安徽省青阳县人民法院

民事判决书

（2016）皖1723民初561号

原告:毕某，男，住安徽省池州市青阳县。

原告：余某，女，住址同上。

上述两位原告共同的委托代理人：杨某，安徽王伟律师事务所律师。

被告：池州市某房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市青阳县。

法定代表人：胡某，该公司董事长。

委托代理人：石金喜，安徽青华律师事务所律师。

原告毕某、余某与被告池州市某房地产开发有限公司（以下简称”某公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员檀丽婷独任审判，于2016年6月15日、2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告毕某、余某的共同委托代理人杨某、被告某公司的委托代理人石金喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

毕某、余某诉称：2013年11月9日，我们购买某公司承建的”某壹号公馆”某某室房屋。双方签订《商品房买卖合同》，合同就项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、面积确认、付款方式、违约责任、交付期限等各项事宜进行了约定。签订合同后，我们依约支付了购房款。《商品房买卖合同》第八条约定，某公司应于2015年4月1日经综合验收合格后向我们交付房屋。但是，某公司因工程等原因迟迟不得交房，2015年6月，双方就某公司因工程等各项原因迟迟不得交房事宜达成一致协议，即某公司从2015年4月1日至2015年7月30日每日按总购房款日万分之三支付违约金，我们勉强同意收房。

但是，时至今日，某公司因工程建设、停车场设置等各项原因迟迟不能通过综合验收，违约状态持续至今。我们多次与某公司进行沟通协商未果，为此，特诉至法院，请求依法判令某公司按照购房款的万分之三支付违约金至综合验收之日止（2015年8月1日计算至2016年6月30日，为42714元），同时承担本案诉讼费用。

毕某、余某为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：

证据1，《商品房买卖合同》一份，证明：1、双方形成的是商品房买卖合同关系，故应适用此案由下的法律规定，而不应适用建设工程施工合同及物权法的法律规定；2、根据合同第八条约定，出卖人应于2015年4月1日前将经综合验收合格的房屋交付于买受人；3、合同第九条约定，出卖人逾期交房每日应按购房款万分之三支付违约金，这是双方就出卖人存在违约情况所应当负担的违约责任的约定，同时也是本案我方诉请所参照的依据。本案，某公司违约反映在其未在2015年4月1日之前交房及其所交付的房屋未经综合验收合格这两个方面；4、合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后交接，但本案，某公司没有按合同约定或法律规定履行交付义务，更谈不上交接，且某公司也不能因我方在其违约后未提出解除商品房买卖合同，而对其应承担的违约责任进行开脱；

证据2，安徽省池州市地方税务局销售不动产统一发票一张，证明其已依约支付购房款，履行了全部的合同义务；

证据3，协议一份，证明：1、某公司房屋未经综合验收，在交付时不符合合同约定的交付条件；2、协议对双方在合同中约定的违约责任进行了确认，即2015年4月1日至2015年7月30日期间的违约责任，由某公司按照总购房款的日万分之三支付违约金了；

证据4、某壹号公馆入伙（住）通知书，证明签订协议时某公司声称房屋已经具备合同约定的交付条件，且该通知书也是毕某、余某接受并签署协议的前提。

某公司在庭审中辩称：本案诉争房屋已于2015年5月4日经竣工验收；买受人毕某、余某已于2015年6月8日接收其所购某某室房屋并实际使用；且于当日双方就迟延两个月交房的违约金、违约金的支付及违约金以外的优惠待遇达成书面协议。现房屋已经交付使用，某公司不存在仍逾期交房的事实；即使某公司房屋交付时存在瑕疵，这和逾期交房也是两个不同的概念，因为某公司与毕某、余某双方在合同中仅对逾期交房约定了违约金，并未就交房交付存在瑕疵约定违约金，且双方就逾期交付房屋的违约金已协商一致，并已履行，不存在重复计算违约责任的行为，同时，也不能因房屋交付时存在瑕疵就认为是持续违约。另某公司迟延两个月交房，符合合同第八条第二款第二、三、四项之约定情形，不构成违约，某公司可以此据实予以延期：第一，地下水出水量非常大，导致出卖人无法建设地下车库，应当视为不可抗力。说明一点，原勘察报告里并没有明确地下车库一定不能建，但在建造挖坑建成房屋以后，发现地下车库出水量大，无法停车；第二，因市政等原因，导致坐落于某某路北侧社会停车场用地于2016年5月29日方被审批，造成某公司的综合验收暂时不能备案，且至今因拆迁安置问题未落实，停车场尚未交付建设；第三，因买受人原因造成的，如毕某、余某要求封闭露台，但封闭露台没有被规划审批，综上三点，某公司不存在违约责任；第四，根据法律规定以及相关的行业规定，某公司房屋符合交房条件，因为该房屋已经通过了竣工验收，仅仅是因为停车场的原因导致房屋综合验收没有登记备案，但这并不影响毕某、余某房屋的交付使用；第五，即便某公司交付房屋时不具备交房条件，但毕某、余某已实际接收了房屋，现已不存在继续逾期交房的事实，综上，请求法院驳回毕某、余某的诉讼请求。

某公司为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据：

证据1，营业执照复印件及法定代表人身份证明书各一份，证明某公司诉讼主体资格及其具有房地产开发资质；

证据2，《某工程勘察报告》复印件、《青阳县住房城乡建设用地规划设计条件通知书》复印件及相关图纸复印件、《协议》各一份，证明：1、因地质勘察地下水量大，致某公司无法建设地下车库，这应视为不可抗力；2、因市政等原因，致坐落于某某路北侧的社会停车场用地于2016年5月29日才被审批，且因拆迁问题用地至今尚未交付使用；3、因买受人要求封闭露台，但至今没有通过变更规划审批，造成延期；

证据3，《工程竣工验收报告》复印件一份，证明涉案房屋所在楼宇于2015年5月4日即交付使用之前已通过竣工验收，某公司向毕某、余某交付房屋的行为完全符合合同约定，并且符合法律规定；

证据4，房屋交付验收清单一份，证明毕某、余某于2015年6月8日已接受并使用房屋，某公司不存在违约。

某公司对毕某、余某提供证据1的三性没有异议，但认为该证据不能达到毕某、余某的证明目的，双方于2015年6月8日签订协议，已经变更了交房时间为2015年6月8日，毕某、余某接收了某公司交付的钥匙与房屋交付清单，则不存在逾期交房的事实；商品房买卖合同上约定的违约金双方已经协商支付，故不存在持续违约的问题。对证据2没有异议。对证据3的真实性没有异议，但是认为不能达到毕某、余某的证明目的，该协议证明了双方对违约责任已经确定，不存在重复主张违约责任，尽管该协议提到了违约，但是某公司不存在违约。对证据4的真实性没有异议，但认为该入伙通知书是入住通知，并且明确告知房屋已通过竣工验收，且符合交付居住条件，该通知与双方签订的违约金协议是两码事。

毕某、余某对某公司证据1的三性没有异议；对证据2中的《某工程勘察报告》的真实性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议，认为从该份证据看，某公司在与买受人签订商品房买卖合同前就已知晓地质勘察情况，所以该情形不构成不可抗力范畴；证据2中《青阳县住房城乡建设用地规划设计条件通知书》及相关图纸，正好证明某公司尚未建造停车场及其未经综合验收存在违约的事实；另，即使某公司有证据证明该地块建设用地规划设计经规划部门批准，业主对此享有相应权利，其也没有按规定在10日内书面通知买受人；证据2中《协议》的真实性没有异议，但该证据不能证明是因毕某、余某要求变更露台等原因致需要经规划审批而耽误了房屋综合验收；对证据3《工程竣工验收报告》的真实性有异议，因相关部门未在报告上签字或盖章；另对其关联性及证明目的有异议，不能证明其交付的房屋符合合同约定的交付条件；对证据4中签名、房号、签字日期的真实性没有异议，但是毕某、余某非专业的验收单位，其接收房屋并不能认定该房屋已经符合合同约定和法律规定的交付条件，故达不到某公司的证明目的。

毕某、余某证据1、2、3、4的真实性，因某公司均无异议，本院予以认定。

某公司证据1的三性，因毕某、余某无异议，予以认定；证据2、证据4的真实性，因毕某、余某无异议，予以认定。对证据3，因某公司在庭审中也承认因停车场等原因致房屋综合验收没有登记备案，则该份证据不能证明其房屋达到合同约定的”商品房经综合验收合格”，对其证明力不予确认。

经审理查明：2013年11月9日，某公司作为出卖人、毕某、余某作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定，买受人购买出卖人建设的青阳县蓉城镇某壹号公馆某某室商品房，商品房阳台为非封闭式，建筑面积88.86平方米，单价每平方米4782.98元，总金额425016元，首付185016元，按揭240000元。合同第八条约定：”出卖人应当在2015年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因自然天气的原因导致建筑施工不能施工，凭气象部门的资料视为不可抗力因素，通知延期。3、遇政府部门重大政策调整的或市政原因等非出卖人能力所及的情况出现而导致工程逾期交付的。4、出现买受人原因造成的延期事由，诸如：未准时支付任何一期房款或买受人对商品房提出设计变更或特殊要求。”第九条约定：”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八知规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”第十条约定：”经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知告知买受人。”第十五条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人付违约金。”合同同时还就面积确认及面积差异处理、付款方式及期限等事项进行了约定。合同签订后，毕某、余某于2013年11月11日按约缴纳了首付款185016元，某公司向其开具了不动产统一发票。2015年6月8日，毕某在房屋交付验收清单上签字，与某公司就某某号房屋办理了交接手续后，现已实际使用该房屋。且于当日某公司作为甲方、毕某作为乙方签订了一份《协议》，协议约定，甲方与乙方协商调解达成以下一致意见。一、乙方办理房屋交付手续后，2015年4月1日至2015年5月26日违约金甲方于6月8日前支付给乙方。二、乙方要求甲方封闭未封闭的露台；施工封闭露台时间约60天（2015年6月1日至2016年7月30日），甲方支付乙方违约金，违约金按总房款的万分之三支付，此违约金支付时间，封闭露台完成后，乙方查自验收后支付。三、甲方免乙方物业管理费壹年，并赠予乙方价值300元燃气优惠卡壹张。四、乙方的停车甲方负责停至西门夜市。五、乙方中途申请不封闭阳台的，甲方不予采纳，乙方并支付甲方工程损失费贰万元。某公司在甲方栏签字并加盖公章，毕某、余某在乙方栏签字捺手印。2016年5月17日，毕某、余某以某公司因工程建设、停车场设置等各种原因迟迟不能通过综合验收，违约状态持续至今为由诉至本院。

另查：经池州市工程勘察院2012年3月20日提交的青阳.某壹号公馆《某工程勘察报告》水文地质条件显示，根据对周围环境的水文地质条件分析，拟建场地地下水（土）对钢筋混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。2016年5月29日，青阳县住房和城乡建设委员会作为青规条字（2016）14号《青阳县住房城乡建委建设用地规划设计条件通知书》，对社会停车场用地予以审批。某公司开发的某壹号公馆尚未进行综合验收。

本院认为：某公司与毕某、余某签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。根据合同约定，某公司应当在2015年4月1日前将经综合验收合格的商品房交付毕某、余某使用，而某公司未在2015年4月1日按期交房，构成逾期交房。但2015年6月8日，毕某、余某明知该商品房尚未经综合验收合格，不符合合同约定的交付条件，仍在《房屋交付验收清单》上签字接收房屋并实际使用，应视为毕某、余某同意变更合同约定的交付条件，诉争的商品房应视为已于2015年6月8日交付。且在2015年6月8日当日，毕某、余某与某公司签订《协议》，约定毕某、余某办理房屋交付手续后，2015年4月1日至2015年5月26日违约金某公司于6月8日前支付给毕某、余某；毕某、余某要求某公司封闭露台，施工封闭露台时间约60天（2015年6月1日至2015年7月30日），某公司支付毕某、余某违约金，违约金按总房款的万分之三支付，此违约金支付时间，封闭露台完成后，毕某、余某查看验收后支付……毕某、余某当庭认可协议约定的违约金某公司均按合同第九条约定的日万分之三计算，并已实际付清了。故该协议系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。

毕某、余某现以某公司因工程等各项原因迟迟不得交房，后双方经协商就延期交房达成一致协议，其在某公司支付2015年4月1日至2015年7月30日按总购房款日万分之三支付违约金的情况下，勉强同意收房，但某公司房屋至今未达到合同约定和法律规定的交付条件，违约状态持续至今，为此，要求某公司按总购房款日万分之三赔偿其2015年8月1日至综合验收之日止的违约金。但某公司房屋未经综合验收合格的情况下，毕某、余某于2015年6月8日接收并使用房屋，以其行为实际变更了双方约定”该商品房经综合验收合格”的交付条件，且双方就延期交房达成一致意见，并签订协议，在该协议中双方也未约定如在2015年7月30日之后该商品房仍未经综合验收合格，某公司仍应按总房款日万分之三承担违约责任；故毕某、余某的上述诉求无事实和法律依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告毕某、余某的诉讼请求。

案件受理费868元，减半收取434元，由毕某、余某负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。

审判员　　檀丽婷

二〇一六年七月二十八日

书记员　　王珊珊

商品房销售合同纠纷