云南省文山市人民法院

民事判决书

（2015）文民二初字第843号

原告陈某兰，云南省文山市人，现住文山市。

原告陈某霞，云南省文山市人，现住文山市。

委托代理人高保平，云南七乡律师事务所律师。

被告陈某翔，云南省文山市人，现住文山市。

委托代理人肖炜捷，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。

原告陈某兰、陈某霞与被告陈某翔确认合同效力纠纷一案，本院2015年7月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理，原告陈某兰、陈某霞及其委托代理人高保平，被告陈某翔及其委托代理人肖炜捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某兰、陈某霞诉称：原告的父亲陈某祥与被告是亲哥弟关系。2003年被告一家从文山市朱店坡xxx号搬家到新住所居住后，被告找到原告的父母陈某祥、陆某琼商议，将其文山市朱店坡xxx号房产转让给原告的父母亲。经双方在平等、自愿、协商一致的基础上，被告将该房产以人民币15000元的价格转让给原告的父母亲。2003年1月4日，在原告母亲陆某琼承包的文山州化工厂食堂，陈某祥一次性以现金方式将15000元房款支付给被告，被告当即出具了《收条》给陈某祥，同时把该房地产的土地证、房产证等证件一并交给陈某祥。房屋交付后，陈某祥提出要被告协助将该房产过户到其名下，被告表示双方系亲兄弟，就不用麻烦了，原告的父母也相信被告不会反悔。被告交付该房产后，原告家就对该房屋门窗、楼顶漏雨处、地板砖、墙面、防盗窗等设施进行全面翻修，还在空地上种植了花草树木。原告及其父母一家从2003年起一直居住到2014年文山市规划建设省道过境206线（环东路）道路拆迁止。现因该房产被拆迁，原告合法继承该房产的拆迁补偿款后，被告于2015年5月4日以文山市住房和城乡建设局为被告，原告陈某兰为第三人起诉到文山市人民法院。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，被告的这一起诉歪曲事实，毫无法律依据。被告将朱店坡xxx号房产转让给原告父亲，把该土地证、房产证交付原告父亲，原告父母亲支付了房地产转让款，并从2003年就实际占有使用该房地产至拆迁，双方约定的房屋转让行为有效，原告的父亲已合法取得该房地产的所有权及使用权，原告合法继承该房地产及拆迁补偿款，应受法律保护。请求判决：一、依法确认被告与原告父亲陈某祥转让文山市朱店坡xxx号房地产的合同有效；二、判决被告承担本案的诉讼费。

原告针对其主张,提交了如下证据：

1、原告身份证复印件各一份，证明两原告主体资格适格，两原告的住址是文山市朱店坡xxx号；

2、《户口注销证明》、《全户人口简况表》、《证明》各一份，证明两原告与陈某祥、陆某琼系父女、母女关系，现陈某祥、陆某琼已经去世，两原告及其父母陈某祥、陆某琼家的住址是文山市朱店坡xxx号，户主是陈某兰；

3、照片4张、文山市开化街道北桥社区民委员会证明一份，证明原告一家原居住的朱店坡xxx号已被征用正在拆迁中，两原告与父母陈某祥、陆某琼一家从2003年至拆迁一直居住在朱店坡xxx号；

4、收据原件一份，证明被告陈某翔于2003年1月4日将朱店坡xxx号房地产卖给了原告之父陈某祥，并收取了转让款15000元；

5、文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室证明一份，证明征收时，该房产的产权证书原件是原告交给征收办的，故征收办把征收补偿款给原告，同时也证明了2003年1月4日被告将房屋该房屋产权证书已交付给原告之父陈某祥。

经质证，被告对原告提交的原告身份证、《户口注销证明》、《全户人口简况表》、《证明》三性无异议，但不能证明原告的证明观点，因为原告身份证、《户口注销证明》、《全户人口简况表》、《证明》证据不能证明该房屋为原告所有；对照片4张、文山市开化街道北桥社区民委员会证明无异议，但不能证明原告的观点，因为土地使用权证及房产证都归被告所有，被告才是该房屋的合法所有权人及使用权人，该房产是被告拿给原告的父亲长期居住，所以不能说明该房产归原告的父亲；对收据的真实性无异议，但不能证明原告的观点，收据并不能说明已经将房子及土地全部转让给两原告的父亲所有，不能明确合同双方的权利及义务，且未经被告妻子同意，所以该收据恰好能证明双方的合同是无效的；对文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室证明有异议，因为该房地产的所有权人均为被告，文山市国有土地征收补偿办公室下发的证明是违法的，根据物权法的规定，征用土地应该与房屋的所有权人进行签订，所以该征收补偿行为是违法的。

被告陈某翔辩称：本案应追加答辩人的妻子田某作为本案的共同被告，其妻子田某始终未同意“合同”，故“合同”无效。2003年1月4日，被告仅把房产交给原告的父亲陈某祥使用，并未同意把房产的所有权归陈某祥，更未将180余平方米的土地使用权归陈某祥。被告在1994年建房时贷款18000元及自有存款花费数万元才将房“地”产建好，办理土地、房产证就花了近万元的税费，按照当时的房“地”产价，15000元根本买不得该房“地”产，其15000元仅是给陈某祥永久居住的房屋租金，现陈某祥已经过世，应将该房“地”产交还给被告，如今原告将730579元的征用款背着被告私自领走，损害了被告的合法权益，被告已经依法提起了行政诉讼，因为补偿款应该补给合法的房产所有人和土地使用权人即被告与妻子田某。在陈某祥搬进争议房产居住时，房产证、土地证均在被告手上，由于被告的母亲也住在154号，2004年的一天，母亲叫被告将上述产权证、使用权证拿给他，以便于搞房“地”产普查，搞完普查后再还被告，可至今未还给被告。综上所述，被告未将房“地”产转让给原告父亲陈某祥，且没有正式书面的合同约定，其权利义务均不明确，原告确认合同有效的主张依法不能成立，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

被告陈某翔为支持自己的诉讼主张及理由成立，向法庭提交了以下证据：

1、陈某翔及妻子田某身份证、结婚证复印件各一份，证明被告陈某翔与妻子田某系夫妻关系，于1992年9月20日登记结婚；

2、国有土地使用证复印件一份，证明位于文山市朱店坡xxx号X片区XX街坊XX-X宗地的土地面积为185.51平方米，证号为文国用（1996）字第xxxxxx号，土地使用人属于被告；

3、文山县私房房产所有证复印件一份，证明文山市朱店坡xxx号的房屋所有权人为被告，建筑面积117.87平方米，证号为xxxxxx号；

4、文山市国有土地上房屋征收与补偿协议书复印件一份，文山市人民政府将属于被告的房地产征收并补偿给原告的违法事实[证号为文国用（1996）字第xxxxx号的土地使用证，证号为xxxxx号房产证，使用权人及产权人均为被告]，该房地产的补偿金额为730579元，其中土地有证面积补偿款为537979元、土地无证面积补偿款为9540元、房屋补偿款为104541元、附属物补偿款为62914元、一次性搬迁补助费600元、临时安置补助费9005元、速迁奖6000元；

5、证人陈某甲的当庭证言，原、被告之间的房子是如何交易的我不清楚，被告建盖好房屋后就搬出去住了，后面我的母亲王某芬说将房子拿给我三兄弟陈某祥居住，我还听我母亲说当时原告的父亲拿了15000元给被告买这个房子；

6、证人陈某乙的当庭证言，我听我母亲王某芬跟我说，我四哥的房子拿给我三哥居住，我三哥开了我四哥15000元，老人也没有告诉我说到底是卖还是给，所以具体的交易过程我是不清楚的。

经质证，原告对被告提交的陈某翔及妻子田某身份证、结婚证无异议；对国有土地使用证、文山县私房房产所有证、文山市国有土地上房屋征收与补偿协议书有异议，认为被告的证明观点不能成立，被告于2003年1月4日，将朱店坡xxx号房产及土地卖给了两原告的父亲陈某祥，并收取了房屋及土地转让款15000元，该房屋及土地的所有权、使用权已于2003年1月4日转让给了陈某祥；对证人陈某甲的证言部分认可，对证人陈某乙的证言有异议，认为与本案无关。

经庭审举证、质证，本院认为原告提交的身份证、《户口注销证明》、《全户人口简况表》、《证明》、照片4张、文山市开化街道北桥社区民委员会证明、收据、文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室证明内容客观真实，本院予以确认。对被告提交的陈某翔及妻子田某身份证、结婚证原告无异议，本院予以确认；国有土地使用证、文山县私房房产所有证、文山市国有土地上房屋征收与补偿协议书内容客观真实，本院予以确认；对证人陈某甲的证言，本院部分予以采信，对证人陈某乙的证言，本院予以采信。

经庭审举证、质证及认证，本院确认本案如下法律事实：

原告之父陈某祥与被告是亲哥弟关系。2003年1月4日被告将座落于文山市朱店坡xxx号房屋以15000元转让给原告之父陈某祥，被告出具了一张收据给原告之父陈某祥，收据的内容为“今收到三哥（陈某祥）朱店坡xxx号房产转让款人民币15000元，自转让之日起，该房产归陈某祥永久使用”。并将证号为文国用（1996）字第00338号的土地使用证185.51㎡（土地使用权人为被告陈某翔），证号为xxxxx号房产所有证117.87㎡（产权人为被告陈某翔）交给原告之父陈某祥。2003年1月4日至2014年8月22日房屋被拆迁止,原告及其父亲陈某祥(2007年逝世)、母亲陆某琼（2010年11月24日逝世）一直居住在文山市朱店坡xxx号房屋。

本院认为，文山市朱店坡154房屋建筑面积为117.87㎡，土地使用面积为185.51㎡，2003年时，被告以15000元转让给原告之父陈某祥，明显低于市场价值，有悖于常理，且在被告出具的收据中明确载明“房产归陈某祥永久使用”，其真实意思为原告之父陈某祥长期使用。被告虽将房产及土地使用权证交给原告之父陈某祥，但至今并未办理产权变更登记。故原告要求确认被告与原告之父陈某祥之间转让文山市朱店坡xxx号房地产合同有效的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：

驳回原告陈某兰、陈某霞的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告陈某兰、陈某霞负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。

审判长　　王先志

审判员　　赵仕泽

审判员　　杨树勇

二〇一六年一月六日

书记员　　尹晨梦

确认合同效力纠纷