河北省张家口市桥西区人民法院

民事判决书

（2013）西民初字第559号

原告宋某某。

法定代理人佟某某，系原告母亲，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住址同原告。

委托代理人王慧贤，河北正硕律师事务所律师。

被告唐某某委托代理人唐某，系被告儿子，19XX年XX月XX日出生，汉族，住张家口市桥西区某某大街XX号。

委托代理人张颖，河北思洋律师事务所律师。

被告宋某。

原告宋某某诉被告唐某某、宋某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，，公开开庭进行了审理，原告的法定代理人、委托代理人，被告唐某某及其委托代理人到庭参加了诉讼，被告宋某经传票依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，原告的父母于2011年11月23日协议离婚，离婚时约定位于张家口市桥西区楼房归原告的母亲佟某某所有，因为该房屋的贷款未还清，当时未能办理过户手续。2012年1月22日，原告的父母签订协议，约定该房屋归原告所有，待原告的年满十八周岁后办理过户手续。2013年10月，被告唐某某的儿子去找原告母亲，原告得知2013年8月21日，原告的父亲宋某将房屋过户给了被告唐某某。自动2006年7月起，原告的母亲一直居住在该房屋，知道2014年被告唐某某趁着原告不在家，更换了房屋门锁，当时原告到新华街派出所报警，派出所了解情况后，给房屋贴了封条并建议双方协商或者起诉。该房屋时原告的财产，被告宋某无权处分，故诉至法院，请求依法确认二被告的房屋买卖合同无效。

被告唐某某辩称：二被告签订的房屋买卖合法有效，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原告系被告宋某的女儿，2011年11月23日，原告的母亲佟某某与被告宋某离婚时，约定被告宋某的婚前购买的位于张家口市桥西区楼房归佟某某所有，后在2012年1月22日，原告的法定代理人佟某某与被告宋某签订协议，约定诉争房屋的所有权归原告所有待原告年满18岁将房屋过户至孩子名下，并经过被告宋某的父亲宋廷禹签字同意。2013年8月21日，被告宋某将房屋过户至被告唐某某名下。2014年6月8日被告唐某某将诉争房屋门锁更换，双方因此发生纠纷，遂向新华街派出所报警，经双方协商一致同意将房屋查封后，原告遂起诉至本院，请求依法确认被告唐某某与被告宋某房屋买卖协议无效。庭审中，原告提供户口本一份、出生证明一份，证明原告与佟某某的母子关系；离婚证一份、离婚协议一份，证明佟某某与被告宋某2011年11月23日离婚，离婚时约定房屋归佟某某所有；提供协议书一份，证明佟某某与被告宋某签订协议，约定诉争房屋的所有权归原告所有；提供社区证明材料一份，证明原告及其母亲从原告出生就在桥西区居住；提供被告宋某父亲宋廷禹的书面证言一份并由宋廷禹出庭作证，证明被告宋某欠被告唐某某儿子唐某高利贷，故将诉争房屋抵顶给了被告唐某某；原告方证人赵晓娜出庭作证，陈述其与宋某从2011年开始同居生活，期间宋某曾对其说过借了唐某的高利贷，唐某多次给宋某打电话催要借款的事实。庭审中，被告对原告提供的户口本、出生证明离婚证、离婚协议、佟某某与被告宋某签订协议、社区证明材料的真实性不持异议，但认为离婚协议体现的内容与实际情况不符，该协议约定的房屋归属外人无法得知，故对于被告没有约束力；对证人宋廷禹、赵晓娜的证言不予认可，认为证人宋廷禹系原告的祖父，被告宋某的父亲，其证言不具备法律效力；赵晓娜系被告宋某的女朋友，与原、被告均存在利害关系，其证言同样不具备法律效力。庭审中，被告提供借条两张，证明宋某欠被告唐某某的儿子唐某本金380000元，利息65000元，由于宋某无法还款将诉争房屋抵顶给被告唐某某；提供宋某、唐某某身份证复印件、户籍证明、转让住房审批表、维修金过户协议、房屋估价报告、房屋买卖合同、房屋所有权证一份、票据四张，证明宋某与唐某某到房管局办理过户手续过程合法；提供车管所档案一份，主张宋某曾抵押给被告唐某某儿子一辆车用于借款，该车是佟某某的母亲，故在房屋买卖过程中，被告唐某某有理由相信原告对于该房屋有权处分，被告唐某某系善意取得该房屋；提供视频资料两份，主张该房屋时宋某交付给被告唐某某的儿子，且宋某持有房屋的钥匙，从收房的状况看，宋某还在与佟某某及原告共同生活。原告对被告提供的身份证复印件、户籍证明不持异议；对于借条不予认可，认为该借条不能说明是否已经预先支付了利息，且借条上宋某用房屋抵押是无效的，因为未经过原告及其法定代理人的同意；对被告提供的房屋过户的相关手续不予认可，认为办理房屋过户未经原告及其法定代理人同意，且是宋某是因为无法偿还高利贷才用房屋抵顶，属于以合法行为掩盖其非法目的，在房屋买卖过程中，宋某提交了离婚证明，故被告唐某某已经知道宋某离婚，不能构成善意取得；对被告提供的车管所档案的真实性予以认可，认为宋某是在佟某某母亲不知情的情况下将车辆抵押的，该抵押行为也是无效的；对于被告提供的两段视频资料不予认可，视频的来源不详，且原告根本不知道宋某怎么会有该房屋的钥匙。

本院认为，被告宋某与佟某某在解除婚姻关系时，将宋某婚前所购置的房屋赠与给婚生女儿即原告宋某某，双方签订的关于赠与房屋的协议真实有效，但由于宋某某尚未年满十八周岁，未能办理产权转移手续，被告宋某与佟某某签订该协议后，原告宋某某与其母亲一直在该房屋居住，原告宋某某已经实际取得房屋，故原告是诉争房屋的所有权人，被告宋某对于诉争房屋无权处分，其将房屋抵顶给被告的行为未经原告同意且在事后未得到原告的追认，因此，宋某将诉争房屋过户给被告唐某某抵顶借款的行为时无效的；庭审中，被告主张其系善意取得该房屋，本院认为，在庭审过程中，被告唐某某的儿子陈述其从2013年1月认识被告宋某时就知道其有孩子，双方在2013年8月21日办理房屋过户手续时才知道宋某已经离婚，宋称该房屋系其婚前财产，后唐某与宋某一起到桥东区婚姻登记处开具了离婚证明，本院认为，被告唐某某的儿子在办理房屋过户时已经知道宋某已经离婚且同其一起到婚姻登记处开具证明，是有条件获得被告宋某与佟某某的离婚协议的，该协议已经明确提到的房屋并不归属被告宋某；且在庭审过程中，被告唐某某的儿子还陈述在办理房屋过户手续前从未去过该房屋，办理过户手续长达一年的时间，直至2014年6月被告唐某某也没有找过原告要求其腾房，该行为不符合常理，故不能认定被告唐某某系善意取得。被告唐某某主张替被告宋某偿还住房贷款约4万元，未提供证据证实，且原告不予认可，本庭无法认定，关于代为偿还住房贷款，被告唐某某可在获得证据后另行提起诉讼。案经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款之规定，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：

被告宋某与被告唐某某之间签订的房屋买卖合同无效。

案件受理费1200元、保全费1200元，二被告各负担1200元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

审 判 长　　孙瑞琪

审 判 员　　牛　洁

审 判 员　　褚　忠

二〇一三年十一月二十四日

书 记 员　　刘振华

合同纠纷