新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院

民事判决书

（2015）喀民二终字第184号

上诉人（原审原告、反诉被告）沈某某，女，汉族，个体工商户，现住喀什市。

委托代理人张秋生，新疆德新律师事务所律师。

委托代理人谢树峰，新疆德新律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）闫某某，男，汉族，个体工商户，现住喀什市。

委托代理人李萍，新疆叶尔羌律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）龚某某，女，汉族，现住乌鲁木齐市。

委托代理人李刚，新疆叶尔羌律师事务所律师。

上诉人沈某某因与上诉人闫某某、被上诉人龚某某租赁合同纠纷一案，不服喀什市人民法院（2015）喀民初字第971号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人沈某某的委托代理人张秋生、谢树峰，上诉人闫某某及其委托代理人李萍，被上诉人龚某某的委托代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告沈某某诉称，2013年11月30日，原、被告签订商铺租赁合同，约定商铺的租金和租期，并约定由被告收取营业款，被告当月向原告打款，但被告至今未向原告支付2014年7月、8月营业款，故诉至法院，请求法院判令解除原、被告签订的商铺租赁合同，退还原告营业款2500元，退还原告保证金5000元，并承担本案诉讼费用。

一审被告龚某某、闫某某答辩兼反诉称，应依法驳回原告诉讼请求。双方签订租赁合同属实，租期为2013年12月1日至2015年11月30日，年租金为40000元。不允许私自收款，必须由顾客凭小票到出租方设的收银台交款，否则罚款5000元。原告自2013年8月份就违规私自收款，应当罚款5000元。且根据合同约定承租方违约应承担年租金15%的违约金，故原告应支付6000元违约金。且原告至今尚欠房租7000元、电费1375元、厕所使用费560元，故原告应向被告交纳各项费用合计19935元，并承担本案反诉费用。

一审原告沈某某针对被告的反诉答辩称，被告反诉请求无事实根据和法律依据，被告在2014年8月份开始没有向原告返还货款，致使原告起诉，原告并未私自违规收款，不存在违约行为。故请求法院驳回被告的反诉请求。

一审法院经审理查明：，2013年11月30日，原、被告签订商铺租赁合同，约定被告将位于喀什市某某西路某某巷商业步行街*区*层*大厅B-**商铺租赁给原告使用，租期自2013年12月1日至2015年11月30日止，年租金40000元，每年的10月15日之前支付下一年租金，签订合同的同时交纳履约保证金5000元，并约定在合同履行期内，承租人单方面解除合同时保证金将不予退还，保证金在合同履行期间不能用于抵充租金及其他费用，合同期满承租人不能续约时经出租人许可租赁及其设施完好无损、付清全部应付费用后十五个工作日内履约保证金无息退还。为便于财务管理及配合工商局12315的相关规定被告统一收银，不允许导购私自收银，必须由顾客本人到收银台付款，违反规定者将罚款5000元作为违约赔偿金。所收货款将实行月结方式双方核对账目后统一打款。经营期间产生的物业管理费、垃圾处理费、水费、暖气费由原告承担，其他相关税费由被告承担，经营过程中所产生的宣传广告费由所有商户共同承担。双方在合同第十条约定：原告将承租的房屋擅自转租、转让的；未经被告同意与第三方联营；私自拆改房屋进行非法活动的；应付或未付租金达到10天。则被告有权解除合同，原告还要承担租金15%的违约金。后原告按照约定交纳一年租金40000元，支付合同保证金5000元，经营至2014年11月30日原告离开经营场所，被告尚欠原告2014年8月份的经营款2530元未向原告返还，之后经营期间原告自行收费。2014年8月1日至11月30日原告经营产生电费1374元，厕所使用费320元。现双方均认为对方存在违约行为，为此产生纠纷，故诉至法院。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告签订的商铺租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照约定履行相应的义务。根据原、被告提供的证据，双方约定租赁期间为两年，仅履行至2014年11月30日，现原告提出解除双方签订的商铺租赁合同，被告亦同意予以解除，故对原告此项请求，本院予以支持。对于原告要求被告返还履约保证金5000元的请求，因履约保证金的性质是为了担保合同的履行，双方在合同中明确约定，承租人单方面解除合同时保证金将不予退还。原告虽称是被告违约行为致使合同无法继续履行，但其提供的证据不能证实被告存在违约，根据现在合同未满两年租赁期间的履行情况，履约保证金不应退还，故对原告此项请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付经营款2500元的请求，因被告对尚欠原告经营款2530元的事实予以认可，但原告仅要求被告支付2500元，故对原告此项请求，本院予以支持。对于被告要求原告支付电费1375元、厕所使用费560元的请求，因原告认可尚欠被告电费1374元，厕所使用费320元，故对被告此项请求，本院部分予以支持。对于被告要求原告支付房租7000元的请求，因原告实际经营到2014年11月30日，被告虽称原告一直占用其房屋造成损失，但未能提供相应的证据予以证实，故对被告此项请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金6000元的请求，因双方约定的原告违反合同第十条的规定应承担租金15%的违约金，但原告不存在合同约定的第十条违约情形，故对被告此项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）沈某某与被告（反诉原告）龚某某、闫某某于2013年11月30日签订的商铺租赁合同；二、被告（反诉原告）龚某某、闫某某向原告（反诉被告）沈某某返还经营款2500元；三、驳回原告（反诉被告）沈某某诉其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）沈某某向被告（反诉原告）龚某某、闫某某支付电费1374元，厕所使用费320元，合计1694元；五、驳回被告（反诉原告）龚某某、闫某某其他反诉请求。上述二、四项折抵，由被告（反诉原告）龚某某、闫某某于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）沈某某支付806元。本诉案件受理费50元，已减半收取25元，原告沈某某负担17元，被告龚某某、闫某某负担8元。反诉案件受理费149元，反诉原告龚某某、闫某某负担136元，反诉被告沈某某负担13元。

宣判后，上诉人沈某某及上诉人闫某某均不服此判，向本院提出上诉。上诉人沈某某提出：一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持原告在一审中提出的诉讼请求，即龚某某、闫某某应当退还5000元保证金，驳回龚某某、闫某某的反诉请求。上诉人闫某某提出：本案中沈某某违反合同约定，提前终止履行合同，也未按照合同约定到商场设定的收银台统一收银，造成合同不能继续履行，且采取不正当措施给上诉人重新出租房屋造成阻碍，因此应当承担违约责任并承担给付赔偿违约金的民事责任。一审法院没有支持该项诉讼请求是错误的，请求二审法院查明事实，依法改判。

上诉人闫某某针对上诉人沈某某的上诉理由答辩称：因上诉人沈某某没有按照合同履行自己的义务，系上诉人沈某某违约在先，按照合同约定保证金不应当退还，应驳回上诉人苏金带的上诉请求。

上诉人沈某某针对上诉人闫某某的上诉理由答辩称：本案租赁合同履行过程中系闫某某口头通知我们不用再统一收银，由我们自行收取营业款，故我们不存在违约；同时因闫某某在统一收银过程中未按照约定返还营业款，造成我们无法经营，我们才搬离商铺，也未给闫某某造成损失，故应当驳回上诉人闫某某的上诉请求。

被上诉人龚某某的意见与上诉人闫某某的上诉及答辩意见一致。

本院二审经审理查明的法律事实与一审查明的法律事实基本一致。

另查明，喀什市某某乐儿童欢乐城系个体工商户，工商登记业主为龚某某。

本院认为，依据上诉人沈某某、上诉人闫某某、被上诉人龚某某的上诉请求及答辩理由，本案的争议焦点是：1、上诉人沈某某要求上诉人闫某某、被上诉人龚某某退还保证金5000元，有何事实及法律依据；2、上诉人闫某某要求上诉人沈某某支付违约金6000元、尚欠房租7000元，有何事实及法律依据。

关于上诉人沈某某要求上诉人闫某某、被上诉人龚某某退还保证金5000元，有何事实及法律依据的问题。经本院审查双方当事人的商铺租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。在合同中双方约定承租方即沈某某应当向上诉人闫某某、被上诉人龚某某缴纳5000元履约保证金，该保证金不得冲抵其他费用，如承租人沈某某提前解除合同则保证金不予退还，合同期满后承租人结清其他费用后保证金予以退还。依据上述约定，该部分款项应为履约保证金。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金，以担保合同的履行。履约保证金具有一定的补偿性。从本案合同双方约定的条款来看，双方当事人的真实意思表示就是若承租人单方提前解除合同，则以该履约保证金弥补出租人的损失。结合本案已经查明的事实，可以认定承租人沈某某提前解除了合同；上诉人沈某某虽提出系上诉人闫某某、被上诉人龚某某违约未及时退还营业款，造成无法继续履行合同；但经本院审查，双方在合同中未明确约定返还营业款的具体履行过程，且出租人已经将商铺交付给承租人，也未阻碍承租人沈某某继续使用商铺；对于出租人收取的营业款，承租人沈某某可以通过其他合理合法的方式维护自己的权利。故上诉人沈某某要求上诉人闫某某、被上诉人龚某某退还保证金5000元，无事实及法律依据，本院对该项上诉请求，不予支持。

关于上诉人闫某某要求上诉人沈某某支付违约金6000元、尚欠房租7000元，有何事实及法律依据的问题。依据一、二审查明的事实，承租人沈某某已经于2014年11月30日搬离商铺，也未对出租人闫某某、龚某某继续出租商铺造成妨碍，故上诉人闫某某要求给付尚欠房租7000元，无事实及法律依据。对于违约金问题，因双方在商铺租赁合同中已经明确约定，只有承租人沈某某违反了合同第十条的约定，出租人才有权主张违约金。现上诉人闫某某在一审及本院二审期间，均未能提供证据证明上诉人沈某某违反了合同第十条的约定，故上诉人闫某某要求沈某某支付违约金的上诉请求，亦无事实及法律依据。本院对上诉人闫某某的上诉请求，不予支持。

综上，上诉人沈某某及上诉人闫某某的上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费368元，由上诉人苏金带负担50元，由上诉人闫某某负担318元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　薛　红

审　判　员　　王海芸

代理审判员　　何春璐

二〇一五年十月八日

书　记　员　　张墨川

租赁合同纠纷