浙江省江山市人民法院

民事判决书

(2016)浙0881民初885号

原告：徐某某，女，19**年*月*日出生，汉族，居民，住浙江省江山市市区。

委托代理人（特别授权）：毛苏华，浙江五正律师事务所律师。

委托代理人（特别授权）：徐兆祥，浙江五正律师事务所实习律师。

被告：姜某，男，19**年*月*日出生，汉族，农民，住浙江省江山市新塘边镇。

委托代理人（特别授权）：何斌，浙江达正律师事务所律师。

第三人：徐某甲，男，19**年*月*日出生，汉族，居民，住浙江省杭州市拱墅区。

第三人：陶某，女，19**年*月*日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。

第三人：徐某乙，男，19**年*月*日出生，汉族，居民，住浙江省杭州市西湖区。

第三人：林某，女，19**年*月*日出生，汉族，居民，住浙江省杭州市下城区。

四第三人之共同委托代理人(特别授权)：祝小军，浙江万盛律师事务所律师。

四第三人之共同委托代理人(特别授权)：徐丽波，浙江万盛律师事务所律师。

原告徐某某与被告姜某恢复原状纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理，在案件审理过程中，案外人徐某甲、陶某、徐某乙、林某申请作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许，依法合并进行审理。本案依法由审判员毛寅适用简易程序于2016年5月17日第一次公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年8月22日第二次公开开庭进行了审理。原告徐某某及其特别授权代理人毛苏华、被告姜某之特别授权代理人何斌均到庭参加两次庭审，第三人之特别授权代理人祝小军到庭参加第一次庭审，原告之特别授权代理人徐兆祥、第三人之特别授权代理人徐丽波到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。

原告徐某某诉称，诉请：1、被告恢复承租房屋江山市区某某路**号(以下简称讼争房屋)一楼店面(即恢复人民调解协议书所规定的楼梯底层1-4级脚步、楼梯间、楼梯间与店面隔离墙)；2、要求被告赔偿损失(使用费)17000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告承租江山市区某某路**号店面经商。该房屋原属原告徐某某父母、柴某某所有。2008年5月，被告因扩大店面使用面积擅自拆除楼梯底层1-4级脚步、楼梯间与店面隔离墙。同年5月19日，原告曾因上下楼梯不畅通，而引起纠纷，原、被告双方经江山市虎山街道人民调解委员会调解达成调解协议（详见调解协议书内容）。2015年6月江山市人民法院受理原告徐某乙、徐某甲与被告徐某某等人遗赠纠纷一案，江山市人民法院于2015年7月14日作出（2015）衢江民初字第744号民事判决：位于江山市区某某路**号1-2层房屋归徐某乙、徐某甲所有，3-4层归原告徐某某所有。法院判决后，原告多次找被告要求恢复承租房屋原状，但被告至今未恢复。原告认为：被告虽经原告通知至今未按调解协议内容履行的行为，侵犯了原告的合法通行权利，给原告生活造成不便。

被告姜某辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由如下：原告陈述的事实不属实，2008年5月，被告并非擅自拆除楼梯间、踏步、隔离墙，被告经过原房东（柴某某）同意。而且被告改造的是柴某某房产证内所记载的，原告是无权干涉。原告并非本案适格主体，原告所述纠纷系物权请求权，而本案所涉恢复标的物位于一层房屋内，是属于第三人的产权范围内，只有第三人才有权处分该部分标的物。其次，被告虽然与原告定有人民调解协议，但2008年的协议书系迫于原告威胁或者是签订时被告存在重大误解，原告系无权处分人，该份协议系原告借他人的名义与被告签订，侵害了他人权益，应属无效。被告在当时修建楼梯时已经征得了楼梯产权人的同意，只是迫于原告无理的要求才与其签订了协议书。更何况双方于2013年又对楼梯纠纷进行了重新约定，应当视为对2008年协议的变更，原告根据协议约定也无权要求被告恢复原状。最后，涉案的楼梯间已经修建多年，该楼梯修建后并没有造成原告通行不便，反而是方便了原告上下通行。另根据被告现有产权人的租赁合同，被告也无权随意更改房屋现状。

第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某诉称，提出独立诉讼请求：1、要求确认原告徐某某与被告姜某于2008年5月19日、2013年9月17日签订的人民调解协议书对涉案房屋处置的约定无效；2、维持第三人产权证内房屋现状不变；3、驳回原告徐某某的诉讼请求。具体事实与理由如下：徐某甲、陶某系夫妻，徐某乙、林某系夫妻。、柴某某系徐某甲，徐某乙爷爷、奶奶；原告徐某某系、柴某某女儿。江山市某某路**号一层店面、二楼住宅原系第三人爷爷、奶奶所有，2008年出租给被告姜某经营使用。后经奶奶柴某某及原告徐某某同意，被告姜某对**号一层店面楼梯进行改造，在不影响二、三、四楼通行的情况下，将原北上转西向楼梯改造为西向直通式楼梯。改造后，二、三、四楼均从被改造后楼梯上下通行，奶奶柴某某通过公证遗嘱方式将涉案一层店面及二层住宅继承给第三人。(2015)年衢江民初字第744号民事判决确认江山市某某路**号一层店面、二楼住宅为四第三人共同共有，并办理产权证。针对原告诉讼请求，第三人认为：一、(2015)年衢江民初字第744号民事判决生效后，第三人接手该房屋，房屋现状亦经上述判决确认。根据原房产证还有四第三人房产证、土地证，一二层建筑面积为76.9平方米，应包括楼道面积，也就是说一层店面及楼梯面积均归四第三人所有，四第三人对诉争标的享有完全所有权，任何人任何单位不得侵犯。二、2008年被告姜某对一楼店面楼梯进行改造，原告徐某某系知情人，其本人也是同意的。但对原告徐某某与被告姜某签订的人民调解协议书，人民调解员未对涉案房屋产权属性进行调查，即在未确认两立协议人是否为涉案房屋所有权人（未确定两立协议人对涉案房屋是否享有处分权）的情况下，对此，原告徐某某、被告姜某也未主动向人民调解机构说明房屋权属（自己对涉案店面不享有处分权），最终导致侵犯原房屋所有权人合法权益的调解协议书内容的出台，人民调解协议内容侵犯了一二层店面房屋所有权人的合法权益，根据合同法第52条第二款民法通则第58条第4款之规定，应认定该协议无效。即使协议有效，但至今未取得一层店面业主的认同，协议对一层店面业主无约束力，四第三人不同意再次对楼梯进行更改。三、楼梯的改造未侵犯原告的通行权。如前所述，一层店面包括楼道面积均归一层业主所有，二、三、四层业主对一层楼道仅有通行权。2008年一层楼梯已改造，当时的改造原告系知情人，改造后的通道面积未减少，也未增加通行难度，反而是对通行增加便利，08年改造未侵害二、三、四层业主的通行权，也系历史遗留问题，当时各方都认可，原告无权要求对楼梯进行改造。综上，涉案房屋一二层建筑面积包括楼梯面积江山市房地产管理处已确认为一二层业主所有，第三人享有完全所有权，原告对涉案一二层建筑面积不享有共同所有权；原告与被告协议中恢复原状的约定，侵犯了一二层业主房屋所有权利，应认定为该约定无效，该协议对第三人无约束力；原告对涉案一二层房屋内的楼梯仅享有通行权，2008年的改造未妨碍二三四层业主的通行。

原告徐某某、被告姜某针对第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某的诉讼请求辩称，原告徐某某要求驳回第三人的诉讼请求，被告姜某则同意第三人提出的独立诉讼请求。

当事人各方举证情况：本院于2016年5月17日组织双方当事人进行了庭前证据交换。

1、原告徐某某为支持其主张，向本院提供并出示了以下证据：

(1)房屋所有权证、共有权证、国有土地使用权证、1989年6月书写的协议书各一份，证明原告系涉案房屋三、四层的所有权人，与诉讼请求有直接利害关系，诉争的楼梯间由原告及一、二层房屋所有权人共同管理。

(2)2008年5月19日书写的人民调解协议书一份，证明被告姜某实施了侵权行为，拆除了楼梯间等部位，双方约定恢复原状。

2、被告姜某为支持其主张，向本院提供并出示了房屋租赁合同一份，证明2015年4月26日至2016年4月26日止，江山市某某路**号店面及二楼住宅一套系由被告向第三人承租。根据租赁合同，被告无权改变房屋现有的内部结构及装修设置。

3、第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某为支持其主张，向本院提供并出示了以下证据：

(1)与柴某某的土地证、房屋所有权证复印件各一份、四第三人的房屋所有权证四份、土地使用权证一份，证明一层的土地使用面积是36.6平方米，二层的建筑面积为76.9平方米，同时证明一层、二层的楼道包括在一层、二层的建筑面积内，一层、二层的楼道的产权归一、二层房屋所有权人所有。

(2)2013年9月17日书写的人民调解协议书复印件一份，证明被告改变、装修房屋是经原房东柴某某同意的事实。

(3)(2015)衢江民初字第734号民事判决书复印件一份，证明涉案房屋产权经法院判决确认由四第三人继承的事实。

经庭审组织质证，本院认证如下：

对原告提供的证据(1),被告对房屋所有权证、共有权证、国有土地使用权证真实性均无异议，对原告系涉案三、四层房屋所有权人的事实也无异议。对协议书系原告与原房东签订的真实性无法确定，根据协议书内容上面只是约定了原告对楼梯只有使用权，没有管理及处分权。第三人对房屋所有权证及国有土地使用权证真实性无异议，认为三至四层的楼梯间的面积应包含在房屋建筑面积内。对协议书真实性无异议，认为里面的内容，一至四层的楼梯是共有人共同使用，原告没有管理权，对于一至二层的楼梯，原告没有管理及所有权，只有上下通行权,原告基于物权要求恢复原状，应该是相邻损害防免关系的通行权。本院认为，原告提供的房屋所有权证、共有权证、国有土地使用权证系国家行政机关颁发，具有较高公信力及证明力，故对该证据予以确认，对原告徐某某系坐落于江山市虎山街道某某路**号第三、四层房屋所有权人，以及原告对涉案房屋享有18.39㎡的土地使用权的事实予以认定，而根据原告提供的1989年6月协议书，可认定讼争房屋一至二层由案外人、柴某某出资建造，三至四层由原告徐某某出资建造，以及双方约定一至四层楼梯由房屋所有权人共同通行使用的事实。

对原告提供的证据(2)，被告对真实性无异议，对证明对象有异议。被告改变楼梯方位是经过原房东的同意的，被告与原告签订该份协议书是基于原告多次到被告店里吵闹影响了经营，无奈之下才与原告达成妥协，支付原告一笔补偿费，而且根据协议书的约定，被告在实施房屋改造后也保障了原告正常通行的权利，被告履行了协议书约定要支付原告押金1000元的义务。第三人对真实性不清楚，认为原产权人与业主都没有在这调解协议书上签过字，该份调解协议书是无效的，一至二层包括楼道均包含在房屋建筑面积内，房屋改造之后，应该由原业主或者是第三人予以追认，该协议书侵犯了原产权人和现产权业主的合法权益，即使协议书有效，该份协议书对原产权人及现产权业主无约束力。本院认为，人民调解协议书是双方当事人就争议事项在人民调解委员会的调解下达成的合意，具有合同性质，经人民调解委员会调解达成的调解协议，如不存在无效等法定阻却事由，则具有法律约束力，本案中，原告提供的该份人民调解协议书主文第1条约定“以后如果徐某某确实需要回3-4层房屋居住，姜某必须无条件将原楼梯板间脚步和隔离墙恢复原状”，原、被告未在签订该份调解协议书时告知讼争房屋一、二层的原所有权人即案外人、柴某某共同参与、共同协商，且案外人、柴某某并未在该份调解协议书上签名或者捺印，事后也未予以追认，而原、被告约定的将原楼梯板间脚步和隔离墙恢复原状直接关系到讼争房屋一、二层所有权人的利益，故原、被告之间约定的该条款损害了讼争房屋一、二层所有权人的合法权益，应属无效条款。

对被告提供的证据，原告对真实性无异议，对被告承租涉案房屋也没有异议，该份合同与本案没有关系，被告原是处承租过来的，房屋租赁合同里约定的租金标准可以作为原告要求赔偿损失的依据。第三人对真实性无异议，根据租赁合同的约定，未经得原业主同意，被告无权对该房屋进行改造，一层的建筑面积包括楼道全部归业主所有，所得的租金全部归一层业主所有。本院认为，因原告及第三人对被告提供的房屋租赁合同真实性均无异议，故本院对该证据真实性予以确认，对被告姜某系江山市虎山街道某某路**号第一、二层房屋承租人的事实予以认定。

对第三人提供的证据(1)，原告对真实性无异议，对证明对象有异议，以房屋面积推算出楼梯间属于第三人所有违背物权及建筑物区分所有权。主体结构统一的建筑物由两人共有的，共有部分不能登记为某个权利人所有，也就是说房产证上的面积是错误的。既然已经是各自按份共有了，共有部分应该按照规定不应登记为某一共有人所有，因为在房屋建造的时候是没办法区分造价的。被告对真实性无异议，被告认可第三人的证明对象。本院认为，第三人提供的证据(1)可证明坐落于江山市虎山街道某某路**号第一、柴某某，经继承，现为第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某共同共有的事实，庭审中，双方一致确认讼争房屋楼梯间的面积计入总土地使用面积36.6㎡中，根据我国相关建筑规范以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，讼争房屋楼梯间应由一至四层房屋的所有权人共同使用，如需对楼梯间作出改建、重建等重大决定的，应由业主共同决定。

对第三人提供的证据(2)，原告对真实性无异议，但是被告并没有按协议履行，2013年的协议不能制约2008年的协议，同意可以改变房屋结构的，因此该份调解协议书跟本案没有关系。被告对真实性无异议，认为2013的人民调解协议书与2008年的人民调解协议书处理的都是同一个房屋纠纷，该份协议书是对2008年人民调解协书处置方式的一个变更，且原、被告均认可房屋处置是经过原房东的同意的。本院认为，因原、被告对该份调解协议书真实性均无异议，故本院对该证据真实性予以确认。

对第三人提供的证据(3)原、被告均无异议，故本院对第三人提供的证据(3)真实性予以确认，对其证明对象予以采信。

经审理，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告徐某某系坐落于江山市虎山街道某某路**号第三、四层房屋所有权人，坐落于江山市虎山街道某某路**号第一、、柴某某，经继承，现第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某为江山市虎山街道某某路**号第一、二层房屋的共有权人，原告对涉案房屋享有18.39㎡的土地使用权，第三人对涉案房屋享有18.21㎡的土地使用权，被告姜某系江山市虎山街道某某路**号第一、二层房屋的承租人。原、被告因涉案房屋楼梯通行问题发生争议，双方分别于2008年5月19日、2013年9月17日各达成人民调解协议书一份，现双方一致认可涉案房屋楼梯间可正常通行。

本院认为，有下列情形之一的，调解协议无效：(一)损害国家、集体或者第三人利益；(二)以合法形式掩盖非法目的；(三)损害社会公共利益；(四)违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告依据2008年5月19日人民调解协议书，以被告实施了侵权行为为由要求被告恢复讼争房屋楼梯底层1-4级脚步、楼梯间、楼梯间与店面隔离墙的原状，根据上文本院对原告提供的2008年5月19日人民调解协议书的认证意见，该协议主文第1条“以后如果徐某某确实需要回3-4层房屋居住，姜某必须无条件将原楼梯板间脚步和隔离墙恢复原状”的约定因损害了讼争房屋一、二层所有权人的利益，故属无效条款。另，根据原告提供的2008年人民调解协议书及第三人提供的2013年人民调解协议书，均可证明原告对被告改变楼梯方位是知情的，被告也按照调解协议书中的约定支付了相应补偿费，可视为原告对目前楼梯间的现状是认可的，且双方一致认可讼争房屋楼梯间可正常通行，楼梯间亦具备其基本功能和原始属性。原告徐某某作为讼争房屋三、四层所有权人，虽对讼争房屋的楼梯间享有共同使用权，但其所依据2008年5月19日人民调解协议书要求被告恢复原状的约定属无效条款，现其也未提供充分证据证明其通行权受到侵害，也未提供充分证据证明其存在的损失，故原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告的诉讼请求不予支持，对原告申请对楼梯间改变结构原状进行鉴定不予准许。关于本案第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某所提出的独立诉讼请求，本院认为，2008年5月19日人民调解协议书协议主文第1条“以后如果徐某某确实需要回3-4层房屋居住，姜某必须无条件将原楼梯板间脚步和隔离墙恢复原状”的约定损害了讼争房屋一、二层所有权人的利益，应确认无效，但2013年9月17日人民调解协议书并未对讼争房屋的处置作出具有实质内容的约定，且第三人也未举证证明被告姜某改变了第三人产权证内房屋的现状，故本院仅对第三人合理的诉讼请求予以支持。

综上，本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。原告徐某某作为讼争房屋三、四层所有权人，被告作为讼争房屋一、二层承租人，第三人作为讼争房屋一、二层所有权人，各方均应按上述相邻关系原则正确处理各方之间的关系，妥善处理楼梯间的使用问题。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第五条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、确认原告徐某某与被告姜某于2008年5月19日签订的人民调解协议书协议主文第1条“以后如果徐某某确实需要回3-4层房屋居住，姜某必须无条件将原楼梯板间脚步和隔离墙恢复原状”的约定无效。

二、驳回原告徐某某的诉讼请求。

三、驳回第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某的其他诉讼请求。

案件受理费120元，由原告徐某某负担80元，第三人徐某甲、陶某、徐某乙、林某负担40元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。

审　判　长　　毛　寅

人民陪审员　　程洋冰

人民陪审员　　周开才

二〇一六年八月二十二日

书　记　员　　吴馨宇

恢复原状纠纷