宁夏回族自治区泾源县人民法院

民事判决书

（2015）泾民初字第560号

原告丁某某，男，回族，农民，住宁夏回族自治区泾源县。

委托代理人禹淑珍，系宁夏泾河律师事务所律师。代理权限：一般代理

被告兰某某，男，回族，职工，住宁夏回族自治区泾源县。

原告丁某某诉被告兰某某土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法适用简易程序于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告丁某某及其委托代理人禹淑珍，被告兰某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告丁某某诉称，2009年9月24日，我与被告协商一致签订土地租赁合同，将我位于泾源县香水镇城关村某组马莲滩的3亩（实为3.5亩）承包地租与被告用于苗木种植，当时约定租金为每亩每年500元，后我们又补充协议租金随市场价格变动为准，租赁期限为不定期，被告应于每年9月30日付清租金，如违约将以租金的200%支付违约金。合同签订后，我将土地交由被告经营。2010年4月，被告在其中的3.35亩土地上种植云杉树苗。2010年5月，被告未经我同意在剩余的0.15亩土地上修建砖木结构房屋四间。我知情后多次要求被告将该房屋拆除，但被告迟迟未拆除。2012年3月，被告向我返还了其中的1.2亩土地，剩余2.3亩被告继续经营。随着租金市场价格的上涨，被告同意于2012年3月将租金上涨至每亩每年1000元，后于2013年又同意上涨至每亩每年2000元。截止2015年6月，被告应支付租金22266元，但被告只向我支付了7500元，剩余14766元未支付。现起诉请求解除合同，由被告返还剩余的2.3亩土地并清理该地块上的苗木和房屋并支付租金及利息。

原告为证明其主张，向法庭提供以下证据：1、土地承包合同1份；2、土地承包经营权证1份；3、租地合同1份；4、照片5张。

被告兰某某辩称，原告以上说的都不属实。首先当时租地时原告说是该地面积为3.5亩，但经我丈量后实际为3亩，所以才在合同上记载为3亩，这是原告认可的，因此该土地的实际面积应为3亩。其次租金我们约定是每年每亩500元，并未约定随市场价格变动，我现在已经向原告支付了7500元现金和价值1500元的钢材，共计9000元，已经超出应当支付给原告的租金，因此不存在仍需支付租金的事实。2011年4月份我建造房屋时原告知情且建房时原告也在场，所以他是同意的。加之我与被告签订的是不定期合同，其中约定了只有经我提出不承包的前提下原告才可以解除合同，因此原告不能随意解除合同，我有权继续承租。如果原告要求我清理该土地上的苗木和房屋，其应当如数返还我已付的租金并承担挖树、运树及重新栽树的损失。

被告为证明其主张，向法庭提供以下证据：1、土地承包合同1份；2、收条1份。

本院依职权制作调查笔录2份及勘查笔录1份。

经法庭主持举证、质证，被告对原告提供的土地租赁合同无异议；对土地承包经营权证不予认可，称该证书上登记的3.27亩川地并非双方争议的3亩土地；对租地合同不予认可，称该租地合同上记载的土地租金并非市场价格；对照片均不予认可，称该照片与本案无关；对本院依职权制作的2份调查笔录中土地租金从2009年至2011年为每亩每年500元予以认可，对其余部分不予认可；对本院依职权制作的勘查笔录无异议。原告对被告提供的土地租赁合同中记载的面积不予认可，称实际面积应为3.5亩，对其余部分无异议；对被告提供的收条无异议；对本院依职权调取的2份调查笔录及勘查笔录无异议。

经本院审核，原告提供的土地租赁合同来源合法，与本案有关联性，但其上记载的土地面积与本院实际勘察的土地面积不符，故对记载的土地面积不予认定。该合同中第七条“本着承包受益投资、自负盈亏、自主经营的原则，甲方可以在承包地内搞建筑、取土等，乙方不得干涉”内容违反法律规定，不予认定，对该合同其他部分予以认定；原告提供的土地承包经营权证来源合法，与本案有关联性，但其上记载的3.27亩川地无具体四至，且与本院实际勘察的土地面积不符，故对该权证的证明目的不予认定；原告提供的租地合同中的租金被告不予认可，原告亦未提供其他证据加以印证，故对其证明目的不予认定；原告提供的照片内容真实、来源合法，与本案有关联性，应当予以认定。被告提供的土地租赁合同来源合法，与本案有关联性，但其上记载的土地面积与本院实际勘察的土地面积不符，故对记载的土地面积不予认定。该合同中第七条“本着承包受益投资、自负盈亏、自主经营的原则，甲方可以在承包地内搞建筑、取土等，乙方不得干涉”内容违反法律规定，不予认定，对该合同其他部分予以认定；被告提供的收条内容真实、来源合法，与本案有关联性，应当予以认定。本院依职权调取的2份调查笔录内容为泾源县香水镇城关村村干部对原、被告争议地块周围土地租金市场价格的陈述，该笔录内容真实，且相互印证，应当予以认定；本院依职权制作的勘查笔录中详细记载了争议地块的四至、面积（该土地总面积经换算为3.58亩，其中诉讼时原告经营的土地面积为1.32亩，被告经营的土地面积为2.26亩）及其上附着物的情况，该笔录内容真实，与本案有关联性，应当予以认定。

经审理查明，2009年9月24日，原、被告经协商后签订不定期土地租赁合同，约定由原告将其承包的位于泾源县香水镇城关村某组马莲滩3亩土地（该土地面积未经双方实际丈量，系双方估算，实际勘查面积应为3.58亩，四至为：东至杨家村地界，西至小路，南至丁某甲地界，北至丁某乙地界）租与被告经营，租金为每亩每年500元，后双方补充约定租金随马莲滩周围土地租金市场价格变动为准。合同签订后，原告将土地交由被告经营，被告将三块地改造为一块。2011年4月被告在该地块上修建坐北向南的砖木结构房屋四间。2012年3月，被告向原告返还了其中位于东北侧的1.32亩土地（该块土地面积未经双方丈量，经双方估算为1.2亩），剩余2.26亩被告继续经营。后被告在其经营的土地上种植樟子松、云杉树苗若干。现原告起诉请求解除租赁合同并由被告返还土地并清理该地块上的苗木和房屋并支付租金及利息。

另查明，被告应向原告支付的土地租金为9456元。（2009年9月24日至2012年3月每亩每年500元，共3亩计3750元；2012年3月至2015年5月每亩每年1000元，共1.8亩计5706元），被告已向原告支付7500元。

本院认为，原告作为泾源县香水镇城关村村民，其在从村集体中将土地承包后，有权将土地出租给本村集体成员以外的他人。故原、被告签订的土地出租合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，应当受法律保护。因双方签订的为不定期合同，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，原告作为出租人有权在合理期限内通知被告后解除该合同，故原告要求解除租赁合同的主张事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。对于原告要求被告返还土地2.5亩的主张，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，原告有权要求被告在合同解除后返还土地，因被告实际占有土地面积为2.26亩，故被告应向原告返还土地面积应为2.26亩。对于原告要求被告清理该土地上苗木的主张，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，被告在向原告返还土地时应符合土地性质使用后的状态，原告的该项主张事实清楚，证据确实充分，本院予以支持，但考虑到苗木生长及移植后的存活具有季节性，应结合当地气候、土壤等实际情况，给被告移植苗木给予一定合理期限。对于原告要求被告清理该土地上房屋的主张，依据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”之规定，被告在原告承包的耕地上建房违反法律规定，故该合同中第七条无效，被告无权在该土地上私自建房，其在向原告返还土地时应符合土地性质使用后的状态，原告的该项主张事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。对于原告要求被告支付租金的主张，原告诉称从2012年3月后每亩土地每年涨至1000元，该主张与其他证据中反映的当地土地租金上涨后的情况基本吻合，故应当认定该土地租金在2009年9月24日至2012年3月为每亩每年500元，2012年3月至2015年5月上涨为每亩每年1000元，且作为租金计算依据的土地面积应以双方自愿协商一致的3亩（2009年9月24日至2012年3月）及1.8亩（2012年3月至2015年5月）为准，故被告应向原告支付的租金共计9456元。因被告已先后向原告支付7500元，故其应当向原告支付剩余租金，被告主张其用钢材向原告支付剩余土地租金，对此原告予以否认，被告未提供证据证明，故本院对被告该主张不予支持。对于原告要求被告支付违约金的主张，因双方在合同中约定违约金以每年每亩承包费的200%收取，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“?当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，该违约金过分高于被告违约造成的损失，因此违约金应以被告拖欠土地租金金额的30%确定为宜。对于被告提出的经其不承包的前提下原告才能解除合同及原告应承担其挖树、运树及重新栽树损失的主张，因该主张无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、解除原告丁某某与被告兰某某之间的土地租赁合同；

二、由被告兰某某于2015年10月15日之前将种植在原告丁某某位于泾源县香水镇城关村某组马莲滩2.26亩土地（东至陈昌村地界，西至小路东侧，北至原告丁某某经营土地南界及丁某乙、丁某丙地界，南至丁某甲地界，呈反L形）上的苗木清理，同时将该土地上座北向南砖木结构房屋拆除清理并将该土地恢复至适耕状态后返还于原告丁某某；

三、由被告兰某某于本判决生效后15日内向原告丁某某支付土地租金1956元及违约金587元；

四、驳回原告丁某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱及行为义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。

案件受理费75元，由原告丁某某负担32.5元，由被告兰某某负担32.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。

代理审判员　　丁宁

二〇一五年八月十四日

书　记　员　　马艳

土地租赁合同纠纷