浙江省三门县人民法院

民事判决书

（2014）台三小商初字第409号

原告：王某某。

委托代理人：叶可森，浙江利群律师事务所律师。

委托代理人：徐汉钢，浙江利群律师事务所律师。

被告：黄某某。

委托代理人：孙林剑，浙江永联律师事务所律师。

原告王某某诉被告黄某某居间合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法由审判员张凌锋适用简易程序，于2014年11月17日公开开庭进行审理。原告的委托代理人叶可森、徐汉钢，被告及委托代理人孙林剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某某起诉称：原告本已购买椒江区某某名苑小区房屋，考虑到诸多方面原因，决定将该房屋出卖后调换到其他小区，为此到多家房地产公司及中介所寻找房源。2014年7月7日，被告黄某某在其开办的台州经济开发区某某中介所（以下简称某某中介所）向原告推荐已由第三人购买的某某半岛**号楼*单元***室房屋，可以1822800元的价格并以直改名的方式出卖给原告，并答应原告先付定金5万元，签约时再付部分房款，余款在原告所有的某某名苑小区房屋出售后一次性付清。协议达成后，原告于当日将5万元定金交付给被告，被告因此向原告出具《定金收条》一份，约定于2014年8月8日在某某中介所办理签订协议手续。2014年8月8日上午，原告带了部分款项到某某中介所签约，但被告知无法与卖方签订协议，要直接到房地产开发公司办理，并同时提出在签约时要一次性付清全部房款。为此，原告多次致电被告，要求与卖方直接通话，或由卖方给原告电话，尽可能就付款方式达成一致意见，但遭到被告无理拒绝。另查明，被告创办的某某中介所已于2010年在工商部门注销，但某某中介所公章被告仍在违法使用。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告购房定金5万元；2、本案诉讼费由被告承担，

被告黄某某答辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、本案案由为居间合同纠纷，原告的诉请返还定金5万元，与居间合同不相称；2、某某半岛**号楼*单元***室房屋即本案诉争房屋的房主是台州市某某房地产开发有限公司（以下简称某某房产公司）；3、原告在诉状中陈述的付款方式与事实不符，原告购买诉争房屋，被告受某某房产公司的委托，收取原告定金5万元，双方约定先付定金5万元，签合同时再一次性付清；4、当天8月8日，被告多次催促原告，是原告不及时到房产公司办理相关买卖手续，被告没有过错，原告有过错，按照法律规定可以直接没收定金。

原告王某某反驳称：被告的答辩与事实不符。1、本案涉及两层法律关系，即原、被告之间的居间合同关系和原告与案外人之间的房屋买卖合同关系。被告作为中间机构向原告收取5万定金才导致本案纠纷，故原告要求被告返还定金5万元的诉请，不存在与居间合同不相称的问题；2、卖方并非某某房产公司，而是另外第三人，原告已将定金交付给被告，至于被告有无将定金交给卖方，原告不清楚；3、对房屋总价双方无异议，对于付款方式有异议，原、被告双方一开始约定先付定金5万，签合同再付10几万，最后等原告将原有房屋出卖后，再一次性付清余款。4、8月8日当天原告一直要求与卖方进行沟通，商量付款方式，但遭到被告拒绝。

原告王某某为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：

证据一、定金收条原件一份，存款回单复印件一份，房屋所有权证复印件一份，拟证明原告为换房，与被告达成购买某某半岛直改房屋，房款待其所有的某某名苑出卖后一次性付清，并当场支付5万元定金的事实。

证据二、2014年8月8日通话记录一份，拟证明在8月8日当日原告一直催促与卖方签约，双方原先就约定分期付款方式及与卖方沟通付款方式但遭到拒绝的事实。

被告黄某某质证意见：证据一、对收条、存款回单的真实性、关联性都没有异议，但收条的内容显示，8月8日逾期不办理，没收定金，下面还注明此房直改到户，中介费为1万元；房屋所有权证真实性没有异议，但关联性有异议。证据二通话记录的真实性、关联性都有异议，电话号码不是被告所有，未登记在被告的名下。通话前半部分的“女方”并非被告的妻子，可能是公司的其他女员工，其并不清楚双方的购买协议，其陈述不能代表被告的意见，后半部分的通话是被告黄某某本人。现在通话口头禅是正常的，通话记录内容断章取义，部分事实不客观。被告多次催促原告到房产公司签订买卖合同，被告并不存在任何过错。

被告黄某某为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：

证据三、营业执照复印件一份，拟证明某某中介所变更为台州市某某房地产经纪有限公司（以下简称某某经纪公司）的事实。

证据四、项目宣传推广合同协议一份，拟证明台州市某某房地产公司委托被告推广本案诉争的房产某某半岛**号楼*单元***室房屋的事实。

证据五、微信聊天记录一份，拟证明原告交付定金后，被告多次告知原告来签订合同，告知其违约责任及定金最多可退还一万元的事实。

原告质证意见：对证据三真实性无异议，关联性有异样，某某经纪公司不是原告的签约对象。对证据四关联性有异议，与本案无关，是案外的两个单位签订的协议，并不是本案的原、被告双方，且协议的有效时间到2014年6月30日止，而原、被告签订的时间是2014年7月7日。对证据五真实性没有异议，微信聊天记录是真实的，记录显示8月8日被告无理拒绝将卖方的电话告知原告。

被告黄某某反驳意见：收条上的落款公章“台州经济开发区某某中介所”是因为财务人员疏忽盖错公章的缘故。某某中介所现已变更为某某经纪公司，法人代表还是黄某某。被告多次催促原告办理相关买卖手续，原告要求与卖方直接通话与本案没有关联，也没必要。关于推广协议的有效期问题，6月8日某某房产对房屋价格进行了调整，约定由被告继续推广，原被告诉争的房产约定的价格也是按照调整后的价格表进行出卖的。

对于原、被告有争议的事实，本院认定如下：

一、被告黄某某是否为本案适格的被告。

针对该争议焦点，原告未向本院提交证据，被告提交了证据三、证据四。对证据三营业执照的真实性，本院予以认定。对证据四项目宣传推广合作协议，该协议有双方法定代表人的签字及公司的公章，真实可信，本院对该协议的真实性予以认定。关于被告主体适格问题，在庭审中，被告以其不是本案适格的诉讼主体提出抗辩，本院认为黄某某作为本案的被告主体并无不适格，理由如下：1、定金收条的落款方为某某中介所，出于诚信原告相信某某中介所就是原告的签约对象，在了解某某中介所已于2010年被注销的情况后，以黄某某为对象提起诉讼并无不妥，因被告的过错（财务人员疏忽盖错公章）而要求原告承担诉讼主体不适格的不利后果，显然有失公平。2、项目推广合作协议是某某房产公司与某某经纪公司之间签订的内部合同，原告作为案外人并不知情，被告也未向其告知相关情况；根据该推广协议的约定，有效期到2014年6月30日止，而被告收取定金的时间为2014年7月7日，在有效期限以外，被告抗辩称6月8日某某房产公司对房屋价格进行调整时，约定由被告继续宣传推广，却未提供相关证据予以证明，本院对被告该抗辩意见不予采纳。3、原告多次要求与诉争房产的卖主联系沟通付款方式，却都遭到被告的拒绝，如果该房屋的所有权人确如被告所称的为某某房产公司，那么被告多次以保护客户隐私为由拒绝向原告提供卖方信息的行为明显不符合社会常理，原告有合理的理由怀疑卖方为案外第三人，而至今被告未向原告披露卖方相关信息，故原告在不知诉争房屋真正所有权人前只能以中介方为被告提起诉讼，以维护自己的合法权益。

二、原告在2014年8月8日未签约，是否违约。

针对该争议焦点，原告向本院提交证据一、证据二，被告提交了证据五。对证据一收条、存款回单，原告没有异议，本院予以认定；对房屋所有权证真实性本院也予以认定。对证据二录音通话记录，被告承认录音后半段的通话系其本人与原告的通话，却否认录音前半部分通话中的“女方”是其妻子，故而以该“女方”不清楚双方的协议内容，其陈述不能代表被告的意见为由提出抗辩，本院认为被告接过该女子的电话理应知道该女子的身份，在庭审中却不交代其身份，应视为被告对该女子通话内容的默认，另根据通话记录内容显示，该女子显然清楚原告的身份及房屋买卖的相关争议问题，故本院对证据二的真实性予以认定。对证据五微信聊天记录，原告没有异议，本院对该证据的真实性予以认定。要判断原告于2014年8月8日未签约是否构成违约，先得判断双方就诉争房屋付款方式是否有分期付款的合意，结合双方的陈述及提供的证据，本院对原告主张的双方曾约定房屋分期付款的事实不予认定，理由如下：1、从通话记录分析，无法直接得出被告（卖方）同意分期支付房款，“我晓得，你早讲先给他十万或十二万，等你这间房屋先卖了。现在这间房屋几时卖了没准的，他肯定等不了，这间屋本来有人想买，你这边定金拿过来，那边就回掉了，再讲签合同，等你这间卖了，我不晓得怎么跟他讲”，“我同你谈不落，我讲先付十二万”，“什么谈不落，价格一百八十二万都谈好了”等这些对话，只能证明2014年8月8日原、被告双方在房屋付款方式上存有较大争议，并就该问题反复争论、磋商，最后未达成一致意见。2、从交易习惯分析，原告先付定金5万元，签合同时再付10余万，余款待其原有房屋出卖后再一次性付清的付款方式，明显与市场房屋买卖交易习惯不相符。在通常情况下，现今房屋买卖首付款至少为房价的30%，本案诉争房屋总价1822800元，原告陈述签合同时支付10多万价款的金额远远低于一般房屋首付款价格；另原告原有房屋什么时候能交易成功是未知数，这就意味着占房价比例90%以上的余款在何时能付清是难以确定的，卖方作为社会理性人在没有特殊情况下是不可能同意该付款方式的。综合，本院认为原告提供的证据无法证明2014年8月8日前双方存有分期支付房款的合意，在被告否认有相关事实的情况下，本院对原告该主张不予采纳。根据2014年7月7日双方达成的协议，由原告在2014年8月8日前签订房屋买卖相关手续，而8月8日原告却以被告擅自改变约定的付款方式为由拒绝签订合同，其行为已构成违约。

综上，通过开庭审理、举证和质证，结合原、被告的陈述，本院认定事实如下：

原告王某某因换房需要，到被告黄某某开办的某某中介所寻找房源。2014年7月7日，双方就某某半岛**号楼*单元***室房屋达成协议，约定该房屋以1822800元的价格出卖给原告。当日被告收取原告交付的5万元定金，并向原告出具定金收条一份，约定由原告在2014年8月8日前签订相关协议手续。2014年8月8日，原告以被告擅自改变双方约定好的分期付款方式为由拒绝签订合同，为此被告曾多次催促，但被告仍拒绝签约。

另查明，某某中介所已于2010年在工商行政管理部分注销登记。

本院认为，房屋中介服务机构作为居间人，从事房产中介服务，并非房屋买卖合同的当事人，在没有代理权的情况下，其无权签订定金条款，具体到本案，原告多次要求与卖方直接联系，但遭到被告的拒绝，至今其未向原告披露卖方的信息，被告的行为让原告产生合理的怀疑并以此提出抗辩，被告也未提供证据证明其已取得卖主授权或经卖主事后追认，故被告与原告签订的定金条款并未生效；另根据已有证据显示，原告在收取50000元定金后，并未将定金交付给卖主，其抗辩定金已交付给卖主，却未提供相关证据予以佐证，本院对该抗辩主张不予采纳。本院认为被告作为中介方，并非收取定金的合格主体，应将收取的定金返还给原告，但原告要求被告返还全部购房定金50000元的诉讼请求并不合理，本院酌情支持由被告返还给原告定金25000元为宜，综合分析如下：一、定金收条中的“若逾期不办，依法没收购房定金，定金所得50%佣金支付给中介方”条款系由定金条款（若逾期不办，依法没收购房定金）和违约条款（若逾期不办，定金所得50%佣金支付给中介方）两部分组成，定金条款未生效并不影响协议中其他条款的效力，双方达成的违约责任条款仍对双方当事人有约束力，结合本案实际情况，违约条款应作如下解释：因为自身的过错原告未在2014年8月8日前办理购房协议手续，故双方约定的定金的50%即25000元应作为佣金支付给中介方被告。二、被告为原告寻找房源，洽谈购房事宜，创造订立合同机会，督查原告签订合同，以尽到居间人的合理义务，尽管买卖合同并未成立，被告存有过错，但原告的过错是导致买卖合同未签订的主要原因，如果仅仅因为被告无收取定金的主体资格而将定金全部返还给原告，对被告而言显然有失公平。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十条、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第一百零七条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：

限被告黄某某于本判决生效之日起十五日内返还原告王某某定金25000元。

如果被告黄某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1050元，减半收取525元，由原告王某某负担262.50元，被告黄某某负担262.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内，先预缴上诉案件受理费1050元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国某某银行台州市分行，账号：19-9000010****089001）。

本案申请执行期限为二年

审判员　　张凌锋

二〇一五年一月二十五日

书记员　　麻凉景

居间合同纠纷