内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院

民事判决书

（2015）巴民二终字第110号

上诉人（一审被告）李某胜，男，1970年8月10日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区乌拉特中旗。

委托代理人包春丽，内蒙古蒙银律师事务所律师。

委托代理人郭清芳，内蒙古蒙银律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）某某房地产开发经营公司，住所地内蒙古自治区乌拉特中旗。

法定代表人张某，经理。

被上诉人（一审原告）乌拉特中旗某某物流有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌拉特中旗。

法定代表人范某博，总经理。

二被上诉人委托代理人张春海，内蒙古塞外律师事务所律师。

上诉人李某胜因与被上诉人某某房地产开发经营公司（以下简称房地产开发经营公司）、乌拉特中旗某某物流有限责任公司（以下简称某某物流公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特中旗人民法院（2014）乌中法民初字第1339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月22日公开开庭进行了审理，上诉人李某胜及其委托代理人包春丽，被上诉人房地产开发经营公司、某某物流公司的委托代理人张春海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，2011年6月29日，房地产开发经营公司与李某胜签订《商品房买卖合同》，约定由李某胜购买房地产开发经营公司开发的位于乌拉特中旗海流图镇镇南物流园区内的a—A—A5号建筑面积为136.16平方米的上下两层门点楼一套，每平方米价格为人民币2999元，房屋总价为人民币393348.84元，首付203348.84元，（按揭）19万元，合同第七条同时约定了买受人逾期付款的违约责任：“……2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.03%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金”。合同第八条约定了出卖人的交房时间为2011年6月30日前。李某胜在合同签订前共支付房地产开发经营公司购房款人民币20万元，由房地产开发经营公司和某某物流公司共同设立的项目部分别于2011年2月28日和2011年6月23日给其出具“收据”两份，分别载明收到李某胜购房款19万元和1万元，合计20万元整。剩余购房款人民币193348.84元至今未付。房地产开发经营公司实际交付李某胜房屋时间是在《商品房买卖合同》签订前，李某胜收房后一直占有、使用该房屋至今。

另查明，2010年4月30日，房地产开发经营公司与某某物流公司签订《房地产联合开发合同》两份，约定共同开发位于乌拉特中旗海流图镇南工业园区的总面积为48923平方米的“海流图镇镇南物流园区”工程项目，合作开发时间从2010年4月30日起至2013年4月30日止。李某胜所购买房屋属双方合作开发的“海流图镇镇南物流园区”项目。2010年12月15日，该项目所建房屋取得乌拉特中旗房地产管理局颁发的“商品房预销售许可证”，2011年7月26日，该项目工程经竣工验收合格后报请乌拉特中旗城市建设局备案，同年10月19日，该工程项目经乌拉特中旗城建局同意备案。房地产开发经营公司与某某物流公司于2014年10月14日共同诉至法院，请求判令李某胜支付剩余购房款193348.84元，同时支付逾期付款违约金68387.5元（从2011年6月30日即合同签订第二日起算至2014年10月8日起诉之日，按日万分之三计算），并由李某胜承担本案诉讼费用。

一审法院经审理认为，李某胜与房地产开发经营公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属合法有效合同，应受法律保护，合同双方均应依约履行各自的合同义务。房地产开发经营公司已按合同约定交付房屋，且该房屋已取得乌拉特中旗房屋管理局颁发的商品房预销售许可证并经竣工验收合格，具备合法出售条件。李某胜在接收该房屋后用于居住和经营，一直使用至今，其提供的证据不足以证明所购买房屋存在主体结构质量问题或存在影响其正常居住使用的严重质量问题。如果房屋存在质量问题，买受人应当主张出卖人承担修复责任或要求解除合同和赔偿损失，而李某胜既拒绝维修房屋，又未提出退房或赔偿损失的主张，仅以房屋存在质量问题为由拒绝给付剩余购房款理由不能成立，对李某胜的主张不予支持。房地产开发经营公司与某某物流公司签订的《房地产联合开发合同》系双方真实意思表示，属合法有效的合同，双方对共同合作开发的位于乌拉特中旗海流图镇镇南工业园区内的“海流图镇镇南物流园区”项目中的李某胜所购买的房屋具有共同权利。房地产开发就经营公司与李某胜对剩余房款中的19万元约定以按揭贷款方式给付，未约定履行期限，但在房地产开发经营公司多次催要后李某胜以房屋存在质量问题为由拒绝给付，说明房地产开发经营公司已给李某胜必要的给付时间，故对房地产开发经营公司、某某物流公司要求李某胜给付剩余购房款人民币193348.84元的诉讼请求，予以支持。房地产开发经营公司与李某胜签订的《商品房买卖合同》中约定剩余购房款19万元以按揭方式支付，因李某胜未提供证据证明未办理按揭贷款系因房地产开发经营公司、某某物流公司的原因造成，且双方在合同中未约定履行期限，属于双方对于剩余购房款的支付时间约定不明，依据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，李某胜在接收房屋后即产生给付房地产开发公司、某某物流公司购房款的义务，而李某胜至今未付清购房款，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，给付房地产开发经营公司、某某物流公司从合同约定的交房日期2011年6月30日第二天即2011年7月1日开始起计算至付清房款止按应付剩余房款的日万分之三计算的违约金，故对房地产开发经营公司、某某物流公司要求李某胜支付逾期付款违约金人民币68387.5元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条和《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项、第一百零九条、第一百三十条、第一百六十一条之规定，判决：一、李某胜于本判决生效后立即给付某某房地产开发经营公司和乌拉特中旗某某物流有限责任公司剩余购房款人民币193348.84元；二、李某胜于本判决生效后立即给付某某房地产开发经营公司和乌拉特中旗某某物流有限责任公司违约金人民币68387.5元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的欠款利息。案件受理费人民币5226元减半收取2613元，由李某胜负担。

上诉人李某胜不服一审民事判决，向本院提起上诉称，㈠李某胜己按约定支付了首付款，不存在违约行为。双方订立的《商品房买卖合同》约定，总房款393348.84元，首付203348.84元，余款19万元按揭。李某胜在与房地产开发经营公司签订合同之前就已交纳20万元购房款；㈡双方约定剩余购房款为按揭方式付款，楼房抵押按揭手续应由开发商去办，房地产开发经营公司未通知李某胜提供办理按揭贷款所需资料，仅在李某胜提出商品房存在质量问题后，催促以现金方式交纳剩余购房款，房地产开发经营公司未履行为李某胜办理按揭贷款的合同义务，构成违约，一审判决认定李某胜违约并判令承担违约金，认定事实不清；㈢一审法院认为李某胜未能证明未办理按揭贷款系因房地产开发经营公司的原因造成，该认定属于举证责任分配错误，双方在合同中明确约定付款方式为余款19万元按揭，房地产开发经营公司、某某物流公司在主张是李某胜拒不付款时，应由二公司承担举证责任，举证责任分配错误，严重侵害了李某胜的权利；㈣一审判决认定李某胜在接收房屋后即产生给付购房款的义务，属适用法律不当，剩余购房款的履行期限应为开发商通知办理按揭贷款之日起至银行审批结束之日止；㈤李某胜拒绝支付剩余购房款属于行使先履行抗辩权。房地产开发经营公司、某某物流公司履行合同义务不符合合同约定，在房屋交付初期即存在诸多质量问题，对此，李某胜多次提出要求维修，且质量问题己被相关鉴定部门确认，然而房地产开发公司、某某物流公司至今没有为李某胜进行修缮，其行为属于合同的瑕疵履行。根据《合同法》的相关规定，李某胜在房地产开发经营公司、某某物流公司对房屋进行完全修缮之前拒绝支付剩余购房款属于合理行使先履行抗辩权。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销一审判决，依法发回重审或判决驳回房地产开发经营公司、某某物流公司的诉讼请求。

被上诉人房地产开发经营公司、某某物流公司答辩称，一审判决认定事实清楚，李某胜按约交纳首付款，并不意味着履行了全部义务，合同双方应全面履行合同权利义务；李某胜应全面履行支付购房款的义务，合同约定了以按揭贷款的方式支付其余购房款，但未约定按揭还款期限，按揭只是一种支付房款的方式，是购房者与银行的借款行为，开发企业的义务需要协助配合办理按揭，办理按揭合同的相对方应是购房者与银行，无论以什么方式支付购房款均是购房者的义务，李某胜应提交其履行了办理按揭贷款的义务，以及开发商不配合办理按揭的证据，李某胜以房屋存在质量问题而拒绝支付剩余购房款无法律依据，其对质量问题应提出反诉或另行起诉，综上，请求驳回上诉，维持原判。

二审中，李某胜提供了《商品房买卖合同》、李某胜购房发票三张、王X还贷明细、照片、会议纪要、信访材料、检测报告，欲证明合同约定剩余房款办理按揭贷款，并不是一次性支付全款，李某胜已付首付款，是房地产开发经营公司不具备办理银行按揭贷款的条件，李某胜并不存在违约，不应承担违约责任，且所购房屋存在严重质量问题。房地产开发经营公司、某某物流公司认为，李某胜并未提供办理按揭贷款的手续，其以房屋存在质量问题拒绝办理按揭贷款。

二审中，房地产开发经营公司、某某物流公司提供了自来水公司水费台账和供电局电费清单各一份，欲证明李某胜实际管理和使用涉案房屋。李某胜对该事实予以认可。

二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，房地产开发经营公司与李某胜于2011年6月29日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且形式、内容均不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定积极履行各自的义务，拒不履行应承担相应的民事责任。合同中约定的付款方式为，首付房款203348.84元，剩余房款19万元办理按揭贷款，而李某胜在实际交纳20万元房屋首付款后，即对该房屋占有使用至今，并以所购房屋存在质量问题为由拒不支付剩余购房款，其上诉认为，房地产开发经营公司并未通知其提供办理按揭贷款所需资料，且房屋在交付初期就存在诸多质量问题，多次协商至今未予修缮，在二公司对房屋进行完全修缮之前其有理由拒绝支付剩余购房款。经审查，合同中对买受人逾期付款的违约责任约定：“……2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.03%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金”。李某胜如果认为房屋存在质量问题，应当主张房地产开发经营公司、某某物流公司承担修复责任，或者要求解除双方签订的合同，也可以要求赔偿损失，而李某胜既拒绝维修房屋，又未提出解除合同或者赔偿损失的主张，仅以房屋存在质量问题为由拒绝给付剩余购房款，无事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李某胜的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5226元，由上诉人李某胜负担。

本判决为终审判决。

审判长　　单久芬

审判员　　张莉萍

审判员　　张利平

二〇一五年七月九日

书记员　　贾　剑

商品房销售合同纠纷