贵州省贵阳市云岩区人民法院

民事判决书

（2014）云民一初字第978号

原告王某，女，19**年**月**日生，汉族，住广东省惠州市。

委托代理人蒋国军、赵云峰，贵州黔信律师事务所律师。

被告贵阳某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司），住所地：贵阳市云岩区某某北路**。

法定代表人：李某某。

委托代理人罗春宇、王羽峰，贵州慧原律师事务所律师。

原告王某诉被告某某公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人蒋国军、赵云峰，被告的委托代理人罗春宇、王羽峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告王某诉称，原告于2011年1月29日与被告签订某某庄园《商品房认购书》，原告认购被告位于贵阳市云岩区大营路***号某某庄园*栋*单元**层*号房层*号房，面积142.33平方米，房屋总价106万元。原告分别于2011年1月29日支付了1万元、2011年2月22日支付了69万元、2011年3月23日支付了36万元，共计106万元。后双方于2011年7月13日签订了《商品房买卖合同》，合同第十五条关于产权登记的约定第二项出卖人应当在商品房交付使用后全验收后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2011年8月23日被告向原告发出《“某某庄园”入住（收楼）手续书》，向原告交付房屋，原告于当日交纳了21200元住宅专项维修基金，并向被告交纳了各种费用5346元。而被告至今未按合同约定向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，也未向原告出具购房发票。根据合同约定，被告应于2013年2月23日前为原告办理权属登记，而被告至今未给原告办理。经原告多次请求，被告均未办理。原告认为，被告的行为已经严重违反诚实信用原则和合同约定的义务，已经构成违约，被告依法应当承担相应的违约责任。虽《商品房买卖合同》中约定出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，但该约定过低，对买受人不公平，根据法律规定，原告请求法院将违约金调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办理到权属证书之日止。原告诉至法院，请求判令：一、被告限期向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；二、被告限期协助原告办理贵阳市云岩区大营路***号某某庄园*栋*单元**层*号房屋的权属登记；三、被告承担逾期办理房屋所有权证书违约金152640元（以购房款106万元为基数，将违约金调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，及逾期日利率为6.4%*（1＋50%）÷360，自2013年2月23日起截止至2014年8月23日，共计540天，152640元），违约金支付到办理到权属证书之日止；四、诉讼费由被告承担。

被告某某公司辩称，逾期办证并非某某公司的原因，某某公司不应承担违约责任。某某公司已经向贵阳市城市建设档案馆提交了档案原件80卷，文字材料4528页，图纸680张。由于小区尚有部分业主未交纳房屋维修基金，贵阳市房屋产权监理处不同意核发和办理大、小房屋产权手续。经公司催收，仍有22户业主未履行交纳房屋维修基金的法定义务。在此前提下，某某公司多次向有关主管部门反映情况，要求先行办理已交纳房屋维修基金业主的房屋产权证，但被贵阳市房屋产权监理处拒绝。综上，延期办理产权证的原因并非被告所致，被告已经尽到相关配合义务及告知义务，不应承担违约责任，请求驳回原告诉讼请求。

经审理查明：2011年1月29日，原、被告签订某某庄园《商品房认购书》，约定原告自愿认购被告开发的坐落于贵阳市云岩区大营路***号“某某庄园”*号楼*单元**层*号房屋。2011年7月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，其中第15条约定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后全验收后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同时合同约定了逾期交房违约金为按已交房款的每日万分之一计算违约金至实际交付之日止。原告分别于2011年1月29日、2011年2月22日、2011年3月23日支付了购房款共计106万元。2011年7月28日，被告为原告办理了商品房预售合同备案登记。2011年8月23日，被告向原告发出《某某庄园业主入住指南》，通知原告认购的“某某庄园“5号楼1层13-1号房已经具备入住条件，可以入住。原告于2011年8月23日交纳了房屋维修基金21200元和办理房屋权属证书的费用5346元。原告入住至今，未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和房屋权属证书。

庭审中，被告提交城市建设档案移交证书、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书，拟证明被告积极履行合同义务，于2013年6月25日向相关部门移送办理房屋产权证相关资料。被告已制作了商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书，现存放于贵阳市房屋产权监理处，待办理房屋产权证时，由产权证一并发放。原告对于真实性无异议，但认为该组证据证明了被告违约，因为交房时应有商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书。被告提交资金庄园3、4、5栋未按合同要求交纳房屋维修基金业主的名单以及网络打印的不交纳房屋维修基金，不能办理房屋产权证的证据，拟证明因为有部分购房者没有交纳房屋维修基金导致不能办理全部业主的产权证；而不交纳维修基金不能办理房屋产权证时全国产权机构统一的办事原则。原告认为名单与办理产权证无关。网页上的新闻不具有客观性，没有相关法律法规等规定。被告提交情况说明和公告，证明被告为督促业主交纳房屋维修基金，多次在小区张贴公告，并以口头、电话、短信等方式逐户通知业主，被告已尽到告知义务。原告认为该公告是单方出具，不能作为未办理产权证的依据，情况说明的真实性无法核实。

以上事实，有原、被告提供的相关书证及双方庭审中陈述在案佐证，足以确认。

本院认为，依照合同约定，某某公司负有在商品房交付使用后全验收后540日内，将办理权属登记的由某某公司提供的资料报产权登记机关备案的义务。该房屋已于2011年8月23日交付使用后全验收，某某公司应当在2013年2月23日前办理权属证书。庭审中，某某公司于2013年6月25日才向相关部门移交资料，且未提交报产权登记机关备案的证据，其行为已构成违约，应当承担违约责任。对于原告方要求被告履行合同义务，限期向原告提供商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书的诉请，于法有据，本院予以支持；要求被告限期协助原告办理贵阳市云岩区大营路***号某某庄园*栋*单元**层*号房屋的权属登记的诉请，于法有据，本院予以支持；对于要求将违约金调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但原告方并未举证证明其受到的损失，综合考虑双方合同约定逾期交房的违约金计算及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期办证违约金的规定，本院酌情调整为按已付房价款的1%向买受人支付违约金即10600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第60条第1款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，判决如下：

一、贵阳某某房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向王某提供《商品住宅质量保证书》及《商品住宅使用说明书》；

二、贵阳某某房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向贵阳市房屋产权监理处提交相关办证材料，协助王某办理贵阳市云岩区大营路***号某某庄园*栋*单元**层*号房屋的权属登记；

三、贵阳某某房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内支付王某违约金10600元；

四、驳回王某其余诉讼请求。

案件受理费1676.5元，由原告承担1500元，被告承担176.5元（此费原告已预交，被告承担部分在履行本判决时一并给付原告）。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

代理审判员　郑　好

二〇一四年十一月十一日

书　记　员　王永丽

商品房销售合同纠纷