘肃省某某市人，个体工商户。

委托代理人：沈玲利，新疆君和信（轮台）律师事务所律师。

被告：马某，男，回族，19XX年XX月XX日出生，个体工商户。

委托代理人：马静，新疆迪那河律师事务所律师。

委托代理人：马某某，回族，19XX年XX月XX日出生。（系被告父亲）

原告何某诉被告马某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘剑独任审判，公开开庭进行了审理，此案经过二次公开开庭审理，即2014年4月17日第一次开庭审理，原告何某及其委托代理人沈玲利，被告马某的委托代理人马静、马某某到庭参加诉讼；2014年5月15日第二次开庭审理，原告何某及其委托代理人沈玲利，被告马某的委托代理人马静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年11月原、被告签订一份房屋租赁合同，约定被告承租原告位于轮台县都护府街门面房两间，面积230平方米，合同期为2013年2月10日到2015年2月9日，双方约定第一年一间房租为25000元，以后房租随着市场行情协商定价；2014年都护府大街上的门面房租已经全部涨价，按照合同约定，原告有权随着市场行情涨价，可被告完全不遵照合同履行，原告向被告多次索要租金，被告找各种理由不给付，还用言语辱骂原告。按约定被告应在2014年1月9日前交纳房屋租金，到原告起诉时已超过2个月未交纳房屋租金，并且门面房交付给被告后，被告未经原告同意进行装修，被告还将房屋转租给马某杰，严重违反合同约定，被告已经造成根本的违约。根据房屋租赁合同第九、十一条约定，原告有权解除本合同，被告应该承担违约金5000元，为维护原告的合法利益，依据《中国人民共和国合同法》等法律规定，起诉到贵院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告承担违约金5000元；3、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。

被告辩称，原告要求与被告解除房屋租赁合同无事实和法律依据，根据双方合同约定，被告已将两年的租金共计50000元全部支付给原告，原告没有如实陈述案件事实。2012年11月8日，原告提供房屋租赁合同文本并亲自填写具体内容，双方签订了合同，因被告不是轮台县人，经营的是火锅店，为避免今后产生纠纷，原告提出被告必须将两年的房租一次性交清，当时被告找不到合适的房子并考虑到该房子的价格较低，于是与原告经过协商后最终确定年租金为25000元，向原告支付了两年的租金50000元，押金4000元，合计54000元。原告诉被告系其他租户的租金明显高于被告的租金，原告为了获取更高的租金，从今年2月起多次要求被告增加房租，起先被告愿意增加些房租，但原告提出增加的数额太高未达成一致。另原告陈述中提出被告未经同意擅自对房屋进行装修与事实不符，被告经营的是火锅店，对其装修是必要的，而被告装修并没有改变该房屋的主体、承重结构，仅是对其内环境进行装饰，被告在装修时原告多次来到店内，从未制止过。被告与马某杰是亲兄弟，共同经营管理火锅店，不存在违约，原告认为房屋租金是一间一年25000元，应提起撤销之诉，与本案房屋租赁合同是两种法律关系，综上所述，被告已将房租全部支付给原告，不存在违约行为，故恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。

原告为证实其诉讼请求向本院提供以下证据：

1、房屋租赁合同一份，证明被告没有按照合同约定按时缴纳租金，根据合同第三条第一款可知，被告交付的房租为第一年的房屋租金50000元，第二年空白以及用笔划掉，并没有支付第二年的房租。被告违反了租赁合同第九条、第十一条约定，原告方有权解除合同，被告应当支付违约金。

2、房屋租赁合同3份（复印件），证明原告方115平方房屋面积2013年年租金是30000元，2014年是35000元，而原告租给被告方是2间共计230平米，被告支付给原告的租金是50000元，应是一年的房租，另外原告在同一时间租给张淑芬的房屋面积115平米，租金25000元，也可证实马某支付的50000元房租是一年的，而不是两年的租金。

3、房屋租赁合同及收据一份，证明原告方租赁房屋同地段另外出租户出租房屋收取114平米房子租金是35000元。

4、2014年3月5日亿邦广告一份，证明被告方在原告起诉前一个月以前已经刊登广告转让租赁的房屋，没有经过原告的同意。

5、房屋租赁合同一份（双方为马某和马某某杰）、个体工商户申请设立登记书、营业执照副本、餐饮服务许可证，证明2012年11月8日马某与何某签订合同后，同日马某和马某杰签订房屋租赁合同，马某将房屋租赁给马某杰，没有告知原告马某，说明被告违反合同约定。

6、证人范海红出庭证明当时双方签订的合同是她替原告写的，以及签订合同的过程。

被告的代理人对原告提供的证据质证意见：对证据1真实性认可，证明的问题不认可，该合同第三条不能证明一间房屋一年租金标准为25000元，第二，该合同是原告提供的格式条款合同，虽然约定中租金每年按照市场行情双方协商后进行定价，但本案被告已经将两年的房租支付完毕，双方的合同期限为二年，该合同中也出现第三年的租金，故原告的主张没有任何法律依据，本案被告已将两年的租金支付完毕，不存在欠付租金，原告不能要求解除合同，要求被告承担违约责任。对证据2真实性、合法性、关联性不认可，原告提交证据应当在举证期限内，原告现提交证据不予以采信。对证据3认为不能作为证据使用，对其真实性、合法性、关联性不认可。对证据4真实性认可，证明的问题不认可，转让的实际行为未发生。对证据5真实性认可，证明的问题不认可，马某与马某杰是一家人，2012年11月8日马某与原告签订房屋租赁合同后，考虑到马某经常不在轮台，为了方便轮台县卫生局及工商局的管理，马某就以马某杰的名义进行了工商登记，被告马某并没有违约，马某与马某杰共同经营，共同管理。对证据6证人不了解，当时证人是否在场也不清楚，证人今天出庭事先与何某进行了沟通，本案原告及代理人多次提醒证人，证人并没有如实陈述当时签订合同的情形，证人能在房屋租赁合同第五条注明了房屋间数，而没有在第三条中注明间数，显然是在虚假陈述，通过对证人的发问，可以了解到原告与证人是朋友关系，其证言不具有证明力。

本院对原告提供的证据1、4、5、6证据予以确认，对证据2、3证明的问题结合原告提供的其它证据认为，原告租赁房屋同地段、相同面积的房屋价格明显高于被告辩称的房屋租赁的价格。

被告在庭审中向本院提供以下证据：房屋租赁合同一份，证明合同第一条第一款约定房屋为二间，第三条约定第一年租金为25000元以及第五条押金4000元并且备注是二间，可以证实租赁房屋是二间，年租金是25000元。

原告对被告提供的证据认真实性认可，证明的问题不认可，认为双方签订完合同以后被告一次性支付给原告50000元房租恰好证明被告方认可一间房年租金25000元的事实，同时合同第三条第二款上也没有注明第二年租金是25000元，第五条押金事实认可，但与租金是两回事，不能证实已经支付2间房屋2年租金的事实。

本院对被告提供的合同真实性、合法性、关联性予以确认，但对该证据证明两间房屋年租金为25000元不予确认，综合双方签订合同的前后条款内容、原告提供的租赁房屋同地段、相同面积、同期房屋的市场租金价格及证人证言，本院认定原告租赁给被告的房屋是两间，共计230平米，被告支付的50000元租金应是第一年两间的房屋租金，没有支付第二年的租金。故对被告证明两间房屋年租金25000元本院不予确认。

依据上述有效证据和原、被告的当庭陈述，本院认定以下事实：

2012年11月8日何某与马某签订一份房屋租赁合同，合同约定主要内容为：“出租人（以下简称甲方）何某承租人（以下简称乙方）马某，合同签订的时间：2012年11月8日，合同签订地点：新疆库尔勒市，第一条：房屋坐落、面积质量等情况，租赁房屋坐落在轮台县都护府街，间数两间，建筑面积230平方米，房屋质量良好；第二条：租赁期限及用途，1、租赁期限从2013年2月10日至2015年2月9日共两年（租赁期不得超过二十年，超过部分无效），租赁期限到期后本合同自动终止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐饮使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。第三条：租金与支付方式，房屋租金采取每年定价方式，第一年租金人民币25000元（大写：人民币贰万伍仟圆整），本合同约定年租金总款为税后租金其后每年房租按照市场行情，双方协商进行定价；第二年租金人民币／元（大写：人民币／元圆整）；第三年租金人民／元（大写：人民币／元圆整）；年租金支付：每年租金在使用前一个月缴纳，先交租金后使用，租金按照一次性付款方式支付。第五条乙方在使用前需交押金人民币2000元×2元（大写人民币两间×贰仟元整／间圆整），若乙方按时交纳水电暖等一切费用，及房屋设施完好无损，合同期满后押金返还乙方，否则乙方所欠费用从押金中扣除，如该房屋按照本合同条款发生转租情况，乙方押金不得转让，否则甲方不予退还押金。第八条房屋转让与转租，1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效，2、未经甲方书面同意，乙方不得转租，转借承租房屋。第九条合同解除，有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：1、乙方不交付或者不按照约定交付租金和所欠费用达一个月；2、乙方所欠各项费用（包括水电暖等）达伍佰元以上；未经甲方同意及有关部门批注，擅自改变房屋用途；4、乙方违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设施严重损坏；5、未经甲方书面同意，乙方将出租房屋进行装修的；6、未经甲方书面同意，乙方将房屋转租、转借他人；7、乙方利用车工组房屋存放危险物品或进行违法活动。有下列情形之一，乙方有权解除本合同：1、甲方迟延交付房屋一个月以上，2、无故对乙方采取停水、停电、停暖等设施，但政府职能部门不可抗力除外。第十一条违约责任，双方不得擅自违反合同条款，如一方违约，违约方需向对方赔偿违约金人民币：5000元（大写：人民币伍仟圆整）。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告马某向原告何某支付了50000元房屋租金及4000元押金。

另查明，原告何某于2012年2月10日将坐落在轮台县都护府大街的两间房屋共计230平米租赁给某某•买买提，年租金为50000元，后某某•买买提将承租的房屋转给了被告马某，被告马某受让后与原告何某重新在库尔勒签订了上述房屋租赁合同，双方签订的该合同文本由何某提供，签订合同的内容由范海红填写。

本院认为，原、被告双方于2012年11月8日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实性意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，双方应履行各自的义务。对被告辩称，两间房屋年租金25000元，已按照合同约定向原告支付了2年的房屋租金共计50000元，不存在违约，本院认为，虽然双方签订的合同第三条租金与支付方式第一款内容中第一年房屋租金处未载明每间25000元，但从该条前后内容可知，除第一年房租外，其后每年房租按照市场行情双方协商确定定价，该条第二、三款中第二年、三年租金处均未载明租金标准，在被告未提供相关证据的印证下说明双方并未确定第二三年的房屋租金，其次被告租赁的房屋是从第三人某某•买买提处受让后和原告重新签订的租赁合同，被告受让前第三人某某•买买提和原告签订的合同内容可知，租赁房屋2间230平米，房租第一年为50000元，并不是25000元，第三，双方签订合同时填写合同内容的证人也出庭证实房屋租金每间每年25000元，并不是两间每年25000元，第四，租赁房屋相同地段、相同面积、同期的房屋市场价格也在50000元左右，并不是25000元，综上，本院认定，原告租赁给被告的房屋第一年租金是每间25000元，被告已支付给原告的房屋租金50000元为两间房屋第一年的租金，并未支付第二年房屋租金，被告上述辩解意见理由不足，本院不予采纳。按双方合同约定，不交付租金达一个月以上，原告有权解除合同，并应当按照合同约定支付违约金，被告至今未支付第二年租金，且辩称已支付完毕，存在违约行为，故原告请求解除合同，要求被告支付违约金5000元诉求有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告何某与被告马某签订的房屋租赁合同。

二、被告马某于本判决生效后三日内一次性向原告何某支付违约金5000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元（原告已交纳），减半收取50元，由被告马某承担，另一半50元退还原告何某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳案件受理费100元，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。（如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。

审判员　刘　剑

二〇一四年五月三十日

书记员　余文强

房屋合同纠纷