山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院

民事判决书

（2013）威高民初字第1338号

原告：王某，女，19**年**月*日出生，汉族，山东省荣成市，个体工商户。

委托代理人：刘琳琳，山东隆润律师事务所律师。

委托代理人：宋英华，山东隆润律师事务所律师。

被告：威海市某某房地产开发有限公司，住所地威海市。

法定代表人：腾某某，经理。

原告王某与被告威海市某某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法由审判员张红雨适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告在审理中向本院申请庭外和解，后协商未果。原告之委托代理人宋英华，被告之法定代表人腾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某诉称，2010年12月11日，原、被告签订了一份认购书，约定原告认购被告位于威海经区网点房，房屋建筑面积206.75平方米，总房款为190万元，原告在签订认购书时支付定金150万元，余款40万元在办理房屋预售许可证时一次性付清，预售许可证最迟在2011年5月1日前办理。认购书签订后，原告按约定支付购房定金150万元，但被告至今未办理房屋预售许可证，导致原、被告双方无法签订正式商品房买卖合同。故诉至法院，要求：1、解除原、被告于2010年12月11日签订的认购书；2、被告返还原告商品房预约合同双倍定金76万元；3、被告返还原告购房款72万元及利息（自2011年12月11日至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。

被告威海市某某房地产开发有限公司辩称，因钉子户拆迁问题导致被告与某某房地产公司合作开发的某某苑小区的房屋无法办理预售许可证，被告已经提起诉讼要求解除双方的合作开发合同，因上述原因导致原、被告之前签订的认购书已实际不能履行，故同意解除双方签订的认购协议。认购书履行过程中，原告支付现金100万元，以海参及车辆抵顶房款50万元，2013年10月，被告返还原告房款40万元，故剩余房款为110万元，因其中50万元为以物抵款，故利息应以60万元为本金计算；另，拒绝返还原告双倍定金76万元。

经审理查明，2010年12月11日，原、被告签订了一份认购书，约定，原告自愿认购被告位于威海经区网点房，房屋建筑面积206.75平方米，总房款为190万元，原告在签订认购书时支付定金（首付款）150万元，余款40万元在办理房屋预售许可证时一次性付清；被告提前5天内通知原告签订预售合同，原告接到通知后，须在7日内到项目售楼处签订正式合同，逾期视为自动放弃认购权，被告有权另行处置该房屋；2011年5月1日前办理预售许可证等等。认购书签订当日，原告支付被告现金100万元，被告出具收款收据一张，载明项目为“定金”；另，原告购买该网点房之前，原告丈夫之朋友以海参及车辆抵顶部分购房款50万元购买住宅楼一套，后该朋友放弃购买房屋，该50万元转为原告支付的款项，被告亦于认购书签订当日出具收款收据一张，载明项目为“定金”。2013年10月，被告返还原告房款40万元，剩余购房款至今未返还，故原告诉至本院，请求处理。

上述事实，有双方当事人的陈述及认购书、收款收据等证据在案佐证。

本院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。法律关于定金的规定有：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。

原、被告签订的认购书系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，协议双方应按认购书的约定全面履行各自的义务。庭审中，被告明确表示该认购书已实际不能履行，同意解除并返还原告已支付的剩余款项，因被告一方原因，未能订立商品房买卖合同，被告作为收受定金的一方不能按认购书的约定履行相应义务，应承担双倍返还定金的责任。而定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，双方签订的认购书总标的额为190万元，虽然被告为原告出具了收取定金150万元的收款收据，但定金数额不能超过合同总标的额的20%，故该定金数额不能超过38万元，双倍返还定金数额不能超过76万元，故原告主张双倍返还定金的请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。扣除定金部分的剩余款项，被告亦应返还原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。即违约金和定金不能同时适用，一方违约时，对方可以选择适用，故原告要求被告给付剩余款项的利息的请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：

一、解除原告王某与被告威海市某某房地产开发有限公司于2010年12月11日签订的认购书；

二、被告威海市某某房地产开发有限公司双倍返还原告王某定金76万元；

三、被告威海市某某房地产开发有限公司返还原告王某购房款72万元；

四、驳回原告王某要求被告威海市某某房地产开发有限公司返还购房款72万元的利息的诉讼请求。

上述二至三项于本判决生效后十日内履行。

如果被告威海市某某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9060元，财产保全费5000元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

审判员　　张红雨

二〇一四年二月二十五日

书记员　　曲玉涵

商品房预约合同纠纷