湖南省湘潭市岳塘区人民法院

民事判决书

（2015）岳民初字第1446号

原告吴某如，女，汉族，19**年**月**日出生，某某市人。

法定代理人王某娟，女，汉族，19**年**月**日出生，某某县人，系吴某如母亲。

委托代理人王承志，湖南潭州律师事务所律师。

被告湖南某某投资有限公司，住所地某某市某某区某某街道某某路**号楼**号门面。

法定代表人李某卿，董事长。

原告吴某如与被告湖南某某投资有限公司排除妨碍纠纷一案，原告于2015年6月29日向本院起诉。本院于同日立案受理，依法由代理审判员黄义华担任审判长，与人民陪审员谢文、李秋组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理，代理书记员夏笑担任法庭记录。原告吴某如的委托代理人王承志到庭参加诉讼，被告湖南某某投资有限公司经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告吴某如诉称：2014年9月5日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，该合同是由原告法定代理人王某娟与被告原法定代表人张某轻签订。合同约定，原告将位于某某路**号楼**号门面以及车库两间租赁给被告使用，租赁期限为5年，从2014年9月5日起至2019年9月4日止，租金每半年度支付一次。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，已全部履行了合同约定的义务。被告承租后，交纳了3万元押金便开始在房屋内开展业务，现被告未按约履行合同义务，仅交纳了4个月的门面租金41400元和6个月的车库租金4800元，尚欠2015年3月5日至今4个月的房屋和车库租金共48800元，经原告多次催要，被告至今拖延未付。原告特依法向人民法院起诉，请求判决：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告腾出原告所有的某某路**号楼**号门面及车库两间；3、被告支付拖欠原告的房屋和车库租金48800元；4、被告承担本案诉讼费用。

原告吴某如为支持其诉讼请求，向法庭提供如下证据：

1、原告主体资料，拟证明原告主体适格；

2、被告主体资料，拟证明被告主体适格；

3、房屋所有权证书，拟证明被告所租赁的房屋所有权为原告；

4、《房屋租赁合同》，拟证明原、被告之间房屋租赁合同成立并生效；

5、相片，拟证明原告已全面履行合同义务；

6、《通知》两份，拟证明因被告欠付租金，原告于2015年6月19日和6月25日，分别向被告送达了限期支付租金以及解除合同的通知。

被告湖南某某投资有限公司经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视同其放弃举证、质证、答辩的权利。

以上证据经本院审查核实，对原告提供的证据1-6的真实性、合法性、关联性予以认可，可以作为认定案件事实的依据。

根据以上认定的证据以及原告在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实：

2014年9月5日，原告的法定代理人陈某娟与被告的原法定代表人张某轻签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于霞光西路11号楼7号门面以及车库两间租赁给被告使用，租赁期限为5年，从2014年9月5日起至2019年9月4日止，租金每半年度前一个月支付一次。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用。被告承租后，交纳了3万元押金便开始在房屋内开展业务。合同履行期限内，被告未按约履行合同义务，自2015年3月5日起至今拖欠原告的房屋租金。

2015年6月9日，原告的法定代理人陈某娟在被告的大门张贴通知，写明：依据2014年9月5日双方签订的《房屋租赁协议》，你应当于2015年3月5日缴纳半年度房屋租金，经过多次催收，一直未依据合同如期支付。特通知你于2015年6月15日前支付所欠租金，逾期未缴纳，我将依法解除双方签订的《房屋租赁协议》，并通过诉讼途径要求赔偿损失。

2015年6月19日，原告的法定代理人陈某娟再次在被告的大门张贴通知，写明：依据2014年9月5日双方签订的《房屋租赁合同》，由于你从2015年3月5日起未在约定的时间内缴纳半年度房屋租金，我于2015年6月9日已向你发出通知，告知你2015年6月15日前交付半年度房屋租金，否则将依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，现限期交租的时间已到，因至今你一直未交付所欠租金，《房屋租赁合同》已经解除，故正式通知你在2015年6月25日之前腾空房屋。

为维护原告的合法利益，原告于2015年6月29日向本院起诉并提出如所诉称所述之请求。

另查明，被告成立日期为2014年10月15日，法定代表人张某轻。2014年12月8日，被告法定代表人变更为李某卿。

本院认为，本案原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效并已部分履行，双方争议的焦点是被告是否违约，合同是否应当解除。根据法律规定，法定代表人的职务行为应当由法人承担，被告的法定代表人虽然变更但不影响租赁合同的效力，且双方对合同履行均未表示异议。由于被告自2015年3月5日起拖欠原告租金，且于2015年6月9日、2015年6月19日经原告的法定代理人陈某娟两次在被告大门上张贴通知，催告被告依照合同履行缴纳租金义务，被告仍旧置之不理，由于被告存在违约情形在先，违反原、被告双方在合同中约定给付房租的时间，并经原告合理催告后一直仍未履行缴纳租金的义务，双方继续履行租赁合同的基础已经不再存在，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告有权依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告诉请解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。由于《房屋租赁合同》的解除，被告继续占有原告所有的房屋进行经营没有事实和法律依据，原告诉请被告腾出原告所有的某某路**号楼**号门面及原告车库两间的诉讼请求，本院予以支持。原告起诉的本案案由系排除妨碍纠纷，原告诉请被告支付拖欠原告的房屋和车库租金48800元，系租赁合同纠纷，不宜在本案中一并处理，原告可另案起诉。

依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告吴某如与被告湖南某某投资有限公司于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》；

二、被告湖南某某投资有限公司在本判决书生效之日起十五日内腾出原告所有的某某路**号楼**号门面及车库两间；

三、驳回原告吴某如的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1020元，由被告湖南某某投资有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。

审　判　长　黄义华

人民陪审员　谢　文

人民陪审员　李　秋

二〇一五年十一月三十日

代理书记员　夏　笑

排除妨碍纠纷