云南省丽江市古城区人民法院

民事判决书

（2015）古民二初字第80号

原告：张某，男，汉族，19**年*月*日出生，系陕西省西安市雁塔区人，现住丽江市。

委托代理人（特别授权）：杨昆，系云南泰联律师事务所律师。

被告：张某链，女，汉族，19**年*月*日出生，系大理白族自治州鹤庆县人，现住丽江市。

第三人：陈某某，男，汉族，19**年*月*日出生，系广东省丰顺县人，现住丽江市。

原告张某诉被告张某链、第三人陈某某房屋租赁合同纠纷一案，2015年2月10日本院受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》普通程序之规定，于2015年6月9日依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告张某及其委托代理人杨昆，第三人陈某某到庭参加诉讼，被告张某链经本院传票传唤，无正当理由未到庭，故本院依法对本案进行了被告缺席审理，本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告于2011年12月3日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，被告承租原告位于束河古镇龙泉村委会中和村*号铺面，租赁期限为5年（自2012年1月1日至2016年12月31日），前三年租金为35000.00元/年，后二年租金在前一年基础上增加5000.00元，租金采取一年一付，租金支付时间为每年12月1日前支付下一年度租金。2014年12月1日，被告未按照约定支付下一年度租金，经原告多次催收未果，原告另获悉被告已将该铺面转租给本案第三人陈某某，在催收未果的情况下，原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2011年12月3日所签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付违约金20000.00元；3.第三人陈某某将房屋腾退给原告；4.被告支付自2015年至实际腾房之日止的房屋占用费；5.本案诉讼费由被告承担。

被告未答辩。

第三人针对原告的起诉，发表意见称：本案诉争房屋系第三人从被告处转租而来，当时与被告共签订了两年的合同，并向被告支付了210000.00元租金，在签订转租合同时，第三人并不知道原、被告之间的争议，当时原告不在丽江，被告自称是原告的妹妹。

原告为证明其主张，提交以下证据：1.身份证，拟证实原告的身份情况；2.房屋租赁合同，拟证实2011年12月3日，原、被告经协商签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将本案诉争房屋出租给被告使用，合同对租期、租金及支付方式等均进行了明确约定；3.公证书及原告与房屋所有权人所签订的房屋租赁合同，拟证实本案诉争房屋系原告从案外人木某某处承租而来，该合同约定原告有权对房屋进行转租；4.照片，拟证实因被告未按时支付房屋，原告曾在被告承租的房屋处粘贴书面催收通知；5.短信截图，拟证实原告多次以短信方式向被告催收房屋租金，被告以经济困难等理由推诿。

被告张某链未对原告提交的证据发表质证意见，亦未提交证据。

第三人对原告提交的证据发表质证意见称：对原告提交的证据真实性无异议。

经质证，第三人对原告提交的证据真实性无异议，被告未对原告提交的证据发表质证意见，原告当庭已提交证据原件，经审查，本院对原告提交的证据真实性予以认可，对其证明力，本院综合全案予以评判。

第三人为证明其主张，提交以下证据：1.房屋租赁合同，拟证实第三人房屋系从被告处承租而来，并且已支付了两年的房租；2.电费的收款凭证，拟证实原告知晓被告将房屋转租给第三人的事实。

原告对第三人提交的证据发表质证意见称：对第三人提交的第1组证据不予认可，对第三人提交的第2组证据真实性无异议。

经质证，原告对第三人提交的第1组证据真实性不予认可，第三人当庭已提交证据原件，经审查，本院对第三人提交的第1组证据真实性予以认可，原告对第三人提交的第2组证据真实性无异议，故本院对第三人提交的第2组证据真实性予以认可，综上本院对第三人提交的证据真实性予以认可，对其证明力，本院综合全案予以评判。

根据庭审及本院认定的上述证据，本院认定以下法律事实：

2011年8月12日，原告张某与案外人木某某、白某某经协商签订了房屋租赁合同，该合同约定，案外人木某某、白某某将其位于束河古镇龙泉村委会中和村*号房屋出租给原告张某，租赁期限自2011年11月1日至2031年12月31日止，在原告承租期内，原告有权将房屋转租给第三方使用。该合同签订后，原告及案外人对上述合同进行了公证，案外人将房屋交付给原告。2011年12月3日，原告与被告就本案诉争房屋铺面签订了房屋租赁合同，该合同约定，原告将其从案外人处承租而来的位于束河古镇龙泉村委会中和村75号房屋的其中一间铺面转租给被告张某链使用，租赁期限为5年（自2012年1月1日至2016年12月31日止），前三年租金为35000.00元/年，后两年租金分别为40000.00元及45000.00元，房屋押金为20000.00元，被告应于每年12月1日交付下一年度租金，若被告迟延支付租金达一个月的，则原告有权解除合同，被告已支付的租金及保证金原告不予退还。该合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。被告张某链于2013年12月1日与本案第三人协商签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，被告张某链将其从原告处转租而来的铺面转租给第三人陈某某使用，租赁期限为两年（自2013年12月1日至2015年12月1日止），租金为105000.00元/年，保证金为10000.00元。该合同签订后，被告将房屋交付给第三人使用。

由于被告未按照其与原告所签订的合同支付2015年度租金，原告曾于2014年12月3日至被告承租的铺面粘贴了书面的催收通知，原告确认，至庭审时（2015年6月9日），被告仍未支付2015年度租金；原告确认其主张的违约金为被告交付给原告的保证金。

第三人确认，现本案诉争铺面由其使用，租赁期限至2015年12月1日。经本院释明，第三人当庭明确表示不愿为被告代为支付其拖欠的租金。

本院认为，原告张某与案外人木某某、白某某于2011年8月12日所签订的房屋租赁合同中，约定原告有权将房屋进行转租，故本院认定，原告张某与被告张某链针对本案诉争铺面所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方应当根据合同约定全面履行各自所承担的义务，在原告已将房屋交付给被告使用的情况下，被告应当按照约定支付租金，经查明，被告未按照约定支付2015年度租金，且经原告催收，被告至庭审时仍未支付房屋租金，根据原、被告之间的合同约定，原告有权解除合同，故本院对原告诉请解除合同予以支持，对于被告拖欠的租金及合同解除后腾房期间的房屋占用费，被告应当支付，故本院对原告诉请被告支付房屋占用费，本院予以支持，根据原、被告双方签订的房屋租赁合同确定2015年度租金为35000.00元，35000.00元÷12月=2916.67元/月，即被告应当按照2916.67元/月向原告支付房屋占用费，针对原告诉请被告应支付违约金20000.00元，由于原、被告双方在合同中未约定违约金，且原告未能提交证据证实被告违约给其造成的损失。

针对原告诉请第三人应将房屋腾退给原告，第三人确认现房屋由其使用，在原、被告合同解除的情况下，第三人应将本案诉争房屋腾退给原告。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、解除原告张某与被告张某链于2011年12月3日所签订的房屋租赁合同；

二、被告张某链于判决生效之日起十日内向原告支付自2014年12月1日至实际腾房之日至的房屋占用费，房屋占用费按照2916.67元/月计；

三、第三人陈某某于判决生效之日起十日内将位于丽江市古城区束河古镇中和村75号房屋铺面腾退给原告张某；

四、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费550元，由原告张某承担150元，被告张某链承担400元。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

如不服本判决，可于收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。

审　判　长　　刘智超

审　判　员　　郭　顺

人民陪审员　　梁中华

二〇一五年七月二十九日

书　记　员　　张　晶

租赁合同纠纷