内蒙古自治区某某市红山区人民法院

民事判决书

（2014）红民初字第3628号

原告曹某某，男，19**年**月**日出生。

委托代理人萧贺林、宋亚民，内蒙古松川律师事务所律师。

被告某某新盛某房地产开发有限公司，住所地某某市松山区。

法定代表人于某某，经理。

委托代理人宋桂军、李蕾，内蒙古百柳律师事务所律师。

原告曹某某诉被告某某新盛某房地产开发有限公司（以下简称新盛某公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曹某某的委托代理人萧贺林、宋亚民，被告某某新盛某房地产开发有限公司的委托代理人宋桂军、李蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告曹某某诉称，2009年9月，原告与被告签订房屋买卖合同，购买了位于红山区盛某嘉园南区，房屋面积为79.55平米的商品房。2011年1月29日，被告将房屋交付原告使用。原告收到房屋后，发现棚顶及内墙大面积渗水，墙皮脱落，导致房屋无法使用。此后三年多时间里，原告多次找物业、质检部门催促被告维修房屋，但被告均不予理会。2014年6月中旬，房屋又出现大面积漏水，墙皮大面积脱落，室内形成积水，家具被浸泡。原告认为，被告作为商品房销售者，理应对其所售房屋的质量负责，因质量问题，造成原告财产损失，应当依法承担民事赔偿责任，故向法院提起诉讼，要求被告赔偿房屋维修费3500元、沙发4500元、地面清污费1200元、租赁损失39000元、评估费2000元，以上合计50200元。

被告新盛某公司辩称，原、被告争议依据房屋买卖合同，应由某某市仲裁委员会管辖。原告诉讼请求错误，原告所诉房屋漏水不是由被告造成，故请求人民法院驳回原告的起诉。

经审理查明，2010年9月13日，原、被告签订房屋买卖合同，原告购买了某某市红山区站前办事处站前街北盛某嘉园南区**号商住楼****号房屋，建筑面积79.59平方米。2013年6月9日，原告曹某某取得了上述房屋的房权证（编号为112021*****8）。自2011年5月，上述房屋出现漏水现象。2014年7月17日，某某市建筑工程质量监督站向被告新盛某公司下发了关于曹某某家室内顶棚渗漏质量问题的催办函，该函载明：“你公司建设的盛某家园南区**号楼*单元***户房屋曹某某家顶棚渗漏，渗漏具体位置为北侧餐厅、客厅、卫生间周边，渗漏原因是该单元502户埋地管渗漏或卫生间防水层渗漏，我单位多次联系你公司要求你公司与402及502用户协商维修事项，但至今未能维修，仍然渗漏，至此我单位再次要求你公司与402及502业主协商进入维修确保7月19日完成，并且确保不再渗漏。”。2011年4月15日，被告新盛某公司与某某市红山区某嘉物业管理有限责任公司签订了物业管理委托合同。被告新盛某公司就其公司开发建设的盛某嘉园南区物业委托某嘉物业公司进行物业管理服务。2012年7月23日，被告新盛某公司向某某市住房和城乡建设委员会提交了竣工验收备案文件。

诉讼中，原告申请漏水所至其房屋损害进行维修所需费用进行评估，并要求对2011年至2014年期间该房屋所在地段年租金数额进行评定。本院依法委托内蒙古恒某资产评估事务所有限责任公司对上述费用进行评定。2015年5月15日，该事务所出具了内宏评报字[2015]第62号资产评估报告书，该报告评定房屋维修金额为3500元。房屋三年租金为39000元（2011-2012年12000元/年、2012-2013年13000元/年、2013-2014年14000元/年）。原告据此向本院提起诉讼，要求被告赔偿房屋维修费3500元、室内沙发浸泡损失4500元、地面清污费1200元、租赁损失39000元、评估费2000元，以上合计50200元。

以上事实有原、被告的当庭陈述及提交的房屋购买合同、房产证、物业管理委托合同、鉴定报告等证据为证。

本院认为，依据《中华人民共和国侵权责任法》第四十一条：“因产品存在缺陷造成他人损害的，生产者应当承担侵权责任。”《中华人民共和国建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见》第二条一款：“建设企业（含开发企业，下同）是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责。”第二款:“保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。”的规定，房地产开发企业应对其所开发的住宅承担责任，发生产品质量问题应首先承担维修义务。中华人民共和国建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二款规定:“房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。”该办法第四款规定：“电气系统、给排水管道、设备安装为2年”。某某市建筑工程质量监督站向被告新盛某公司下发的《关于曹某某家室内顶棚渗漏质量问题的催办函》中所载内容：“渗漏原因是该单位502户埋地管或卫生间防水渗漏”、2014年9月25日某某市红山区某嘉物业管理有限责任公司出具的证明所载内容：“402室业主曹某某自楼房交工后，从2011年5月发现楼房屋顶漏水等现象，致使不能装修，始终未入住、未出租。”依据以上证明和规定，本案渗漏原因不论是埋地管还是卫生间防水渗漏发生在原告所购房屋保修期内，被告是维修义务主体。被告新盛某房地产开发公司应当及时维修而未能及时维修造成他人财产损失，其行存在过错，应承担该房屋漏水所致的他人财产损失赔偿责任。

《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责任。”，本案中原告主张依据《中华人民共和国侵权责任法》的规定，要求被告承担侵权责任，予以支持。

原告主张赔偿房屋维修费3500元、沙发4500元、地面清污费1200元、租赁损失39000元、评估费2000元，以上合计50200元。原告为证明其损失提供沙发购买收据一枚，证明其一套沙发的购买金额为4500元。诉讼中，原告主张其沙发一只为4500元，由于原告提交的照片中明确显示该套沙发最少为两只，且在本案评估房屋租金损失的评估报告中关于房屋现状部分未记载有沙发，现沙发残值已不能评定的情形下，确定该部分损失金额为1200元。原告为证明其地面清污费1200元，提交收据6枚，证明其曾6次雇人清理室内产生的费用。因该主张费用金额过高，且收据为非发票，故依据某某市地区一般市场价格，确定该部分损失为600元。原告为证明其房屋维修损失及未能及时出租导致的租赁损失，申请鉴定机构对上述损失进行评定。本院依法委托内蒙古恒某资产评估事务所有限责任公司对上述损失进行评定，2015年5月15日，该事务所出具了内宏评报字[2015]第62号资产评估报告书，该报告记载房屋维修金额为3500元。房屋三年租金为39000元（2011-2012年12000元/年、2012-2013年13000元/年、2013-2014年14000元/年）。因该评估，原告预交评估费2000元。被告主张该评估报告中所载资产评估师的资产评估资格证书有效期截止至2015年3月5日，主张对该评估报告不予采信。因该资产评估资格证书载明“本证经检验继续有效一年，检验登记日期为2014年3月5日”，故对被告的抗辩不予支持。对该评估报告予以确认，其评估结论作为本案依据。

原告主张的其房屋受漏水侵害受损期间为自2011年房屋交付至2014年8月。结合原告提交的2014年9月25日某某市红山区某嘉物业管理有限责任公司出具的证明所载内容：“402室业主曹某某自楼房交工后，从2011年5月发现楼房屋顶漏水等现象，致使不能装修，始终未入住、未出租”，确定受损期间起自2011年5月。结合原告提交的2014年7月17日，某某市建筑工程质量监督站向被告新盛某公司下发的《关于曹某某家室内顶棚渗漏质量问题的催办函》确定该房屋至2014年7月仍未能正常使用，确定原告房屋因渗漏导致不能使用的截止期间为2014年7月止。依据内宏评报字[2015]第62号资产评估报告书中所载内容，确定原告2011年可得租金8000元（12000元/12×8）、2012年可得租金13000元、2013年可得租金14000元，由于该评估报告未对2014-1015年度租金作出鉴定，故依2013-2014年度租金标准。2014年可得租金8166（14000元/12×7）元，以上合计43166元。关于原告主张的房屋维修费3500元，应依评估机构的鉴定意见，予以支持。综上，因房屋渗漏导致原告的损失为：沙发损失1200元、清理费用600元、维修金额3500元、租金损失43166元，合计48466元。

依照以上法律法规及《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告某某新盛某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告曹某某赔偿款48466元；

二、驳回原告曹某某的其他诉讼请求。

案件受理费979元、邮寄送达费40元，评估费2000元，共计3019元（原告已预交），由原告曹某某负担300元、由被告某某新盛某房地产开发有限公司承担2719元。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某某市中级人民法院。

审　判　长　　褚　华

审　判　员　　于　洋

人民陪审员　　王英伟

二〇一五年七月十六日

书　记　员　　田佳伟

财产损害赔偿纠纷