江苏省如皋市人民法院

民事判决书

（2014）皋民初字第1253号

原告苏某某，

原告王某某，

两原告的委托代理人卢卫卫（特别授权），江苏健行律师事务所律师。

被告如皋市某某房地产开发经营有限公司，住所地：如皋市长江镇长江东路北侧*号。

法定代表人王某甲，董事长。

委托代理人许波华（特别授权），江苏信阳光律师事务所律师。

原告苏某某、王某某与被告如皋市某某房地产开发经营有限公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏某某、王某某及其特别授权委托代理人卢卫卫、徐健，被告某某公司的特别授权委托代理人许波华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告苏某某、王某某诉称，2011年8月29日，原被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于如皋市长江镇海坝村六组某某*幢*单元*室面积为103.46平方米的商品房一套，房屋总价款264858元。合同签订后，原告付清了所有购房款，履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，被告于2012年6月30日前交付经验收合格的商品房，但被告始终没有交付验收合格的商品房，导致至今原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约，按照合同第九条的约定，被告应承担已付房款万分之一的违约金。此外合同第十五条约定，被告应该在商品房交付使用后365日内办理房屋权属证书，但至今被告没有为原告办理房屋权属证书，根据合同约定，被告应向原告支付已付房款的百分之二的违约金。原告多次向被告提出按照合同约定支付违约金并赔偿损失的合理请求都遭到拒绝。现请求判令：1、被告支付原告逾期交房的违约金21029.72元；2、被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金5297.16元，并判令被告在15日内为原告方办理房屋权属证书；3、被告支付原告租房损失26000元；4、本案诉讼费用由被告承担。以上合计52326.88元。

原告为主张自己的权利，提供证据如下：

证据1，原告身份证、被告组织机构代码证、工商信息。证明原被告主体适格。

证据2，商品房买卖合同。证明合同签订的时间、房产面积、价款、交房时间、办理房产证的时间等相关内容及被告应承担的违约责任的起算点和比例。

证据3，购房发票2张、中国建设银行个人贷款结算证明、2012年1月4日中国建设银行个人贷款支付凭证。证明原告已经付清所有房款，原告贷款147000元由建行直接打给被告。

被告质证认为：

对证据1无异议。

对证据2的真实性没有异议，但是仅凭该证据不能证明原告已经履行了全部的义务，支付了全部的价款。该合同上王某甲和被告公司的印章是真实的。

对证据3，购房发票加盖的是伪造的印章，不具有合法性。关于支付凭证，被告认可原告已经支付了147000元，是通过建行转入的，其他款项均未收到。

被告某某公司辩称，第一，在2009年7月根据被告与瑞华公司签订的房地产开发合同，被告将位于如皋市长江镇海坝村一组土地号为皋国用2007第965号，建设工程规划许可证为皋规建镇安第77、78、79、80、81、82项目与瑞华公司进行了合作，合作后，瑞华公司以总承包的方式进行开发，项目的后续开发建设及销售程序的所有资金均由瑞华公司出具，瑞华公司应将房屋预售或销售所取得的所有收入转入双方的共管账户，项目总承包期间或之后因瑞华公司开发建设或房屋销售或其他原因发生的债权债务诉讼仲裁均由瑞华公司承担或负有，如因此给被告带来损失的，由瑞华公司赔偿，瑞华公司为了保证履行合同，由其法定代表人梁某某向被告承担连带责任担保，因此本案所涉2011年原被告之间签订的商品房买卖合同，并非原告与被告直接签订，被告也无法确认该合同的真实性，同时被告也已向法院申请追加瑞华公司、梁某某为本案的第三人；第二，根据原告的诉状，本案的房屋总价款为26万余元，但被告未收到一分钱购房款，因此，原告要求被告承担违约责任，无正当理由和法定理由；第三，根据原告的诉状，原告认为因未及时交房导致不能合法入住，但事实上在被告不知情的情况下，原告早已入住，因此所谓的逾期交房在本案中也不能成立；第四，本案中涉及到房屋的维修基金，装修押金等费用，对此被告认为，被告从未与任何企业签订该项目前期物业管理，也未委托任何物业公司代收物业管理费用，因此在法院受理的此类房屋买卖合同中，南通市江园物业服务有限公司收取的费用均与被告无关，被告也不应承担任何管理费用，至于以被告名义收取的其他费用，均在本案所谓的合同签订时，该项目一直由瑞华公司负责运营，所有的款项均未进入被告账户，因此被告对此费用均不予认可；第五，原告要求被告支付房屋租赁损失，无任何法律依据和合同依据，不能成立。原告提供的销售发票的发票专用章是瑞华公司伪造的，此外，关于首付款被告也没有收到，原告的个人贷款是否进被告公司还需要进一步查询。综上，被告无法确认房屋买卖合同的真实性，也未收到原告的购房款及其他费用，更未委托物业公司代收费用，因此，原告的诉请不能成立，同时被告认为追加瑞华公司和梁某某为本案第三人确有必要，请法院依法作出公正的裁决。

被告为证明自己的主张，提供证据如下：

证据1，2009年7月12日被告与瑞华公司签订的合作开发合同以及相应的建设规划许可证、移交清单，证明从2009年7月份之后某某公司就已经将项目交给瑞华公司以总承包的方式合作开发，项目的后续资金由瑞华公司投入，瑞华公司在房屋的预售时收取的全部房款或定金全部转入共管的银行账户，共管账户的银行印章由双方各持一枚，某某公司持法定代表人的印章，瑞华公司持财务专用章。当时的承包范围与规划许可证是一致的。建筑工程规划许可证的原件在瑞华公司。

证据2，2009年7月12日某某公司与瑞华公司签订的补充协议，2009年9月1日留存的印章样本，2009年12月2日签订的移交单，证明了根据双方的合作合同，对印章的使用保管有明确的规定以及移交的印章的枚数和移交的时间。

证据3，2012年7月1日某某公司与灵点房地产营销代理有限公司签订的房地产营销代理协议以及2012年7月6日用印申请单，证明从2012年7月开始某某公司与瑞华公司均同意委托灵点公司进行销售。该合同上的印章也是由梁某某申请后加盖的。

证据4，2012年10月27日某某公司与黄某某、李某签订的商品房买卖合同各一份，证明了本案案涉的合同印鉴与另两份已备案的合同印鉴不一致，本案所涉合同加盖的是“王某甲印”，而另外的就是“王某甲”，且字体不同。

证据5，如皋日报A2刊登了2013年7月17日某某法律顾问的郑重申明，2013年发票领购簿及印章持章证，2013年8月1日催促纠正违法行为的函，证明到2013年某某公司发现了瑞华公司使用的“如皋市某某房地产开发经营有限公司发票专用章”是未经授权而私刻的，且没有得到追认。同时发票领购簿也证明了准确的某某公司发票专用章印鉴的格式。

证据6，陆海英、胡惠民的个人信息。证明陆海英与梁某某是夫妻关系，均与被告无关。

原告质证认为：

对证据1、2的真实性没有异议，但是该组证据并不能达到被告的证明目的，被告与第三人之间的合同及往来，原告并不知情，被告也不能据此对抗原告。该组证据恰恰证明了被告与瑞华公司存在合作开发关系，被告明确将该工程的开发权及销售权给瑞华公司，对于该情况原告方并不知情，再说明被告授权瑞华公司进行开发销售，由此产生的一切后果均应当由本案的被告承担，至于被告与瑞华公司、梁某某等人之间的纠纷应当通过诉讼程序予以解决。

对证据3的真实性无法核实，即便是真实的，其代销合同上面显示的系被告某某公司的公章，其售楼处工作人员的行为应当代表被告某某公司。该组证据在委托方法定代表人的姓名以及最后印章下方的法定代表人签名显示的是梁某某，而实际上被告的法定代表人为王某甲，该组证据也说明了被告根据与瑞华公司的合作协议授权了瑞华公司进行开发和销售，对于原告方而言，无法得知其真正的法定代表人，而且需要说明的是，整个开发过程中当地的百姓也都只知道一个叫梁某某是该工程项目的老总，而该份代理协议显示法定代表人是梁某某，本案的原告及所有的购房主，无论是对某某公司还是对梁某某都产生了充分的合理的信赖，原告系在被告售楼处与其被告工作人员沟通相关的购房事宜，其工作人员的行为应当代表被告，由此产生的后果也应当由被告予以承担。

综上，证据1、2、3可以证明被告授权梁某某对案涉的房产进行开发销售，梁某某的行为可以代表本案被告，由本案被告承担相应法律责任，同时，本案被告在取得案涉房地产的土地使用权后，对案涉土地没有进行实际开发，而将相应开发房地产销售等一系列均授权梁某某，被告通过这一行为通过相应利益，可能涉嫌倒卖国家土地。

对证据4的真实性不予认可。关于王某甲的印章在被告提供的证据中显示出有多枚王某甲的印章，被告自己都无法核实关于相关印章的真伪，故该组证据也无法达到其要证明的目的。但可以证明被告在房地产销售的过程中没有完整的规章制度，没有公安机关备案的印章，其销售是非常紊乱的。

对证据5，郑重申明的形式上的真实性没有异议，但是与本案没有关联性。2013年8月1日催促纠正违法行为的函，真实性没有异议。该组证据系被告与瑞华公司之间的内部纠纷，与原告没有联系，对于被告与瑞华公司之间的纠纷应当通过其他诉讼解决。从中可以看出，被告在2013年7月24日之前，由梁某某在税务机关领取了相应的销售不动产发票，本案原告持有的销售发票均在如皋市税务局处可以查询，因此，被告用这一证据来达到否认原告持有税票的真实性不能达到，同时，在被告给梁某某发出的关于催促违约责任的函中可以看出本案被告对梁某某将相应的销售收入存入梁某某个人账户是明知的，因此，在2013年8月6日之前，相应的购房人将相关的购房款打入梁某某或梁某某相关的指定的工作人员这一系列行为均由被告承担相应的责任。

对证据6，与本案无关联性。

经审理查明，2011年8月29日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买位于长江镇海坝村六组某某第3幢1单元5*号房；该商品房建筑面积为103.46平方米，单价每平方米2560元，总房价款为264858元；买受人于2011年8月29日前付清首期房款117858元，于2011年9月13日前付清剩余房147000元；第八条，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02向买受人支付违约金。如因买受人未能及时提供应由买受人提供的资料或其他买受人的原因逾期办证或者其他损失的，由买受人自行承担。由此给出卖人造成损失的，买受人应承担责任等。该合同出卖人落款处加盖某某公司印章以及“王某甲印”印章；买受人处由两原告签名并加盖指印。合同签订后，原告履行了首期房款117858元的付款义务，被告于2011年9月9日开具了金额为117858元的销售不动产统一发票交由原告收执。原告向中国建设银行申请了金额为147000元的个人商品房住房贷款，2012年1月4日，中国建设银行将该147000元汇入某某公司，被告开具了金额为147000元的销售不动产统一发票交由原告收执。

另查明，被告提交的2009年7月12日与瑞华公司签订的《房地产开发项目合作合同》载明，甲方为某某公司，乙方为瑞华公司，双方就《某某》项目合作开发事宜达成合同，一、合作项目概况：甲方现已通过国有土地使用权出让方式取得项目所在的如皋市长江镇海坝村六组开发地块的土地使用权、当地政府的《立项批文》、《建设用地许可证》及一期项目的《建设工程规划许可证》与乙方进行《某某》项目合作。二、合作方式：1、甲、乙双方一致确定以甲方的名义、由乙方总承包的方式合作开发《某某》项目；2、乙方向甲方支付项目总承包金为人民币2600万元；3、乙方投入《某某》项目后续开发建设及销售所需的全部资金，并全面负责项目的开发建设和销售，在乙方遵守有关法律法规和保证本合同正常履行的前提下，乙方对合同项目开发建设和经营拥有合法的处理权，甲方不得干预。三、承包金的支付方式及相关约定。1、协议签订后七日内，甲方将项目所在的工地交由乙方接管。6、项目总承包期限为24个月（从合同生效起计算）。四、项目合作期间：1、项目合作期间，甲方的公章、合同专用章、法定代表人章由甲方掌控，乙方因项目开发建设及销售需要用章，在合理且不损害甲方利益或对外担责的情况下，甲方应积极、及时配合乙方的用章需求，一直到项目过户到合作方为止，如因在甲、乙双方合作期间及合同签订日起，甲方私自以如皋市某某房地产开发经营有限公司名义与其他单位或个人产生经济纠纷与乙方无关。五、特别约定：为保证乙方履行本合同，乙方股东及法定代表人梁某某自愿为乙方在合同项下的全部义务及责任向甲方承担连带保证责任担保。双方还对相关事项进行了约定。甲乙双方签名盖章，梁某某在合同落款保证人处签名。同日，某某公司与瑞华公司签订《补充协议》一份，约定：1、某某公司公章及重要证照在合作期间由甲方保管；2、乙方因工程需要使用公章，需经乙方法定代表人亲自签字申请，合同或协议确立后，需留复印件备案；3、合作之前某某公司的债权债务由甲方负责，合作之后的某某公司的债权债务由公章使用人负责等。

2014年9月4日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，被告向本院申请追加瑞华公司、梁某某为本案第三人参加诉讼。原告陈述，案涉房屋原告没有入住，在法律意义上没有交付，水电等设施都没有完全到位。被告陈述，案涉房屋有无交付不清楚，案涉房屋没有通过综合验收，目前不能办理产权证书。

2015年7月7日，瑞华公司向本院出具情况说明一份，说明载明了原告购买的房号为3-502；原告签订的商品房买卖合同真实有效；总房款264858元已付清，其中117858元直接汇至梁某某个人银行账户，银行贷款的147000元汇至某某公司；因某某公司的原因，原告已于2013年6月19日后入住，但未办理交付手续等。瑞华公司、梁某某在该情况说明上加盖印章、签名。原告对该情况说明质证认为，对其真实性无异议，但是该证据的内容部分不符合事实，包括本案在内的九案原告交付了购房款，并未直接汇给梁某某个人，其中朱连芳户案涉的所有的房款均系打到被告的账户，对于银行贷款打到被告账户的事实予以确认，也开具了相应的购房发票。对于所谓的2013年6月19日均已陆续入住不符合事实，包括本案在内的九案原告均未入住，也无法入住，因为至今水电、电梯等设施均未开通。被告某某公司质证认为，第一，我方已经向法庭申请追加瑞华公司、梁某某作为本案的第三人参加诉讼，因此只有在瑞华公司及梁某某到庭的情况下才能确认该情况说明的真实性；第二，但就这份情况说明本身而言，被告注意到该说明上梁某某签字与被告向法庭出具的其他证据上的签字不一致，请法庭对真实性予以审核；第三，从主体上看，瑞华公司具有重大的利害关系，其身份不应作为证人，而应为第三人参加诉讼，法院依职权进行调查也证明了被告申请第三人的正当性和合法性；第四，瑞华公司认为购房款的现金均直接汇至梁某某的个人账户，这表明被告确实未收到这部分购房款。原告认为朱连芳的购房款全部打到被告账户，但是未提供证据证明。瑞华公司认为在购房户付款后全部开具了购房发票，被告在上次庭审中已经说明了有部分购房发票印章是假的，是瑞华公司或梁某某私自刻制，另外，瑞华公司认为包括本案在内的九户均在2013年6月19日左右入住是由于某某的原因，但被告对此毫不知情，此外，被告在南通中院的其他诉讼中发现瑞华公司有通过签订商品房买卖合同进行民间借贷的事实，因此，被告有理由相信在包括本案在内的九案中可能有这样的情形，有理由怀疑部分购房合同系瑞华公司、梁某某与所谓的购房人恶意串通故意损害某某公司权益的合同，因此这份情况说明不具有证明力，追加瑞华公司及梁某某作为本案的第三人确有必要，请法庭依法追加。

以上事实，有当事人当庭陈述及相应证据经庭审质证在卷佐证。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方所签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，属合法有效合同。合同的签订地在某某售楼处，加盖的公章是某某公司公章，被告和瑞华公司的合作协议约定对外以某某公司经营。故原告有理由相信该合同系与被告签订，应由被告承担相应的权利义务。被告与瑞华公司约定的责任承担仅限于被告与瑞华公司之间，不影响原告向某某公司主张权利，至于被告与瑞华公司之间的权利义务关系，与本案无涉。故对于被告要求追加瑞华公司、梁某某为本案第三人的请求，不予采纳。

根据合同约定，原告已支付了购房款，被告已开具正式发票给原告。虽原告有预期支付购房款的情形，但被告就此未及时提出异议，并实际接收了原告缴纳的购房款。被告应当按照合同约定于2012年6月30日前按合同约定的方式交付房屋，瑞华公司已确认案涉未办理交付手续，被告也未提供证据证明已办理交房手续，故被告应支付原告自2012年7月1日起逾期交房违约金，原告主张暂计算至2014年8月31日，故被告应支付原告自2012年7月1日起至2014年8月31日止（逾期交房天数791天）按照已付购房款264858元日万分之一计算的逾期交房违约金为20976.75元。原告主张暂计算至2014年8月31日的违约金为21029.72元，依据不足，本院不予支持。由于案涉房屋未能交付使用，故原告主张逾期办理房屋权属证书的违约金，依据不足，本院不予支持。因案涉房屋所在工程未能通过验收，无法办理房屋权属证书，属事实上的不能，故对于原告要求被告在15日内为原告办理房屋权属证书的请求不予支持。原告主张被告支付租房损失，该请求依据不足，故本院不予支持。被告的其他辩称理由，未能提供充足证据证实，本院不予采信。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：

一、被告如皋市某某房地产开发经营有限公司于本判决生效后立即给付原告苏某某、王某某逾期交房违约金20976.75元。

二、驳回原告苏某某、王某某的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1190元，由原告苏某某、王某某负担700元，由被告如皋市某某房地产开发经营有限公司负担490元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：471558227682）预交上诉案件受理费1190元。

审　判　长　　许夕坤

代理审判员　　钟　文

人民陪审员　　魏　林

二〇一五年八月二十六日

见习书记员　　尹天伟

销售合同纠纷