河南省许昌市中级人民法院

民事判决书

（2014）许民一初字第432号

原告朱某某。

委托代理人赖键，河南先利律师事务所律师。

被告许昌某某房地产有限公司，住所地许昌市某某路**号。

法定代表人文某某，该公司董事长。

委托代理人琚顺兴，河南世纪风律师事务所律师。

第三人刘某某。

委托代理人刘峰、周凯，河南君志合律师事务所律师。

原告朱某某诉被告许昌某某房地产有限公司（以下简称某某公司）、第三人刘某某商品房买卖合同纠纷一案中，原告朱某某于2014年12月15日向本院起诉，本院于2014年12月17日受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告朱某某的委托代理人赖建，被告许昌某某房地产有限公司的委托代理人琚顺兴，第三人刘某某的委托代理人刘峰、周凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱某某诉称，2014年12月4日，原告与被告签订了2份商品房买卖合同，合同约定：原告购买位于许继大道以南、五一路以西某某园小区*号楼南1、南2商铺，总价款为529.001万元。合同还约定了其它事项。合同签订后，原告支付了全部房价款。2014年12月9日，原告得知被告又将该两套商铺卖给第三人。原告认为，被告的行为已严重违反了双方所签订的合同，被告与第三人共同侵害了原告的合法权益。故原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效，以维护原告的合法权益。

许昌某某房地产有限公司答辩称，某某公司和许昌意某某精机有限公司的法定代表人都是文某某。这个公司是各自具备法人资格的独立公司。1、某某公司与原告朱某某签订《商品房买卖合同》后之所以就同一房产与第三人再次签订买卖合同，是因为受到第三人威胁和欺骗所致。2、某某公司与第三人刘某某签订的《商品房买卖合同》应依法确认为无效。第三人刘某某明知某某房产与朱某某已经签订《商品房买卖合同》，继续威胁与欺骗某某公司与其签订合同，主观具有恶意；某某公司没有义务承担和偿还许昌意某某精机有限公司债务；第三人虽然到房产管理部门进行了备案登记，但并未向某某公司支付分文房款，某某公司不承认与第三人签订房屋买卖合同的效力。

第三人刘某某答辩称，1、根据本案朱某某的诉状，以及某某公司的答辩内容来看，刘某某对本案争议商铺享有独立的请求权，应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼，而不是由原告将刘某某列为第三人，更不应当将刘某某作为原告的诉讼对象来参加诉讼。2、原告将有独立请求权的第三人刘某某作为诉讼对象本身就是错的，本案诉讼纯属原告与被告恶意串通，伪造合同，虚构交易关系，使用作废的法律文件作为手段意图侵害刘某某的利益而恶意制造的诉讼，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。3、刘某某与某某公司之间的房产买卖关系签署了合同，依法进行了预售登记备案，并且向国家产权法定机构进行了所有权的预告登记，刘某某已经实际占有，按照最高人民法院物权顺位保护精神，刘某某对涉案房屋所享有的权利应当依法优先予以保护。

根据原告朱某某起诉和被告许昌某某房地产有限公司、第三人刘某某答辩意见，并征得当事人同意，本院确认本案争议焦点为：朱某某与某某公司签订的房屋买卖合同是否有效，刘某某与某某公司签订的房屋买卖合同是否有效。

原告朱某某为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：

第一组：编号为2011***12、20111***13的两份商品房买卖合同。证明原、被告于2014年12月4日签订了两份商品房买卖合同，交易的房屋是被告开发的某某苑小区*号楼*单元2层的南1、南2商品，南1商品的交易价格是2879800元，南2商品的交易价格是2410210元，总价款是5290001元。

第二组：销售不动产统一发票。发票号码为00541266，金额是2410210元；另一个发票号码为005****1267，金额是2879800元。证明原告为购买房屋交纳的房款，被告对此予以认可。

第三组：收款收据、转款凭证及函和协议。1、票号为0011902、0011903、0011904的三张收款收据，缴款人为原告，收款人为被告，用途是付房款，时间分别是2014年12月1日，2014年12月4日，2014年12月4日，金额分别是2113135元、1800000元、186865元。2、转款手续两份，分别是2014年12月1日的许昌银行股份有限公司网上银行业务专用凭证，由王某转给被告2113135元，另外一份是2014年12月4日的回单，由王某转给史某1800000元。3、被告写给原告的函和公证书。函的内容是要求原告将1800000元直接转给史某，以便解除本案所涉房屋在房管部门的备案，同时，该款作为原告的购房款。公证书的主要内容是说本案所涉标的原来以房屋买卖的名义卖给了史某，后来史某和被告解约，被告需要退换史某款项。被告用王某的1800000元还给了史某。4、证人证言。王某证明，该两套房的房款是原告通过王某的个人账户支出的，且得到被告的指示和认可。原告特申请王某出庭作证。5、2014年12月5日协议书一份，主要内容是变更了合同约定的付款条件，由原告的一次性付款变更为房产备案后付清剩余房款。证明原告向被告购买某某苑小区*号楼*单元2层的南1、南2商品，房款由原告通过王某支付。由于该两套商铺已被被告以房屋买卖的名义卖给史某，为解除被告与史某的约定，原告应被告要求，将1800000元转给史某，以便解除史某的备案，同时便于将房屋备案在原告名下。在付款问题上，原、被告将合同中约定的一次性付款变更为备案后付清余下房款。需要说明的是，186865元是用现金支付的，故原告共支付给被告410万元。

第四组：物证、钥匙两套。证明原告购买房屋后，被告将该房屋的钥匙交予原告，后来第三人擅自将该房屋门锁更换，原告发现后，要求被告重新更换门锁，并将新锁的钥匙交予原告。说明被告已经将该房屋交付给原告。

第五组：第三人的身份证及收款收据。1、刘某某的身份证，证明刘某某的个人情况。2、收款收据，票号为021152、021153的两张收款收据，交款人为刘某某，收款人为被告，用途是付房款（*号楼南1、南2商铺），时间均为2014年12月8日，金额分别为5236000元、4382200元。两张收款收据均表明“未付款、仅作合同附件用”。证明在原告与被告签订了购房合同且在原告有条件付清全部房款后，被告又将本案所涉房屋卖给了第三人刘某某，且在房管部门进行了备案，但是刘某某并没有支付任何房款，说明被告和刘某某为不让原告得到合法利益，恶意串通，以一房二卖的形式损害原告的合法权益。

被告某某公司对原告朱某某提交的证据质证意见如下：对两份合同真实性无异议，是某某公司与朱某某签订的真实意思表示。对原告提供其他证据的真实性以及证人证言的真实性均无异议。

第三人刘某某对原告朱某某提交的证据质证意见如下：1.对第一组的该两份证据有异议。该两份合同纯属本案的原告与被告恶意串通，伪造而来。这份合同落款处记载签署日期是2014年12月4日，但是合同内容第八条记载的房屋交付时间是一年半之前，也就是2013年8月31日，这份合同存在履行期限和成立时间倒置的现象，这就是意味着某某公司在签署合同时就已经违约了。其次合同第四条所记载的交易价款是每平方米11000元，但是许昌市任何一个主街道商铺的平均价格均已经在每平方米两万元以上。原、被告双方以这么低的交易价格，足以反映该交易关系是存在不正常情况的。按照合同第六条的约定，交易价款支付时间和支付节点是2014年12月4日，而且是一次性付款，但是我们了解到实际情况与这个合同的内容并不相同。按照第24条的约定，这两份商品房买卖合同没有向国家相关机构办理国家备案登记手续。综上，该组证据是不真实的虚假的合同。2.对证人证言：证人王某当庭陈述自己的身份，是涉案房屋的合伙购买人，王某的身份应当是本案的必要共同原告，不应当作为证人出庭作证。请求人民法院依照民事诉讼法的规定，依法追加王某作为共同原告参加诉讼。其次王某与本案原告属于合伙关系，存在利害关系，其证明不能单独作为认定本案事实的依据。王某关于转款给史某，以及有关转款系用于购买本案争议房屋的说法，与其与史某、某某公司在公证处所做的公证书的内容相矛盾，与其转款凭证所记载的转款用途的内容相矛盾，与史某所做的证言的内容相矛盾，不应予以采信。3.针对收款收据，对其真实性有异议，是原、被告恶意串通所产生的，不能对抗第三人。其中12月1日的收据，是在原、被告双方合同尚未成立的情况下产生的，与逻辑不符。同时与王某转款的银行凭证所记录的转款用途不符。12月4日的收款收据所记载的内容，与王某、某某公司、史某所做的公证书内容不符，与转款的用途不符。4.针对发票，对其合法性、真实性以及关联性均有异议。按照发票开具常识，以及国家发票开具法规，不动产销售的统一发票应当采用打印机打印，而这两份发票上本身所记载的开具特征中，就包括了机打代码、机打号码、机器号码以及密码区四种信息，但该两份发票完全是手工填写，与发票本身所记载的内容相矛盾，因此是不合法的。经向国家税务机关核实查询，这两份发票在开具当时，就已经作废。所以该两份发票是假发票，不具有证明力，最多反映出原、被告双方依据发票所产生的交易关系已经作废。5.针对公证书及所附协议，对其真实性和合法性无异议，但对其关联性有异议。该公证书仅证明了王某代替某某公司向史某支付了退房款，但是并没有证明王某支付的是购房款，更没有证明这个款项与朱某某存在关系。如果说该协议书当中王某支付给史某的款项，是王某向某某公司支付的购房款，或者是代替朱某某向某某公司支付的购房款，则应当在该协议书中加以明确，而且具备明确的条件，但是没有作出这种明确，恰恰说明该笔款项与原告所主张的购房事项是没有关系的。该协议书所记载的甲方史某，作为涉案房屋的原购买人，对涉案房屋的交易安全，以及后续购买人最具有发言权，具体内容随后我方会提交法庭。6.针对某某公司对朱某某出具的转款函，系伪造，系事后添补的伪证，也是为了侵害第三人利益而恶意串通的结果。请求对该函件的自己形成时间进行司法鉴定。同时该函件的内容与公证书内容相矛盾，与史某的证人证言相矛盾。7.针对朱某某与某某公司的协议书，也是事后伪造的虚假证据，是原被告双方恶意串通的结果。请求人民法院将协议书和便函原件扣留至法庭，供司法鉴定所用。8.2014年12月1日转款至某某公司的211.3135万元记载的用途是往来款，根本不是购房款。且该转款发生于原、被告双方合同签署成立之前，将其称之为购房款与逻辑不符。王某转至史某账户上的180万元，记载也很清楚，是退房款，根本不是购房款，与原被告双方所签署的合同内容直接矛盾。9.针对钥匙，与本案无关，根本无法证明系涉案房屋的钥匙，且本案涉案房屋的钥匙是由刘某某持有，涉案房屋也是由刘某某占有使用，房屋内有刘某某的东西，因此这些钥匙不能证明系涉案房屋的钥匙。10.针对最后一组证据，本身这个状态就能说明原被告之间恶意串通，该收款收据上记载的“仅作合同附件用，未收款”与事实不符。记载收付款关系的收款原件是由刘某某持有，任何其他均是非法无效的。与事实不符。综上，原告提交的所有证据，均不能证明其与某某公司的房屋买卖合同是真实合法的，恰恰证明了其与某某公司之间的交易关系是虚构的，虚假的，同时又证明其与被告双方之间存在恶意串通，虚假买卖的关系。

被告许昌某某房地产向本院提交以下证据：

第一组，公司法人代表文某某出具书面陈述一份，证明1、文某某是在第三人和中间人的威胁和欺骗下与刘某某的中间人签订了商品房买卖合同；2、某某公司与刘某某的中间人签订的每个商户的八份合同全部在刘某某手里；3、刘某某是在明知某某公司已经把房屋卖给原告的情况下，仍逼着某某公司签订买卖合同；4、某某公司并不欠刘某某债务，是许昌意某某公司与刘某某之间有民间借贷关系。合同上面第三人的签字不是刘本人的，是刘某某的中间人替他代签的。

第二组、某某公司出售该小区其他房屋的商品房买卖合同二份，一份是与徐慧敏的，一份是卖给张国某的，证明合同上面所写的交付期间是2013年8月31日前，故本案合同第8条第一款是格式合同，合同第19条争议纠纷解决条款都是写的第二种解决方式，第一种仲裁方式处都打叉。证明第三人提供的合同的复印件是不真实的。合同都是一式四份，买受人持有三份，出卖人持有一份。

第三组、河南省工商局网站下载的某某公司登记基本信息和许昌意某某精机公司的登记信息各一份，证明某某和意某某是各自具有独立法人资格的公司。

原告朱某某对被告许昌某某房地产有限公司提交的证据质证意见如下：1、对文某某陈述来看，某某先与原告签订买卖合同，又将该房卖给第三人是事出有因的，因此不管文某某出于任何原因，上述行为已经构成了恶意串通。至于某某公司、刘某某、其他公司的纠纷和关系，我们不清楚。2、对二公司的工商登记无异议。3、对两份合同，因我们不是合同的当事人，对真实性不评论，但确实显示某某公司在房屋交付时间这个问题上的处理是一致的，对约定管辖条款，我们签订的合同上没有约定仲裁而是约定起诉，所以我们选择起诉方式解决争议。

第三人刘某某对某某公司提交的证据质证意见如下：1、对于文某某的陈述，对真实性、合法性是有异议的，在真实性方面文某某以自然人作出的陈述为证人证言，其应出庭接受质证，其没有出庭，无法核实真实性，故证据形式不合法；文某某表述第三人签订合同背景与事实相悖，是虚假陈述，第一，文某某提到的翟某某是魏都区检察院的副检察长，孙某是魏都区汉魏公证处的副主任，二人均是司法工作人员，二人对于逼迫他人从事某种行为的后果是明知的，且二人是否会逼迫文某某从事某种法律行为这一问题涉及司法形象，请法院慎重查明；第二，第三人从来不认识原告，也不知道被告已经将房屋出卖给了原告，第三人购买房屋时候根本不存在被告已经将房屋出卖给第三人的事实；第三，意某某公司所欠刘某某的债务有某某公司明确作出了以某某公司房产予以抵偿的意思表示，这是合法的债务承担；第四，关于被告和第三人之间的买卖合同是否是其他人代签的问题，确实是刘某某的中间人代签，但只要是刘某某承认，均是合法行为；第五，该陈述本身反映出一个问题，房子卖给第三人，由第三人再借给他350万元，某某公司将这350万元再偿还给原告，故原告与被告的买卖合同是虚假的；第六、是否收到逼迫或威胁，不是文某某单方陈述就可以认定，在没有其他证据佐证的情况下，文某某的陈述不成立。2、针对两份商品房买卖合同，第一，这是被告与案外人签的合同，与本案无关，第二，被告持有其与买受人所签订合同，证明了被告卖出房子后自己留有合同，否决了被告所说与我方签的的合同被告没有的说法；第三，合同第八条记载的交付日期是填写的，不是事先印好的，且是交付时间而不是验收时间；第三、签署合同对以后的义务进行约定是正常的，合同应该是先签署后履行而不是先履行后签署合同；第四、这两份合同的签署日期是2011和2013年，交易标的是住宅房不是商铺，早在2011年合同交易价就是4000多，而在四年后的商铺仅为11000元，商铺价格过分低于市场价，印证了原、被告虚构交易价款，对此我们申请对涉案房屋的市场单价进行司法鉴定用以确定原、被告的交易价格是否真实、客观。3、对二公司的登记信息本身的真实性无异议，但对证明目的有异议，二公司的股东存在部分混同，且法定代表人均为文某某，某某公司股东之一赵某某是文某某妻子，最起码证明两公司是关联公司，不排除二公司存在人格混同情况，诉争房屋所在地就是原来意某某的厂区。

第三人刘某某向本院提供以下证据：

第一组：证人史某与被告的退房申请书两份，史某出具的证人证言公证书1份（2015许魏证民字第518号）。证明目的：1、涉案房屋原系史某伟购买，由史某伟与被告解除买卖关系时，另行由被告出卖给了第三人；2、为防止与史某伟出现房产交付争议或者室内物品争议，在房屋交接占有时进行了公证；史某对交易关系的真实性、合法性再次进行了证实并证实涉案房屋已经由第三人占有。

第二组：被告与第三人签署的《商品房买卖合同》两份（编号2011***12、2011***13）以及2014年12月8号某某公司的收款收据两张。证明目的：1、第三人刘某某与被告某某公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案的某某苑第*幢*单元南1号房、南2号房两处商铺，并已经进行预售备案登记；2、上述房产的交易单价为2万元每平方米；总价款为962万元左右，属市场正常值；

第三组：第三人与被告针对涉案房屋进行产权预告登记的申请书2份。证明目的：按《物权法》的规定，交易双方已经开始办理产权预告登记，双方交易关系真实、合法。

第四组：许昌市魏都区汉魏公证处的（2014）许魏证民字第66*号公证书1份，证明目的：涉案房屋在2014年交易时已经交付给了第三人刘某某，刘某某已经实际占有、使用涉案房屋。

第五组：税务机关对原告朱某某与被告所开发票的状态明细证明2份。证明目的：证明原告向法庭提交的发票号码分别为00541266、005****1267，价款分别为2410210、2879800元的发票，经许昌市魏都区地税局查询，属作废发票；2、证明原、被告之间进行恶意串通，原告所主张的交易关系属虚构伪造的交易关系。

第六组：魏都某某商业银行股份有限公司发票开具明细1份。证明目的：许昌魏都某某商业银行股份有限公司购买由某某公司开发的与本案商铺相邻商铺的单价是每平方米2万余元，原、被告1.1万元的合同交易价格，严重低于市场正常交易价格，原、被告存在虚假交易。补充：第五组证据中，两份发票在开具后不到两分钟内被宣告作废，足以证据原、被告之间虚构交易，开具发票不是为了反映交易而是为了本次诉讼。

第七组，1、某某公司与刘某某签署的还款协议一份，证明本案涉及的房产买卖关系的根本原因是因为被告欠第三人借款900万，本息从2014年6月一直都没偿还，经过协商金额将涉案房屋以市场正常价格抵偿给了刘某某。2、刘某某通过自己开办的某某公司向文某某控制意某某公司转借900万现金的转款凭证，证明第三人与被告的交易关系是真实的。3、某某燃气公司的营业执照，证明转款的合法性。

原告朱某某对第三人刘某某提交的证据质证意见如下：1、关于第三人提供的买卖合同，该份合同是不合法的，第一，不是第三人本人签的，他人代签应该提交委托手续，合同首页就有当事人和代理人信息填写处。但该合同代理人均是空白，现在第三人解释合同是其委托他人代签是不成立的；第二、付款时间问题，按照合同约定，第三人应该在2014年12月8日一次性付款，但是合同签订日期是14年12月9日，这意味着签订合同时间和付款时间是倒置的，合同应约定9日以后的事情；第三、关于交付期限问题，这份合同的交付期限是空白的，我们原来复印的是带有日期的，但空白的日期在一个合同中是不正常的，意味着没有约定交付时间。以上均是合同中的瑕疵。关于时间问题，原告与被告签订合同的时间是2014年12月4日，第三人与被告签订合同的时间是2014年12月9日，晚于原告签订合同的时间，这说明被告先将房子卖给了原告。另外，第三人提供的合同19条有明显改动痕迹，可以看出原来是个X，现在改成仲裁委。2、关于收款收据，实际上第三人没有支付相应价款，第三人没有任何转款凭证，两份收据是虚假的，没有其他证据佐证。被告也没有给第三人开具正规发票，说明被告不认可与第三人的交易。3、关于退房申请单，原告不知道史某和第三人是何关系，退房原件是怎么到了第三人手里，证据来源形式不合法，该申请但要么在被告处，或在史某处，或在房管局，退房申请单不真实；实际上史某和某某公司不是买卖关系，是借贷关系，在第三人提供的证据中已经有所显示，故第三人拿着这份申请单证明双方进行公证是虚构的；如果按照第三人所说和某某公司签订购房合同，第三人怎么会和史某进行房产交付，要交付也是某某公司和第三人的交付；申请单注明日期是2014年12月1日，和原告第一次汇给某某公司款的时间相吻合，这从另一方面证明原告所说某某公司让原告打200多万去解决其与史某的借款问题。3、对66*号公证书，对该公证书有异议，公证书的公证事项是保全证据，根据公证书所载明是第三人要求公证处证明自己对该房享有合法所有权，最后公证处得出该份已经由第三人实际使用。这是不对的，保全证据是公证员将自己看到的情况不加主观认识的描述出来，但公证书却是主观得出的结论，单凭看到房屋内设施、打开房门、留有合同就得出其使用的认识，过于主观。证据保全应将看到的情况分列出来，该公证书没有列明财物，反倒将重点作为何人占有，不是公证员应该做的工作。且不是当事人所有申请都可以进行证据保全，刘某某本身的申请事项就是一个复杂、笼统的申请，今天的诉讼就是争论所有权，这份公证书仅凭第三人的申请就作出公证。第三人做这个公证本身就是不正常的，并不是为了防止与史某交付出现争议而做的，如果第三人是正常的购房，何须对占有房屋进行公证，第三人这一做法恰证明其认识到这一交易存在问题，其知道原告购房在先的事实，为了抢得先机做了公证。4、对518号公证书，该公证书实际是一个证明，也有异议，第一，公证书只能证明签名人是何人，不能证明史某陈述内容是真实的，尽管进行了公证，但仍属于证人证言，史某仍应出庭作证接受双方当事人及法庭的质询，其不出庭，其证人不能被采纳。第二，尽管如此，史某陈述的内容也与事实不相符，史某与被告是借贷关系，史某明确知道退给自己的款项是从哪里来的。第三、史某收到款项后与某某解除了买卖合同，他又参与之后的事情，是不符合常理的。第四、66*号公证书作出时间14年12月16日，518号公证书作出时间是15年3月6日，也就是说这份公证书是在近期才做出来的，518号的受理时间肯定要早于66*号，但作出时间的反差比较大。反复出现公证处的材料，且都是汉魏公证处出具的，对同一个人因为同一事项到同一公证处反复做公证，本身存在有问题。5、对发票开具明细，这与我复印的不一致，第三人前后提供了两份盖有税务局章的发票明细，对证据来源不妥当，从税务局的公章来看，这个章是其办案用的，不应提供无关的人，且提供给个人使用的事实还反复盖章，说明第三人在税务局中能自由取得不应该由自己取得的证明。第一次没有而第二次书写时间，这也不正常。对反映的内容，我没有看出作废有任何不正常，“正常作废”指的什么，证明没有说清楚发票按一般人理解是什么状态，第二，这个明细证明不了原被告的交易是虚构的。6、对魏都区农商行发票明细，这份材料与本案无关联，不是其他人交易按何价款，原被告就要按他人的价款，该明细不能作为定案依据。7、对登记申请书，可以看到第三人的签字既不是合同上的签字，也不是向法院提交申请书上的签字，登进申请书是被告在与第三人签订合同时候给予的空白申请书，被告的章应该是真的，但我们认为第三人的签字不是真实性，第三人再以签字是委托他人签的这一理由作解释，我们认为不成立。签字是2015年2月10日，这已经是我方起诉后，如果某某公司在此时还愿意协助第三人办理预告登记，这与今天被告的反应不一致，且被告也说了被告已经向房管局发函要求不办理预告登记。现在我们也申请法院到房管局调取该函。预告登记申请处背面均有一份询问笔录，没有询问人，但是有时间和被询问人，还有权利人、义务人一栏填写不清楚，权利人处没有打勾，义务人处打勾，这不正常。预告登记申请处上的很多项都没有填写，既然房管部门对预告登记非常严格，但是没有填写怎么办理的预告登记。证明不了第三人的证明目的。补充一点，今天质证仅是对表明情况进行质证，随后提供书面质证意见。8、对还款协议，不管是某某公司和意某某公司是什么关系，该借款主体是文某某，是不是某某公司借款，既然是文某某借的款，就不应该由某某公司偿还。现在没有看到有某某公司和文某某之间债权债务的证据，用某某公司资产偿还文某某债务缺乏法律基础。注意到协议上是第三人的签章，而不是签字，因为第三人不在场。“乙方”是某某公司，后面签字部分不仅有文某某还有史某，不但和公章还有合同专用章，到底谁是“乙方”。其他以书面质证意见为准。9、转款凭证与本案无关，汇款是某某公司，收款人是意某某公司，这两方与本案无关，不能证明第三人的证明目的。10、对营业执照，对真实性、合法性无异议，但不能证明第三人主张，某某是独立法人，第三人仅是某某的法人代表，某某汇款行为不能视为刘某某的行为。

被告某某公司对第三人刘某某提交的证据质证意见如下：首先赞同原告的质证意见。补充1、对两份公证书，公证员孙某是本案的利害关系人，文某某陈述里面说的很清楚，此人就是文某某的中间人，孙某喊第三人“哥”。按照公证法的规定，其不应参与该公证。66*号公证书意在证明第三人对该房屋拥有合法所有权，公证书不能证明这些问题。公证书反而证明某某公司没有给第三人交接房屋，第三人搬东西进去是非法占有，没有显示出卖人给他打开房门。2、史某证明的公证是证言，史某应出庭接受质证，诉讼费没有规定经过公证的证言可以直接拿到法庭使用，且史某的证言违背事实，某某公司没有授权史某向第三人交付房屋。实际上某某公司给史某办理合同备案实际上是抵押，他借给某某公司200余元万，某某公司与其签合同，钱还了之后，某某公司要解除合同。3、某某公司、史某、原告签订协议，原告替我们还史某钱后，史某避而不见了，后来第三人的中间人找到某某公司，中间人和史某逼着某某公司同第三人签订合同，史某意思是不签合同就不与某某公司解除合同。4、原告的公证书是12月9日，为何第三人与被告签订的合同也是12月9日呢，原告的公证人还是孙某，是孙某给第三人说的，第三人知道意某某已经资不抵债，就尽快采取措施了。5、第三人提供过的还款协议是不真实的，公章是否是某某公司的，我回头落实，如果某某公司人员说不是，我们将申请鉴定。内容也是不真实的，首先打印时间是不真实，不是14年11月25日，协议内容和12月9日公证书内容也是相悖的，如果是在11月25日都达成了还款协议，史某绝对不会再12月9日又和王某和原告达成协议，且该公证还是在孙某的见证下进行的。足以证明11月25日协议是虚假的。协议的主体混乱，乙方一会儿是某某公司，一会儿是文某某，纯粹是文某某作出的单方保证。根据两份转账凭证，收款人不是某某公司，也不是文某某。借款的债务人是意某某公司，协议的真实性没有证据支持。协议上说“乙方文某某同意以房抵债”，但其无权作出该表示。提供担保都要股东会进行决议，何况承担债务。协议上的章盖的过分多，也不正常。

经庭审质证，本院对原告提交的证据本院经审查认为，1、某某公司与朱某某签订的两份商品房买卖合同先于某某公司与刘某某签订的商品房买卖合同，且某某公司予以认可，本院予以采信。2、发票虽为手写，存在不规范之处，但与收款收据和转款凭证以及相关函、协议以及王某证言相互佐证，能够形成朱某某支付购房款事实的证据链，本院均予以采信。3、物证、钥匙可以证明被告将该房屋的钥匙交予原告。4、刘某某两张收款收据均写明“未付款、仅作合同附件用”。该收据与刘某某陈述是以房抵债事实相符。某某公司对朱某某提交的证据认为是真实的。

本院对被告某某公司提交的证据经审查认为，1、文某某书面陈述可以说明某某公司与刘某某签订商品房买卖合同的具体情况，某某公司与刘某某原本没有债权债务，而是文某某任法定代表人的许昌意某某公司与刘某某之间有民间借贷关系，刘某某为了以房抵债而与某某公司签订的商品房买卖合同。2、某某公司出售该小区其他房屋的商品房买卖合同上面所写的交付期间统一格式是2013年8月31日前。3、某某公司和许昌意某某精机公司，两公司法定代表人均是文某某，各自具有独立法人资格。

本院对第三人刘某某提交的证据经审查认为，1、史某证言及公证书与被告的退房申请书两份，可以证明史某伟与被告解除买卖关系后又卖给刘某某，且对房屋交接占有进行了公证。2、被告与第三人签订的《商品房买卖合同》两份、收款收据两张、预告登记的申请书2份和魏都某某商业银行股份有限公司发票开具明细，可以证明刘某某购房本案房屋并已经进行预售备案登记，且交易价格为2万元每平方米。3、许昌市魏都区汉魏公证处的（2014）许魏证民字第66*号公证书1份，可以确认涉案房屋在2014年交易时已经交付给了刘某某。4、税务机关对朱某某与被告所开发票的状态明细证明2份，可以证明朱某某持有的购房发票属作废发票。5、某某公司与刘某某签署的还款协议，某某公司欠刘某某借款900万本息没偿还，经过协商将涉案房屋抵偿给了刘某某。

综合上述有效证据，本院可以确认以下案件事实：2014年12月4日，原告朱某某与被告某某公司分别签订了编号为2011***12、20111***13的两份商品房买卖合同，合同约定原告朱某某购买被告某某公司位于许继大道以南、五一路以西某某园小区*号楼南1、南2商铺，每平方11000元，南1商铺的交易价格是2879800元，南2商铺的交易价格是2410210元，总价款是5290001元。2014年12月5日，某某公司与朱某某签订协议书，明确约定某某公司同意朱某某在完成两套房产备案后三日内，由朱某某支付完下余房款。

2014年12月4日某某公司向朱某某开具销售不动产统一发票。发票号码为00541266，金额是2410210元；另一个发票号码为005****1267，金额是2879800元。但该发票内容系打印件上手填，盖有某某公司印章。

某某公司向朱某某开具三张收款收据，日期和金额分别为：2014年12月1日、2113135元，该款由王某通过许昌银行股份有限公司网上银行转给被告某某公司；2014年12月4日、1800000元，该款由王某转给史某，某某公司向朱某某函件写明“将购房款180万元直接转给史某，以便解除史某的备案，我公司作为你支付的购房款”；2014年12月4日、186865元。2014年12月9日河南省许昌市汉魏公证处出具（2014）许魏证民字第658号公证书，兹证明史某伟与许昌某某房地产有限公司法定代表人文某某及王某于二〇一四年十二月九日签订的《协议书》，三方当事人的签约行为和协议内容符合法律规定，协议上三方当事人签字属实。证人王某作证称2113135元和1800000元转款属实，另外，朱某某还交给某某公司现金186865元，共计410万元。原告朱某某购买房屋后，被告某某公司将该房屋的原始钥匙交予原告朱某某，后原告朱某某发现第三人刘某某将该房屋门锁更换。

某某公司法人代表文某某书面陈述称，文某某同时担任许昌意某某精机有限公司和某某公司的法定代表人，许昌意某某精机有限公司通过翟某某借刘某某900万元，得知本案房屋卖给朱某某后，逼迫其将本案诉争房屋以房抵债给刘某某，不得已与签订了商品房买卖合同，且合同不是刘某某本人所签。

2014年12月9日，某某公司又与刘某某针对本案诉争房屋签署《商品房买卖合同》两份，两份合同约定每平方20000元，总价款为962万元。其他内容与朱某某签订的合同内容相同，并且合同编号也相同。该两份商品房买卖合同封面盖有“商品房合同备案专用章”。2014年12月8日某某公司向刘某某出具收款收据两张，分别收到刘某某5236000元和4382200元，共计9618200元。针对本案诉争房屋，2015年2月10日申请人某某公司和刘某某共同向许昌市房屋产权产籍监理处提供《房地产登记申请书》（预告登记）一份，盖有某某公司印章，并有刘某某签字。许昌市魏都区汉魏公证处的（2014）许魏证民字第66*号公证书，主要证明涉案房屋在2014年交易时已经交付给了刘某某占有使用。

税务机关查询结果明细信息显示付款方朱某某发票号码005****1267和00541266两张发票于2014年12月4日下午2：50作废。

2014年4月29日刘某某通过起开办的许昌某某燃气有限公司向文春的许昌意某某精机有限公司转借900万。2014年11月25日某某公司与刘某某签署还款协议一份，主要约定本案涉及的房产买卖关系是文某某人任法定代表人的许昌意某某精机有限公司欠第三人刘某某借款900万，本息未偿还，经协商将文某某任法定代表人的某某公司名下的本案房屋抵偿给刘某某。

2014年12月9日，史某伟与某某公司以及王某签订协议书，主要内容为，史某伟向某某公司支付购房款2119000元，用于购买本案南1、南2号房产，该款史某伟已经全额支付给某某公司。后双方解约，某某公司于2014年12月4日返还给史某伟购房款319300元，某某公司又于2014年12月4日，通过王某返还给史某伟购房款180万元整。2014年12月9日，河南省许昌市汉魏公证处对该协议的签订进行了公正。

2014年12月1日史某伟和某某公司共同向房产合同备案部门申请退房。就是在2014年12月4日到12月9日期间，朱某某没有办理合同备案，而是在公证处进行了公证。刘某某依据购房合同进行了房屋合同备案。

另查明，本案门面房为南1、南2商铺，周边南3、南4、南5、南6均为每平方米11000元。许昌魏都某某商业银行股份有限公司购买由某某公司与本案商铺相邻商铺的单价是每平方米2万余元。

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”该规定明确赋予在先买方有请求宣告在后合同无效的权利。朱某某与某某公司签订的商品房买卖合同早于刘某某与某某公司之间签订的商品房买卖合同，且系是双方真实意思表示。

刘某某与某某公司签订的商品房买卖合同，从签订过程来看，是基于许昌意某某精机有限公司欠刘某某900万元，该房屋买卖合同是以房抵债而签订。虽然许昌意某某精机有限公司与某某公司法定代表人均是文某某，但是两个公司均为独立法人企业，某某公司并不欠刘某某款项，以某某公司的房产抵许昌意某某精机有限公司的债务，缺乏事实根据。从签订意思表示来看，文某某及其妻子赵某某不同意某某公司在某某公司与刘某某商品房买卖合同上盖章，为此双方曾发生过激烈争吵，且在争吵中文某某明确表示该房已经出售给朱某某，再与刘某某签订商品房买卖合同确有不妥。可见，刘某某明知道某某公司将本案诉争房屋已经与朱某某签订商品房买卖合同的情况下，仍然与某某公司就相同房屋签订商品房买卖合同，某某公司将本案诉争门面房出售给刘某某存在意思表示的瑕疵，且至今某某公司不予认可。对某某公司与刘某某签订商品房买卖合同，朱某某全然不知。某某公司与刘某某签订两份商品房买卖合同，直接导致朱某某无法取得房屋，侵犯了签订商品房买卖合同在先的朱某某权利。故朱某某请求确认朱某某与某某公司签订的房屋买卖合同有效和确认某某公司与刘某某的商品房买卖合同无效，于法有据，应予以支持。

关于刘某某与某某公司签订的商品房买卖合同备案问题，商品房买卖合同备案，是对债权合同的一种备案，只是一种行政管理手段，具有提示当事人承担诚实信用的作用，不具有物权效力。故刘某某辩称期商品房买卖合同已经进行了备案而应优先保护的理由不能成立，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：

一、确认朱某某与许昌某某房地产有限公司签订的房屋买卖合同（编号为2011***12和20111***13）有效；

二、确认许昌某某房地产有限公司与刘某某的商品房买卖合同（编号为2011***12和20111***13）无效；

三、驳回朱某某其他诉讼请求。

案件受理费48830元由许昌某某房地产有限公司承担。原告任朱某某预交的案件受理费48830元和诉讼保全费5000元（未采取保全措施）予以退还。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国某事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。

审　判　长　　信宏敏

审　判　员　　张丽萍

代理审判员　　彭志勇

二〇一五年十二月三十日

书　记　员　　陈　晖

商品房销售合同纠纷