温州市鹿城区人民法院

民事判决书

（2016）浙0302民初9450号

原告：张某某。

委托诉讼代理人：周春波、虞聪慧，浙江时代商务律师事务所律师。

被告：温州某某置业有限公司，住所地：温州市鹿城区来福门某某大厦XX幢XX室。

法定代表人：杨某某，董事长。

委托诉讼代理人：郑小文、祁琦，北京德恒（温州）律师事务所律师。

原告张某某与被告温州某某置业有限公司（以下简称某某置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人周春波、虞聪慧，被告某某置业公司的委托诉讼代理人郑小文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某某基于《商品房买卖合同》、购房发票、收款收据等向本院提出并明确其诉讼请求：一、判令被告赔偿原告逾期交房违约金（以购房款7788292元为基数，按每日万分之三自2016年1月1日计算至2016年9月21日）2、本案诉讼费用由被告承担。

被告某某置业公司辩称，被告已于2016年6月24日通知业主于2016年6月28日前交房，部分的业主已经收房入住，一小部分业主没有按照上述期限收房。导致被告逾期交房的原因在于台风等自然灾害、中高考等考务事由以及合同约定可据实逾期交付的事由，包括图纸修改、地下室工程迟延拆除、职工技能比武、电梯零部件损坏等，共计214天（详见《工作联系函》），故被告无需承担逾期交房违约金。且即使被告被认定为逾期交房，原告诉请的违约金标准过高，应按其实际损失予以调整。

经本院审理查明：2015年7月2日，原告张某某（××）与被告某某置业公司（××）签订一份《商品房买卖合同》，约定由张某某购买由某某置业公司开发的位于温州市鹿城区飞霞南路与龙泉巷交叉口西北角“某某锦园”第××幢××号房，建筑面积219.41平方米，每平方米单价35496.52元，总购房款7788292元。合同第九条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题（异常困难及重大技术问题应取得有关部门有效证明）。合同第十条约定，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。合同第十二条约定，商品房达到交付交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件八第六条第2点载明，出卖人可据实予以延期的特殊原因还包括：项目施工中遇到异常困难的或遇到重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规、政策、规范的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后；因上述原因导致本项目不具备竣工交付条件，而导致项目开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期，最长不超过180日。合同签订后，原告已按涉案商品房的实际建筑面积依约向被告支付全部购房款，被告亦开具购房发票为证。但涉案工程直至2016年6月23日才经建设、施工、勘察、设计、监理等单位联合竣工验收合格（尚未办理竣工验收备案手续）。2016年6月24日，被告发出交房通知，要求业主于2016年6月28日前办理交房手续，后原告于2016年7月4日办理交房手续。

另查明，涉案工程施工单位温州建设集团有限公司原长运地块工程项目部于2016年7月1日向被告出具一份《工作联系函》，载明“因不可抗力及图纸修改等原因造成涉案工程工期延误，具体情况如下：1.由于图纸修改及旧基础障碍物处理等原因，本工程柱基施工期间工期顺延70天。2.因图纸修改，北侧基坑增加三轴搅拌桩，用以加固土体。因三轴搅拌桩的施工，造成本工程工期滞后62天。3.其中A区地下室基础底板砼已于2012年5月17日浇捣完成，为安全保险期间，设计单位要求延后拆除局部支撑梁，致使工期滞后10天。4.2012至2014年期间，每年高考期间6月7-9日及中考期间12-13日，行政部门要求停工，致使工期滞后15天。5.2012年6月16-19日，因台风“泰利”影响，致使工期滞后4天；2013年7月10-14日，因台风“苏力”影响，致使工期滞后5天；2013年10月4-6日，因台风“菲特”影响，致使工期滞后3天；2014年7月7-9日，因台风“浣熊”影响，致使工期滞后3天；2014年7月21-24日，因台风“麦德姆”影响，致使工期滞后4天；2014年7月30日至8月2日，因台风“娜基莉”影响，致使工期滞后4天；2014年9月18-23日，因台风“凤凰”影响，致使工期滞后6天；2015年7月4-11日，因台风“灿鸿”影响，致使工期滞后8天；2015年8月5-10日，因台风“苏迪罗”影响，致使工期滞后5天；2015年8月19-24日，因台风“天鹅”影响，致使工期滞后6天；2015年9月25-29日，因台风“杜鹃”影响，致使工期滞后5天；2015年10月19-21日，因台风“巨爵”影响，致使工期滞后5天。以上原因造成本合同工期滞后共计214天，现要求工期予以顺延。”

以上事实有原、被告提供的相关证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。

本院认为，某某置业公司与张某某于2012年12月15日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。根据合同约定，某某置业公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给张某某，但其实际通知交房时间为2016年6月24日，已构成逾期交房。合同约定可据实延期交付商品房的情形：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题（异常困难及重大技术问题应取得有关部门有效证明），还包括市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规、政策、规范的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的。现某某置业公司以涉案工程施工单位温州建设集团有限公司原长运地块工程项目部于2016年7月1日出具的《工作联系函》载明的“图纸修改、地下室工程迟延拆除、台风等自然灾害、中高考等考务”为由进行抗辩主张可据实延期交付，考虑到被告提出的图纸修改、地下室工程迟延拆除等均没有提供有关部门有效证明系施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题，且上述事宜均系本案原、被告签订合同之前发生，而台风虽属自然灾害，但温州地处沿海地带，每年出现数次台风属常态，中高考等考务工作系每年相对固定的考试时间，考试期间周边工地需停止施工是通行的做法，某某置业公司作为专业的房地产开发企业应当对此有合理的预见，并在确定施工期限、房屋交付期限时考虑该因素，且被告亦无法举证证明涉案工程旁边有承担具体考务工作的学校，故被告的上述抗辩事由均不能成立。关于交付时间，虽被告主张其已于2016年6月发出交房通知，但涉案工程至今尚未通过竣工验收备案手续，不符合合同约定交付条件，且原告亦未收房，故被告主张其已于2016年6月完成交房，不能成立，本院不予采信。至于违约金标准问题，由于被告未对其主张的调整违约金的事由予以举证证明，故本院不予调整。故被告应支付自2016年1月1日起至7月4日止共计175天的逾期交房违约金为408885元（175天×7788292元×0.01×3%）。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：

被告温州某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某某支付逾期交房违约金408885元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。

案件受理费8309元，减半收取4154.5元，由被告温州某某置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。

审判员　　黄光辉

二〇一六年九月三十日

书记员　　吴欢众

合同纠纷