徐州市泉山区人民法院

民事判决书

（2015）泉民初字第1886号

原告巩某某。

委托代理人殷昭洋，江苏义行律师事务所律师。

被告徐州市某某房地产有限公司。

法定代表人王某某，总经理。

委托代理人陈秀莲，江苏时务律师事务所律师。

委托代理人李冉，江苏时务律师事务所实习律师。

原告巩某某诉被告徐州市某某房地产有限公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，依法由审判员魏道升独任审判，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告巩某某及其委托代理人殷昭洋、被告某某公司的委托代理人陈秀莲、李冉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告巩某某诉称，2002年12月5日，原被告双方签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份。预订单约定被告将橙黄时代小区彩园组团x号楼x单元xxx室商品房出售给原告，建筑面积133.5平方米，价格为2043.80元／平方米。但后期被告没有按预订单约定与原告签订商品房买卖合同，也没有向原告交付涉案房产，而将涉案房产销售给他人，导致原告无法购买该房产，被告存在违约行为。原告特诉至法院，请求法院判令被告返还购房款50000元，并赔偿损失250000元。诉讼费、保全费等费用由被告承担。

被告某某公司辩称，原告要求赔偿损失250000元过高。根据相关的同类案例原有判决，只判决赔偿190000元损失，故原告要求过高。

经审理查明，2002年12月5日，被告某某公司（甲方）与原告巩某某（乙方）签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份，内容为：橙黄时代小区彩园组团商品房是由甲方开发建设的。甲方已就开发建设情况向乙方作了必要的说明，并愿意预定给乙方；乙方已对该商品房作了必要的了解，自愿预定该商品房。在平等自愿、协商一致的基础上，双方就乙方预定甲方商品房事宜达成以下协议：第一条、乙方预订甲方开发的商品房为橙黄时代小区彩园组团x号楼x单元xxx室商品房。第二条、该房屋建筑面积预计为133.5平方米，签订合同时双方应以房产管理部门核准面积为准。第三条、双方约定房屋价格为2043.80元／平方米，总房款预计为（大写）贰拾柒万贰仟捌佰肆拾柒元整（￥272847），签订合同时，单价不变，总价款应根据房产管理部门核准面积作相应调整。此价款为房屋本身价款，不含配套及其它费用等。付款方式：1、在本单签订时，乙方向甲方预缴购房款（大写）伍万元整（￥50000）；2、在合同签订时，乙方再向甲方缴付（大写）贰拾贰万贰仟捌佰肆拾柒元整（￥222847元）。第四条、乙方需向甲方支付的配套费用有：暖气安装费按房屋建筑面积100元／平方米收取，预计总款为（大写）壹万叁仟叁佰伍拾元整（￥13350）。合同签订时按房产管理部门核准面积相应调整。第五条、在甲方通知签订《商品房销售合同》之前，乙方可随时提出退房；在乙方书面提出退房申请之日起一周内，甲方将乙方已交房款退还乙方。乙方应在接到甲方通知一周内，到甲方通知地点同甲方签订《商品房销售合同》，若乙方逾期不签，甲方有权将该房另售他人并向乙方收取违约金／元；若乙方按照本约定签订《商品房销售合同》前，甲方不得将该房另售他人，否则甲方向乙方支付违约金／元。第六条、乙方办理房屋产权和土地使用权登记及按揭贷款的费用自理。第九条、本单壹式贰份，甲、乙双方各执壹份。第十条、其他需要约定事项：地下室680／㎡，另计。该预订单甲方落款处由被告某某公司业务代表戚海霞署名并加盖被告某某公司公章，乙方落款处由原告巩某某署名。

当日，原告巩某某即向被告某某公司预交购房款50000元，被告某某公司为此向原告巩某某出具《徐州市企业单位结算收据》一份，载明：今收到巩某某交来橙黄时代彩园***室133.5㎡预付款50000元。该收据收款人处由戚海霞署名，被告某某公司在该收据上加盖其财务专用章。

其后，被告某某公司并没有按照《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》的约定与原告巩某某签订商品房买卖合同，也没有将橙黄时代小区彩园***室房屋交付原告巩某某使用，而是将上述房屋另行出售给他人。

2015年5月，原告巩某某即以诉称理由起诉来院，请求法院判令被告某某公司：1、按照双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》约定的价格与原告巩某某签订《商品房买卖合同》；2、将涉案商品房交付给原告巩某某使用；3、赔偿原告巩某某损失100000元。后因发现被告某某公司已将涉案房屋另售他人，遂变更诉讼请求（详见诉称）。被告某某公司则以辩称理由予以反驳。经调解无效。

本院认为，一、关于本案《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》的法律性质问题。原告巩某某与被告某某公司于2002年12月5日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》除对橙黄时代小区彩园组团x号楼x单元xxx室房屋的房号、建筑面积、总房款有约定外，对涉案房屋的交付时间、交付方式、交付条件及日期等均未作出约定，且该《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》第五条明确约定“在甲方通知签订《商品房销售合同》之前，乙方可随时提出退房……”，原被告双方对该《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》系预约合同的法律性质亦无异议，本院予以确认。预约成立之后，被告某某公司负有履行预约所规定的订立本约的义务。

二、关于违反预约合同的法律后果。原被告签订的预约合同，是双方真实意思的表示，合法有效。被告某某公司理应按照预约合同的约定与原告巩某某订立本约购房合同。因被告某某公司已将橙黄时代小区彩园组团x号楼x单元xxx室房屋另行出售给他人，致使原告巩某某订立本约购房合同的目的无法实现，被告某某公司应承担相应的缔约过失责任。原告巩某某要求被告某某公司返还已付购房款50000元，符合法律规定，本院予以支持。原告巩某某在与被告某某公司签订预订单后，有理由相信被告某某公司应按约定履行订立购房合同的义务，在确知被告某某公司不能按约定提供房屋后，由于近年来房价大幅上涨，原告巩某某已丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会。由此给原告巩某某造成的损失，被告某某公司应依法予以赔偿；

三、关于原告巩某某损失的确定问题。在缔约过失责任中，承担责任的一方应给对方造成的信赖利益损失进行赔偿。本案中，原告巩某某在与被告某某公司签订预订单后，有理由相信被告某某公司会按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此被告某某公司因缔约过失给原告巩某某造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格以及利率变动的情况予以确定。本院综合考量近年来商品房市场的价格变动以及原告巩某某向被告某某公司交纳房款的数额，结合市场利率的变化，纠纷处理的时间跨度，并考虑到裁判尺度的统一，酌情确定损失金额为190000元。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第四条、第四十二条之规定，判决如下：

一、被告徐州市某某房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告巩某某返还购房款50000元。

二、被告徐州市某某房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告巩某某赔偿损失190000元。

三、驳回原告巩某某其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5390元，财产保全费2020元，合计7410元，由被告徐州市某某房地产有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

审　判　长　　魏道升

人民陪审员　　赵廷苏

人民陪审员　　高传美

二〇一五年十一月三日

书　记　员　　程　美

合同纠纷