宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院

民事判决书

（2015）兴民初字第3203号

原告曲某某，男，19**年*月*日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

委托代理人杨侠林，宁夏平瑞律师事务所律师。

被告银川某某建设集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。

法定代表人孙某某，该公司执行董事。

委托代理人刘兴琼，北京大成（银川）律师事务所律师。

委托代理人齐某某，男，该公司销售部经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

第三人万某某，男，19**年*月**日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

第三人陈某某，男，19**年*月**日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区（该身份信息由原告提供）。

原告曲某某与被告银川某某建设集团有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法由代理审判员宋志军适用简易程序于2015年7月1日公开开庭进行了审理。诉讼中，经原告申请，本院依法裁定冻结被告某某公司名下位于银川市兴庆区某室房屋的产权产籍。经原告申请，本院依法追加万某某、陈某某为本案第三人。后因案情复杂，本院裁定转入普通程序，并依法组成合议庭于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告曲某某的委托代理人杨侠林，被告某某公司的委托代理人刘兴琼、齐某某，第三人万某某到庭参加诉讼，第三人陈某某经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年11月21日，原告与被告某某公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告某某公司将其开发建设的某商品房出售给原告，面积为103.55平方米，交房日期为2012年12月30日前，支付方式明确为抵顶被告拖欠案外人宁夏建某建筑实业有限公司宏业分公司的588992.4元工程款。合同签订后，原告积极配合办理了顶账等相关手续，而被告迟迟不按约定给原告办理合同备案手续，也未办理交房手续。今日，原告获悉被告将上述房屋另售他人。原告多次协商无果，故诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告偿还原告已经支付的房款455620元，并承担逾期交房违约金22781元（455620元×5%）；三、被告支付原告合同价款一倍的赔偿款455620元；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请增加第二、第三项诉讼请求为：被告偿还原告已经支付的房款588992.4元，并承担逾期交房违约金29449.62元（588992.4元×5%）；被告支付原告合同价款一倍的赔偿款588992.4元。

原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：

证据一、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间签订《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务，原告据此提起诉讼程序合法。被告对该证据的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，该房屋已经被银川市金凤区人民法院评估拍卖，且被告和案外人宁夏建某建筑实业有限公司宏业分公司不涉及到该套房屋，原、被告双方之间不存在房屋买卖合同关系。

证据二、商品房买卖合同补充协议一份、协议书一份，证明根据原、被告及宁夏建某建筑实业有限公司宏业分公司三方约定，原告支付房款的方式是抵顶被告拖欠案外人的工程款588992.4元，被告认可原告已支付购房款这一事实。被告对该证据的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，该房屋已经被银川市金凤区人民法院评估拍卖。

证据三、房屋档案证明单一份，证明被告违反合同约定，将涉案房屋另行出售给他人，已构成根本违约，应向原告赔偿违约金和一倍房款的损失。被告对该证据的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，房屋经过评估拍卖后由第三方购买，不是被告擅自将房屋出售给他人，被告不存在主观过错。

被告辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》系被告抵顶第三方宁夏建某建筑实业有限公司宏业分公司的工程款，该公司将涉案房屋转让给了原告，在涉案房屋备案之前，银川市金凤区人民法院将涉案房屋在另案中查封，并将房屋评估拍卖。被告与第三方无法继续履行本案的抵顶关系，所以被告与原告签订的房屋买卖合同也失去了履行基础，原、被告就涉案房屋不存在房屋买卖合同关系。

被告围绕其抗辩主张向本院提交执行裁定书一份，证明涉案房屋已经被银川市金凤区人民法院评估拍卖。原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，该证据系复印件，与本案没有关系。

第三人万某某称，被告因欠付工程款将涉案房屋抵顶给第三人陈某某，陈某某与万某某又置换房屋，万某某将房屋抵顶给原告。两第三人之间签订一份换房协议，甲方是陈某某，乙方是万某某，万某某的15套房屋兑换陈某某的9套房屋。原告诉请的是9套房子中的2套，然后万某某把房屋抵顶给万广成与原告。抵顶及换房手续全部清楚，以上过程全部完成后，原、被告签订了新的商品房买卖合同，但未进行备案，现在要求被告将房屋备案至原告名下。

第三人万某某向本院提交换房协议一份，证明第三人万某某与陈某某签订了换房协议，被告未按约向原告履行备案手续。原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。被告对该证据无异议。

第三人陈某某未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面证据材料。

经审理查明，被告因欠案外人宁夏建某建筑实业有限公司宏业分公司的工程款，遂将涉案房屋抵顶给该公司。2012年6月22日，该公司负责人陈某某与第三人万某某签订一份换房协议，协议约定陈某某将位于银川市该小区4号楼的顶账房与万某某将位于吴忠市利通区的顶账房对换，互找差价，双方互换的房屋产权过户至各自授权委托的人名下。协议中约定的置换房屋包括涉案房屋，后万某某要求将涉案房屋过户至原告名下。2012年原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发的位于银川市兴庆区某房屋，该房屋面积为103.55平方米，单价4400元／平方米，总价455620元，被告应于2012年12月30日前向原告交付房屋，逾期90日交房，原告有权解除合同，合同解除合同后，被告应在60日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向原告支付违约金。后原、被告与宁夏建某建筑实业有限公司宏业分公司共同签订《商品房买卖合同补充协议》一份。该协议约定，被告用其开发的位于银川市兴庆区某房屋抵顶宁夏建某建筑实业有限公司宏业分公司欠款，该房屋面积为103.55平方米，单价5688元／平方米，总价588992.4元。为便于产权证办理，由被告与原告签订商品房买卖合同，并将该房屋产权办理至原告名下，商品房买卖合同生效后，被告与宁夏建某建筑实业有限公司宏业分公司之间的债权债务消灭。就房屋价款，原、被告另行签订协议书一份，协议约定，被告将涉案房屋以单价5688元／平方米、总价588992.4元抵顶给原告。为办理备案登记，双方将房屋备案单价定为4400元／平方米，总价455620元。如因履行该协议与商品房买卖合同发生纠纷，以顶账价格为主。在合同履行过程中，因被告与案外人宁夏某月建筑有限公司（以下简称某月公司）存在债权债务关系，银川市金凤区人民法院依据其院（2009）金民初字第1633号民事判决书，于2014年4月25日作出（2013）金执恢字第316-2号执行裁定书，裁定将被告名下涉案房屋交付案外人某月公司抵偿债务，案外人可持该裁定书办理过户登记手续。后该房屋备案至案外人曹某某名下。现原告以被告未按约履行交房义务，诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告称涉案房屋的备案手续均由被告办理，原告曾多次要求被告办理房屋备案均无果，被告亦未向原告交付房屋。

上述事实，有原、被告、第三人当庭陈述及前述所列证据在案为凭，经庭审质证及本院审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，可以采信。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的相关规定，合同依法成立并已发生法律效力。虽然原告交纳的房款是通过抵顶债权债务的方式进行，但该抵顶行为符合合同约定交纳房款的方式，被告与宁夏建某建筑实业有限公司宏业分公司之间的债权债务消灭应认定被告已经按照约定方式收取了房款。合同签订后，因被告与案外人存在债务纠纷，涉案房屋被人民法院依法裁定抵顶被告所负案外人债务。该房屋现已备案至他人名下，原、被告合同目的无法实现，故对原告要求解除双方签订合同的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称，因涉案房屋被评估、拍卖，被告与建某宏业分公司无法继续履行本案的抵顶关系，所以原、被告签订的房屋买卖合同也失去了履行基础，原、被告就涉案房屋不存在房屋买卖关系；因双方签订的合同在涉案房屋被执行之前，故双方签订的合同合法有效，原、被告之间存在房屋买卖关系，故对被告的该项辩称本院不予支持。双方协议约定，购房款支付方式为抵顶他款，虽然双方在《商品房买卖合同》中约定购房款为455620元，但双方另行签订协议约定，如因履行该协议与商品房买卖合同发生纠纷，以顶账价格为准，双方约定的顶账价格为588992.4元，故本院确定涉案购房款为588992.4元。现合同无法继续履行，合同解除后，被告应当退还原告购房款588992.4元。双方就违约责任进行了约定，被告如逾期交房，应当承担已付款5%的违约责任，该约定不违反法律规定，对原告要求被告支付违约金29449.62元（588992.4×5%）的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张合同价款一倍赔偿款的问题，房屋他卖系因法院启动执行程序所致，涉案房屋并不属于一房二卖情形，且原告对购买顶账房屋、未及时办理合同备案手续的风险应该有一定的预知，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：

一、解除原告曲某某与被告银川某某建设集团有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：某某开发销字第2012年707号）；

二、被告银川某某建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告曲某某购房款588992.4元，并支付违约金29449.62元，合计618442.02元；

三、驳回原告曲某某的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15666元，由原告曲某某负担7642元，被告银川某某建设集团有限公司负担8024元，财产保全费2643元，由被告银川某某建设集团有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。

审　判　长　　张志华

代理审判员　　宋志军

人民陪审员　　宋文宽

二〇一六年二月二日

书　记　员　　刘益辰

房屋买卖合同纠纷