福建省南安市人民法院

民事判决书

（2015）南民初字第3728号

原告胡某某，女，19**年**月**日出生，汉族，住浙江省庆元县。

委托代理人尤文斌、林进辉，福建泉中律师事务所律师。

被告南安市某某房地产开发有限公司，住所地福建省南安市。

法定代表人林某某，系该公司总经理。

委托代理人黄明泉，男，19**年*月*日出生，汉族，该公司员工，住福建省南安市。

委托代理人陈志明，男，19**年*月*日出生，汉族，该公司员工，住福建省南安市。

原告胡某某因与被告南安市某某房地产开发有限公司（以下简称“某某房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理，依法由审判员高燕玲独任审判，于2015年6月9日和6月16日二次公开开庭进行了审理。原告胡某某的委托代理人尤文斌，被告某某房地产公司的委托代理人黄明泉、陈志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告胡某某诉称，原、被告于2013年3月11日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在南安市某某办事处新华西溪滨江片区A2段福璟湾第*幢*层*室房，建筑面积共108.26平方米，总价款467683元。被告应于2014年8月31日前将符合各项条件的商品房交付给原告使用，如未按合同约定的期限将商品房交付原告使用，应自合同约定的最后交付期限的次日起按日向原告支付已付款万分之一的违约金。被告应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，并缴交了办证手续费及住宅专项维修资金等全部相关费用。时至今日，本案商品房仍未达到《商品房买卖合同》第八条约定及相关法律规定的交房条件，虽然本案商品房在事实上已交付，但该商品房不符合合同约定及相关法律规定的交房条件，应视为至今未交付。本案商品房事实交房后，被告也未能在合同约定的60日期限内完成办理房屋所有权初始预登记手续，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，导致原告未能在商品房事实交付使用后90日内取得房屋权属证书。为此，原告请求判令：1、被告自2014年9月1日起至实际具备约定交付条件（包括法定及合同约定的交付条件）之日止，按已付款的日万分之一计算赔偿原告逾期交房违约金；2、被告自2014年12月1日起至实际办妥产权证（房屋所有权证及土地使用权证）之日止，按已付款的日万分之一计算赔偿原告逾期办证违约金；3、被告承担本案全部诉讼费用。

被告某某房地产公司辩称，按合同约定，原告应在交房前先行交付公共维修基金、契税等费用，但原告至今未交付，他们公司才无法交房。住宅使用说明书及住宅质量保证书也是因原告未前来办理交房手续，才未交给原告。

本案的争议焦点：1、被告是否存在逾期交房的违约行为？若有，应如何承担违约责任？2、被告是否存在逾期协助办理房屋所有权证和土地使用权证的违约行为？若有，应如何承担违约责任？

围绕上述争议焦点，原告向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告的身份情况，原、被告签订的商品房买卖合同的相关约定，其中商品房买卖合同的补充协议是未经备案的。2、销售不动产统一发票一张，证明原告已付清全部购房款。3、收款收据二张、博乐物业管理费收据一张，证明本案商品房于2015年3月24日事实交付。

对原告提供的上述证据，被告均无异议，并认为附件六与合同均已备案，附件六也是从房管部门的网页下载签订的。

围绕上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：1、南安市气象局出具的降水情况统计单，证明按合同约定，中雨及以上的降水天气可以延期交房，即可以延期交房172日。2、南安市自来水公司出具的情况说明一份，证明因市政工程停水可以延期交房12日。3、南安市电力有限责任公司城南中心供电所出具的情况说明一份，证明因市政工程停电可以延期交房45日。4、消防备案信息，证明本案工程于2014年12月29日办理竣工验收消防备案，其抽查结果为合格。5、竣工验收报告一份，证明本案工程竣工验收合格。6、邮件详情单复印件一份，证明被告于2015年2月11日向原告邮寄交房通知书及交房须知。

对被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据1的真实性无异议，但扣除的时间只能从开工时间2011年9月7日统计至2014年8月31日期间的恶劣天气情况，该时间段的中、大、暴雨一共是129日。原告在其提交的代理词中又提出，开工时间应从2012年2月1日起算，计算至约定的交房时间（2014年8月31日）止，实际影响工期的降雨天数应为42日。因被告未举证“中雨”的降水量是否超过24MM，该期间的“中雨”天气不能成为被告延期交房的依据。对证据2-3的真实性无异议，但其造成的影响与不可抗力不同，不是必然造成工程延期，且自来水公司的停水还应当附上原始的停水检修记录，才能确认具体的停水时间。对证据4的真实性无异议，因被告未提供消防验收报告，应以备案的时间作为通过消防验收的时间。对证据5的真实性无异议，但认为这只是建设单位组织的五方验收，除此之外，还需要规划部门的规划验收合格证，工程质量监督机构的工程质量监督报告，建设主管部门的竣工验收证书、竣工验收备案表，测绘部门的房屋测绘报告，即为原告主张的法定交房条件。对证据6无异议，该邮件于2015年2月13日妥投。

根据原、被告的上述举证、质证，结合当事人的庭审陈述，本院分析认证如下：

原告提供的证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告均没有异议，本院予以确认。该组证据可以证明原、被告签订《商品房买卖合同》以及合同约定内容，原告已经支付被告购房款人民币467683元，双方于2015年3月24日办理本案商品房交付手续，原告并向被告缴交公共维修基金及税款，向泉州市博乐物业管理服务有限公司缴交物业费等。被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，本院予以认定。原告最后同意计算自2012年2月1日起至2014年8月31日期间的大、暴雨恶劣天气情况的天数（即实际影响工期的降雨天数），系原告行使处分自己民事权利和诉讼权利的行为，并未违反法律、法规的强制性规定，本院予以照准，该时间段符合上述恶劣天气情况的天数一共是42日，即本案被告可以延期交房42日。因被告未举证该期间“中雨”的降水量是否超过24MM，故“中雨”天气不能成为被告延期交房的依据。被告提供的证据2-3，原告对其真实性无异议，本院予以认定，但这二份证据只能证明自2011年8月至2014年11月期间停水、停电的总天数，不能证明具体的停水、停电时间，虽经本院告知后，被告仍表示无法进一步提供相关的证据，因此，该二份证据不能直接作为被告延期交房的依据。被告提供的证据4，原告对其真实性无异议，本院予以认定，该证据可以证明本案讼争商品房所在工程于2014年12月29日完成消防备案。被告提供的证据5，原告对其真实性无异议，本院予以认定，该证据可以证明本案工程于2013年12月20日通过五部门的竣工验收。被告提供的证据6，原告对其真实性无异议，本院予以认定，该证据可以证明被告于2015年2月11日向原告邮寄交房通知等材料，该邮件于2015年2月13日妥投。

根据上述举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：

被告某某房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司。位于南安市某某办事处新华西溪滨江片区A2段福璟湾系被告某某房地产公司开发建设的工程，并取得了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证等许可，其中商品房预售许可证号为（南）房预售（2012）第029号。原告与被告于2013年3月11日签订一份《商品房买卖合同》，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。该合同约定：原告向被告购买址在南安市某某办事处新华西溪滨江片区A2段福璟湾第3幢3层301号房，总购房款为人民币467683元。出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、详见合同附件六。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……同日，原、被告又签订了附件六《合同补充协议》一份，该协议针对出卖人可据实予以延期交房的事项约定，除自然灾害如人力不可抗力的火灾、水灾、飓风、地震等，还包括如下：①市政配套而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过24MM或6级以上（含6级）大风］原因；④供水、供电部门的停水、停（限）电通知⑤其他非出卖人所能控制的因素……出卖人因提高房屋质量标准、设备及装修档次需要增加工期，在事先告知买受人并取得认可后可予以延期等内容。合同签订后，原告支付给被告全部购房款。2013年12月20日，本案商品房所在工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2014年12月29日，本案商品房所在工程办理了竣工验收消防备案手续。被告于2015年2月11日向原告邮寄交房通知等材料，该邮件于2015年2月13日妥投。2015年3月24日，原、被告办理了本案商品房的交付手续。因大、暴雨恶劣天气情况影响，本案工程可以延期交房42日。本案房屋所有权初始预登记至今未办理完毕。

综上事实，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力。合同约定，被告应于2014年8月31日前将符合合同各项约定条件的商品房交付原告使用，按双方签订的补充协议的约定及原告的确认，被告可以延期交房42日，即本案合同约定的交房时间应顺延至2014年10月12日。本案工程于2013年12月20日经五部门验收合格，于2014年12月29日经消防验收合格，即至2014年12月29日，本案工程已具备交房条件。但被告直至2015年2月11日才向原告邮寄交房通知，该邮件于2015年2月13日送达至原告，因此，被告应承担自2014年10月13日起至2015年2月13日止的逾期交房违约责任，即违约金数额为：467683元×0.01%×124天=5799元。本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……”，而《合同补充协议》第十四条又约定“双方同意该商品房不适用合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的……”，对此，原告与被告存在不同的意见。原告认为，主合同及补充协议均是被告提供的格式条款，但补充协议第十四条的约定改变了主合同约定，是无效的，本案应适用主合同的约定。被告认为，补充协议与主合同均是国家部门发放的，并不是被告单方制定的，而且必须原告先办理交房手续，缴纳相关费用后，被告才能开始办理房屋权属证书，是因原告未缴纳相关费用，才导致本案未办理房屋权属证书，所以被告不存在逾期办理房屋权属证书的行为。本院认为，附件六《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，该格式合同直接否定《商品房买卖合同》第十四条的约定，并推迟了被告协助办证的时间，因此，《合同补充协议》第十四条的补充约定减轻了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款依法应认定为无效条款。为此，关于被告协助办证的时间仍应按《商品房买卖合同》第十四条的约定予以处理。但原告于2015年3月24日才与被告办理本案商品房的交付手续，被告协助办证的义务应从2015年3月25日起算，至本案原告起诉之日（2015年5月7）及本案法庭辩论终结时（2015年6月16日）均未达到合同约定的90日的协助办证的期限，因此，对于原告要求被告承担逾期协助办证违约责任的诉讼请求，本院予以驳回，原告可待逾期协助办证的期限届满后另行诉讼。原告主张，被告交付的商品房除了具备合同约定的交付条件外，还需要取得规划部门的规划验收合格证，工程质量监督机构的工程质量监督报告，建设主管部门的竣工验收证书、竣工验收备案表，测绘部门的房屋测绘报告；本院认为，在本案商品房所在工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格及完成消防备案手续等合同约定的条件后，就具备了交付条件，因此，原告的该主张与合同约定不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告南安市某某房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告胡某某逾期交房违约金人民币5799元；

二、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币274元，减半收取后为137元，由原告胡某某负担人民币95元，由被告南安市某某房地产开发有限公司负担人民币42元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。

审判员　　高燕玲

二〇一五年七月十日

书记员　　倪丽端

合同纠纷