甘肃省陇南市武都区人民法院

民事判决书

（2015）武民初字第53号

原告安某。

委托代理人杨植，甘肃泾江律师事务所律师。

委托代理人张慧，甘肃泾江律师事务所律师。

被告龚某霞。

委托代理人董某翔，甘肃正步律师事务所律师。

原告安某诉被告龚某霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告安某及委托代理人杨植、张慧到庭参加诉讼，被告龚某霞及委托代理人董某翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告安某诉称，2010年9月28日，我与被告龚某霞签订房屋租赁合同，约定：将我在天润家园x号楼一楼的门面租赁给被告龚某霞使用，租赁期限为2010年11月1日至2013年11月1日止；租赁费每年66000元；水电费由被告承担。合同签订后在履行中，被告交清了2010年11月至2013年11月1日止的房租费及2012年的物业费。可合同到期后，被告却一直不交还承租的房屋，我给被告打电话也不接，我也不知道他的住处。他人想承租房屋也不敢强行打开承租的房门，怕被告说承租的房屋有东西丢失，以免说不清楚。至今承租房屋的钥匙在被告手中。合同约定的期限届满，被告占用我的房屋应属于无权占有，根据物权法第34条的规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，侵权法19条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失时的市场价格或其他方式计算。被告的无权占有行为给原告造成的损失，就按原被告所签租赁合同的租金计算，每月5500元，2013年11月1日至2014年9月1日已达55000元。物业费每月431.9元，2012年11月1日至2014年9月1日已拖欠9069.9元。从2013年11月1日至2014年9月30日止，被告共占用原告房屋十一个月，故被告应当赔偿房屋损失60500元。现请求法院要求被告支付物业管理费至交还房屋之日止，被告支付占用租赁房屋的损失费至交还房屋之日止。本案诉讼费由被告承担。

为支持其主张原告向法庭提交的证据有：1、原告身份证复印件；2、安某房产证复印件；3、租房合同；4、两份证明；5、物业费收据三张。

被告龚某霞辩称，一、安某诉请我承担物业管理费于法无据，请法庭予以驳回。1、安某行使的是物权之债，是基于对物享有所有权产生的权利，是必须建立在他人对该物的使用而产生的请求权利。而物业费的产生一定是使用人因使用房屋而向物业管理部门缴纳的一定费用，不论我是否真的使用该物业，而对于物业费的主张必须应是物业管理者，而不是房屋所有者。作为房屋所有者的答辩人很显然是越权主张。2、双方之前的合同未就物业费的支付并未约定由谁来支付，所以无论如何安某都无权提起物业费的主张。二、安某主张由我承担占用房屋损失费同样没有道理，法庭应予以驳回。原告称与我签的合同为3年，其实质合同期限仅有两年时间，我是在上家承租一年时从其手里接手过来的，我经营一年后，就转让给了名叫东东的人手里，听说东东又转给了最后经营者李某，合同到期后双方再无续签。据我所知，安某早就在使用上述房屋了。所以也不存在房屋闲置一说，不管安某对上述房屋怎么处置，也与曾经的承租人没有关系。请法庭依法驳回原告安某的所有诉讼请求。

为支持其主张被告向法庭提交的证据有：1、李某的调查笔录一份；2、证人徐某平的证言。

审理查明，2010年9月25日，原告安某与被告龚某霞签订租房合同，约定：原告安某将天润家园x号楼门面房出租给被告龚某霞使用，租赁期限自2010年11月1日至2013年11月1日，租赁期限为三年；年租金为66000元；水电费由被告承担。租赁期间，被告不得转租房屋，如经营不善，转租须征得原告同意，否则原告将有权终止合同。原、被告双方签订的租房合同未约定，由谁承担物业管理费。合同期限届满后，被告未及时返还租赁房屋，于合同到期后两个月即2014年1月1日，委托徐某平向原告交付房屋，原告未接收。证人徐某平当庭陈述，合同期限届满后的两个月，被告向原告交付房屋，原告没有接收。2014年10月1日，原告安某自行将该房屋锁子撬开，搬入使用。现原告诉至本院要求，1、被告支付物业管理费至交还房屋之日止。2、要求被告支付占用租赁房屋的损失费至交还房屋之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。

认定上述事实的证据有：1、原、被告的陈述与答辩2、租房合同一份。3、询问笔录一份。4、证人证言。

本院认为，原告安某与被告龚某霞签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，应受法律保护。租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，被告应及时向原告返还房屋。根据证人当庭的证言，被告于租赁期限届满后两个月向原告交付房屋，原告没有接收的事实，应认定被告向原告交房时间为合同期限届满后两个月即2014年1月1日。原告未在2014年1月1日接收房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故被告应向原告支付自2013年11月1日至2014年1月1日止的房屋占用费11000元（66000÷12×2＝11000元）。对原告请求被告支付2014年1月1日之后的房屋占用费，本院不予支持。对于物业管理费的承担，根据《物业管理条例》第四十二条之规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案合同中，原、被告双方未约定由谁交纳物业管理费，故原告要求被告缴纳物业管理费至交还房屋之日止的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，本案经合议庭评议、审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，第二百二十七条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：

一、限本判决生效之日起三十日内由被告龚某霞向原告安某支付房屋占用费11000元。

二、驳回原告安某的其他诉讼请求。

本案诉讼费1400元，由原告安某承担700元，被告龚某霞承担700元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。

审　判　长　　杨　蕊

代理审判员　　苟雅宁

人民陪审员　　李君林

二〇一五年五月七日

书　记　员　　冯丽丽

房屋租赁合同纠纷