长春市南关区人民法院

民事判决书

（2015）南民初字第2714号

原告：魏某，住某某市某某国际社区。

原告：秦某明，住某某市某某国际社区。

二原告共同委托代理人：刘首超，北京盈科（长春）律师事务所律师。

被告：长春某某房地产开发有限公司，住所某某市某某区某某路***号***室。

法定代表人：庄某，总经理。

委托代理人：孙岩松，吉林大华铭仁律师事务所律师。

第三人：某某物业管理有限公司长春分公司，住所某某市某某开发区某某路某某区某某街***号某某会馆二楼。

代表人：王某刚，总经理。

委托代理人：宋某超，该单位职员。

原告魏某、秦某明与被告长春某某房地产开发有限公司、第三人某某物业管理有限公司长春分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦某明及二原告的共同委托代理人刘首超，被告长春某某房地产开发有限公司的委托代理人孙岩松，第三人某某物业管理有限公司长春分公司的委托代理人宋某超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

魏某、秦某明诉称：2011年5月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：×××）及《补充协议》，购买长春市某某国际社区**栋**单元**楼****室商品房。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。如果出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2012年6月28日该商品房交付至今，被告未按约定履行上述义务，导致原告无法办理产权登记。虽然双方约定了违约金，但是被告违约时间较长，且违约金不能够按照违约天数的增加而增加，双方约定的违约金明显过低，不足以弥补原告的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案显然符合上述法律关于违约金过低，应当对违约金予以适当调整的规定。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；……”的规定，违约金计算标准为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，被告应给付原告逾期违约金。综上，原告请求被告支付违约金为已付房款1598630元的同期贷款利息并加收30%。原告入住长春市某某国际社区**栋*单元**楼****室后，于当年冬季发现房屋存在严重的墙体长毛现象。原告曾多次向被告及第三人反映情况，但被告一直以冬季无法维修、正在组织人员等理由拖延解决，致使房屋墙体长毛的现象越来越严重，室内壁纸脱落。被告至今仍让原告等待维修为借口拒不维修。故原告诉至法院，请求判令被告向原告支付违约金288393.30元；判令被告为原告维修房屋；诉讼费由被告承担。

长春某某房地产开发有限公司辩称：因政府行为导致被告逾期为原告办理产权证，被告不应承担逾期办证的违约责任。原告改变违约金的计算方法，增加违约金为288393.30元无事实和法律依据。2011年5月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》第15条关于产权登记约定按已付房款的1%支付违约金，是双方的真实意思表示，双方应按该条约定履行，如被告存在该项违约行为，应按该约定按已付房款的1%向原告支付违约金，即为15986.30元，而不是原告主张的金额。原告依据《商品房买卖合同纠纷解释》第16条规定计算违约金，没有事实依据；依据《合同法》第4条、第114条第二款、《合同法解释（二）》第28条、《商品房买卖合同纠纷解释》第16条、《民事诉讼法》第64条、65条、《民事诉讼法解释》第9条、《证据若干规定》第2条的规定，原告主张的违约金金额无事实依据；原告在诉请中称的墙体长毛现象与被告无关，原告要求被告维修房屋无事实依据。

某某物业管理有限公司长春分公司陈述称：原告在诉请中主张的支付违约金和维修房屋与第三人无关，这并非我方的约定义务和法定义务，故请求驳回原告诉讼请求。

经本院审理查明：2011年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的长春市某某国际社区**栋*单元**楼****室商品住宅(建筑面积174.28㎡)，总房款人民币1598630元。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项规定处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”；第十六条约定“……出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……”2012年6月28日，被告将该商品房交付原告使用。2015年10月19日，被告向长春市房地产交易与权属登记大经路服务中心申请房屋初始登记。

另庭审中，原告提供商品房室内照片23张，用于证明原告所购买商品房存在墙体严重长毛情况，影响原告居住。

本院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。双方应恪守合同约定，履行各自义务。按照合同约定，被告应在2013年6月29日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但直至2015年10月，被告才向房屋产权部门申请房屋初始登记，故被告应承担延期办理房屋产权备案手续的违约责任。对于该项违约责任的违约金，合同中有明确约定，故被告应按原告已付购房款的1%向原告支付违约金即15986.30元。关于原告提出约定的违约金明显过低应予调整一节，因原告并未请求确认该合同第十五条为无效条款，则该条款约定的违约责任对原、被告仍具有约束力，故不宜适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条而直接援引“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”的规定。对于原告主张所购商品房墙体严重长毛、要求被告维修房屋一节，被告未就该房屋墙体长毛的事实提出异议，仅抗辩与其无关，因被告对交付的商品房在保修期内负有保修责任，故被告抗辩理由不成立，原告该项主张依法应予支持。被告应就墙体长毛情况对涉诉房屋进行维修至适合原告居住并符合合同约定交付条件。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十六条之规定，判决如下：

一、被告长春某某房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告魏某、秦某明延期办理房屋产权备案手续违约金人民币15986.30元；

二、被告长春某某房地产开发有限公司于本判决生效后立即为原告魏某、秦某明维修房屋(就墙体长毛情况维修至适合居住并符合合同约定交付条件)；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行指定行为的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5626元，由被告负担（原告已垫付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。

审　判　长　王　复

代理审判员　李德保

人民陪审员　孙晓晶

二〇一六年六月十五日

书　记　员　丁文怡

房屋买卖合同纠纷