宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院

民事判决书

（2016）宁0104民初1272号

原告张某某，男，19**年*月**日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

委托代理人闫建龙，宁夏平瑞律师事务所律师。

被告某某房地产集团（银川）有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。

法定代表人张某某，该公司总经理。

委托代理人杨某某，宁夏正义达律师事务所律师。

原告张某某与被告某某房地产集团（银川）有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月5日立案受理后，依法由代理审判员贺晶婕适用简易程序于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人闫建龙、被告某某房地产集团（银川）有限公司的委托代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某某诉称，2014年5月31日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将某房屋预售给原告，房屋总价款768065元，被告于2015年10月30日前交付房屋。同日，原告向被告支付首付款468065元，另向中国某某银行股份有限公司银川西城支行贷款300000元支付了剩余房款。后因被告未取得《交付使用证》，无法交付房屋，已构成根本违约，故原告诉至法院，请求判令：一、解除涉案商品房买卖合同；二、返还原告房款768065元；三、向原告支付提前还款补偿金至判决确定之日（33383.5元*18期*工商银行贷款利率）；四、被告向原告支付违约金[（768065元+工商银行贷款利息损失）*1.3]；五、本案诉讼费由被告承担。

被告某某房地产集团（银川）有限公司辩称，双方签定的《商品房买卖合同》应当继续履行，被告已于2015年10月30日向原告发送了入住通知书,并于2016年1月27日，再次以报纸公告的方式通知原告到被告处办理房屋交接手续。因原告未能在合理期限内办理相关房屋交接手续，涉案房屋应当视为交付。即使被告的行为是逾期交房，根据商品房买卖合同司法解释第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋，买受人应当在催告后行使合同解除权，原告并未进行催告，故合同应继续履行。关于合同违约金和合同解除的救济方式在双方签订的房屋买卖合同补充协议第十一条第三款已经做出了明确约定，如果该合同予以解除，应当依据双方的约定予以计算违约金和赔偿金。

经审理查明，2014年5月31日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于银川市兴庆区某室，房屋单价6121.02元/㎡，总价款768065元，原告需于2014年5月31日前付清首付款468065元，并于2014年6月30日前付公积金贷款人民币300000元；被告应当在2015年10月30日前向原告交付房屋，交付条件为取得《银川市新建住宅配套交付使用证》；因被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，原告给予被告90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任，如宽展期后，被告仍未将房屋交付给原告，自本合同约定的交付期限届满后的第91日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行；被告原因导致原告有权解除本合同及本补充协议，如原告解除合同，被告应向原告返还已付房款及其利息（自收到房款之日至退款日，其中首付款按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与原告所签订的《借款合同》约定贷款利率执行）。合同签订后，原告于2014年5月31日向被告支付首付款468065元，并与中国某某银行股份有限公司西城支行签订《住房公积金借款合同》一份，约定原告向中国某某银行股份有限公司西城支行借款300000元，贷款利率以放款时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，中国某某银行股份有限公司西城支行于2014年8月20日向被告支付剩余300000元房款。被告于2015年10月19日向原告邮寄送达入住通知书，原告于2015年10月26日签收，被告另于2016年1月27日在新消息报上以公告方式通知银川某某城一期业主自即日起开始分批办理房屋交付手续。被告至今尚未取得《银川市新建住宅配套交付使用证》，故原告诉至本院，请求判如所请。

上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、借款合同、还款凭证，被告提交的《商品房买卖合同》、快递单及回执、入住通知书、报纸公告及原、被告的当庭陈述在案为凭，经本院开庭审查并组织质证，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。

本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效。原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。合同约定，被告于2015年10月30日前向原告交付房屋，并提交《银川市新建住宅交付使用证》，但原告在被告未能提供《银川市新建住宅交付使用证》的情况下于2015年10月19日向原告邮寄入住通知书，已经构成违约。原、被告所签订的《银川市商品房买卖合同》合同正文中对于被告延期交房的违约责任未作明确约定，而在合同补充条款中约定:被告给予原告90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。现原告要求解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，因被告无法提供《银川市新建住宅交付使用证》，其交付时间无法确定，原告签订合同的根本目的无法实现，故对于原告要求解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，被告已收取原告的房款768065元应当返还原告。对于原告要求被告支付的提前还款补偿金，该补偿金系被告提前偿还银行贷款向银行所支付，现原告并未实际提前偿还，上述损失还未发生，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告按总房款及利息损失的1.3倍支付违约金的诉讼请求，违反双方约定，按照原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》约定，被告应按日向原告支付自合同约定的交付期限届满第91日起即2016年1月29日至实际返还房款之日按已交购房款768065元的万分之一计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：

一、解除原告张某某和被告某某房地产集团（银川）有限公司签订的《商品房买卖合同》；

二、被告某某房地产集团（银川）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张某某返还购房款768065元；

三、被告某某房地产集团（银川）有限公司支付原告张某某违约金，自2016年1月29日起至实际返还房款之日每日按房款768065元的万分之一计算；

四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

如果被告某某房地产集团（银川）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11580元，已减半收取5790元，由被告某某房地产集团（银川）有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。

代理审判员　　贺晶婕

二〇一六年三月二十一日

书　记　员　　陈　哲

商品房销售合同纠纷