广东省惠州市中级人民法院

民事判决书

（2014）惠中法民一终字第91号

上诉人（原审被告）：黄某坚。

委托代理人：林建源、张蕴妍，广东卓凡律师事务所律师。

被上诉人（原审原告一）：黄某彬。

被上诉人（原审原告二）：严某群（系原告一之妻），。

被上诉人（原审原告三）：严某雯（曾用名：严某文，系原告二之妹）。

三被上诉人的委托代理人：廖金华，广东点津律师事务所律师。

三被上诉人的委托代理人：郑警威，广东点津律师事务所实习律师。

上诉人黄某坚与被上诉人黄某彬、严某群、严某雯因房屋租赁纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第1604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

当事人原审的意见

2013年8月14日，黄某彬、严某群、严某雯向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令解除原告一与被告于2011年3月18日签订的《商铺租赁合约》。2、判令被告立即将惠州市桥东东湖三街xx号1xx栋一、二层x、x轴xx号商场腾空交还原告。3、判令被告向原告支付租金人民币16000元及逾期交租违约金人民币2000元，合计18000元（租金及违约金暂计至起诉之日，之后至商场交还原告之日止的租金及违约金另计）。4、判令本案全部诉讼费用由被告承担。

主要事实和理由是：位于惠州市桥东东湖三街xx号1xx栋一、二层x、x轴xx号商场（物业管理处编号为惠州市惠城区东湖花园一号小区xx-xx号）是三原告的共有房产，三原告委托原告一出租管理商铺。2011年3月18日，原告一与被告签订了《商铺租赁合约》，将商铺租赁给被告作商业用途使用，租赁期限为5年，自2011年4月1日起至2016年3月30日止，第一年每月租金2700元，第二年每月租金3000元，第三年起每月租金为3200元，每月第五日前缴付本期租金，逾期交付租金，每天按照月租金额的千分之五收取违约金，逾期一个月，可单方终止合同，没收押金。合同签订后至2013年3月31日，双方已按照合同约定履行，自2013年4月1日起，被告未按照约定向原告支付租金，也未向物业管理公司缴交水电费及物业管理费。原告多次向被告催收租金等费用，而被告却借故拖延，至今未付清上述费用。因被告违约不履行支付租金义务，按照约定，原告可以单方终止合同。原告为维护自身的合法权益，向本院提起诉讼。

被告黄某坚辩称：我没有拖欠原告租金。2011年涉案房屋整个二楼的平台漏水，原告2011年派人去修理，修好后，原告来收租金时，我称以后若漏水我就不支付租金。现在房屋又在漏水，我就不付租金了，以此希望原告来补漏。漏水的问题一直没有解决，有管理处证明为据，我联系原告，原告不予理会。现在，漏水问题造成我店里器材损失，装修泡水后也引起木板腐蚀。

原审法院查明的事实

原审法院经审理查明：位于惠州市桥东东湖三街xx号1xx栋一、二层x、x轴xx号商场是三原告共有房产，己领取房地产权证，建筑面称113.52平方米。三原告委托原告一出租管理房屋。2011年3月18日，原告一与被告签订了《商铺租赁合约》，将上述商场（物业管理处编号为惠州市惠城区东湖花园一号小区xx-xx号）租赁给被告作商业用途使用，约定：租赁期限为5年，自2011年4月1日起至2016年3月30日止，第一年每月租金2700元，第二年每月租金3000元，第三年起每月租金为3200元，每月第五日前缴付本期租金，逾期交付租金，每天按照月租金额的千分之五收取违约金，逾期一个月，可单方终止合同，没收押金。被告承租房屋后用于经营影响器材，至2013年3月31日之前已按照合同约定支付租金。

另查一：被告承租房屋后于2011年3月20日开始装修。同年5、6月发现房屋渗水，被告找物业管理处的保安查看，后来又联系了原告，因要找三楼的房东（住宅）配合解决，三楼的房东经常不在。2011年年底，原告在三楼进行了灌浆补漏。之后漏水、渗水得到有效控制。2013年3、4月份下大雨时又出现漏水，不滴水，只是墙体湿了。2013年4月1日被告以房屋漏水、渗水为由拒交租金。原告向被告催收租金未果，因而引发本案纠纷诉讼至本院。

另查二：本案开庭审理后，被告黄某坚自行将承租房屋中的大部分物品搬走，并锁住房屋，其已不在租赁商铺处经营。

以上事实有：居民身份证、结婚证、房地产权证、房屋租赁合同、催收函、照片、物业管理处关于109栋的漏水问题的协调过程以及照片以及庭审笔录等为据。

原审法院判决理由和结果

原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。2011年3月18日，原、被告签订的《商铺租赁合约》是由具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示的结果，其内容、形式未违反法律法规规定，为有效合同，对双方具有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中。原告出租给被告的房屋存在漏水、渗水的事实，尽管原告进行了灌浆补漏，但仍存在渗水的情形，影响被告对房屋的使用，尤其是二楼漏水时停止使用，根据上述法律规定，结合本案的事实，本院酌定从2013年4月1日起，被告应缴交给原告的租金为每月应缴3200元的四分之三，即2400元（3200元×3／4），2013年4月1日至2013年8月31日共（5个月）拖欠租金12000元（2400元×5个月）。本案系原告出租给被告的房屋存在漏水、渗水导致被告未交租金，庭审中，被告明确表明其并不想拖租金，主要是希望原告来补漏，补完不漏，我才交租金。故不能认定被告构成违约，据此，原告诉请要求被告支付逾期交租违约金，本院不予采纳。

原、被告签订的《商铺租赁合约》是否解除的问题，本案开庭审理后，被告黄某坚自行将承租房屋中的大部分物品搬走，并锁住房屋，其已不在租赁商铺处经营。该行为表明被告不再履行双方签订的《商铺租赁合约》。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，故原告诉请解除2011年3月18日双方签订的《商铺租赁合约》，本院予以采纳。至于被告在庭审中陈述的其装修、器材损失，二楼因漏水无法经营的损失因未提出反诉，本案依法不作处理，被告可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决如下：

一、解除原告黄某彬与被告黄某坚于2011年3月18日签订的《商铺租赁合约》。

二、被告黄某坚于本判决生效之日起十五日内将位于惠州市桥东东湖三街xx号1xx栋一、二层x、x轴xx号商场房屋交还给原告黄某彬、严某群、严某雯。

三、被告黄某坚于本判决生效之日起十日内向原告黄某彬、严某群、严某雯支付租金12000元（2013年4月1日至2013年8月31日，2400元／月×5个月）。自2013年9月1日起，按2400元／月计至被告将房屋交还给原告之日止）。

四、驳回原告黄某彬、严某群、严某雯的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费350元，减半收取175元，由原告黄某彬、严某群、严某雯负担75元，被告黄某坚负担100元。

当事人二审的意见

上诉人黄某坚不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判第一、第二项。

主要事实和理由：一、从事实方面看，一审法院错误认定上诉人以自己的行为表明不履行主要债务，从而判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同，判决错误。

上诉人将承租房屋中的大部分物品搬走并锁住房屋，不代表不在租赁商铺处经营，更不能说明上诉人以行为表明不履行主要债务。首先，承租房屋中的大部分物品已因房屋漏水而受损，如不搬走，将扩大损失，上诉人采取必要的补救措施防止损失的扩大，是合法的私力救济，并未损害任何人的利益，更不能说明上诉人不再继续经营。其次。上诉人并未以任何行为表明不再继续经营，反而积极应诉，明确表示愿意继续履行合同。相反，被上诉人为了妨碍上诉人继续经营，还将房屋门锁重换，导致上诉人无法入内经营。再次，上诉人与被上诉人的纠纷尚未经人民法院公正审判，上诉人不履行支付租金的义务具有顺序履行抗辩权，因被上诉人一直拒绝履行法定的房屋修缮义务，致使上诉人无法正常经营，上诉人为挽回损失才搬走大部分物品，不能说明上诉人以行为表明不履行主要债务，更何况是否已形成“债务”尚无定论，也未经人民法院依法认定。

因此，一审法院错误认定上诉人以自己的行为表明不履行主要债务，从而判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同，判决错误。

二、从适用法律方面看，一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定判决解除上诉人与被上诉人的房屋租赁合同，属法律适用错误。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”

首先，上诉人并未明确表示，也未以自己的行动表明不履行合同。相对于本案来说，纠纷的引起源于被上诉人拒绝履行法定的房屋修缮义务，导致上诉人无法经营。即便如此，上诉人仍然愿意继续履行租赁合同，更明确表示被上诉人将房屋修缮好之后会继续承租。其次，上诉人与被上诉人之间是否形成“债务”正是本案争议的重要事实，未经人民法院审判，上诉人作出搬走大部分物品的行为时，所谓的“债务”未形成，更不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项所规定的“主要债务”。

因此，一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定判决解除上诉人与被上诉人的房屋租赁合同，属法律适用错误。

综上所述，本案一审判决在事实认定和适用法律方面存在重大的错误，为依法维护自身合法权益，上诉人特具此状，恳请人民法院依法判如所请。

被上诉人黄某彬、严某群、严某雯答辩称：一、一审法院认定事实正确。

答辩人一与被告签订的《商铺租赁合约》合法有效。根据该合约第七条第二款约定：……，若被答辩入逾期一个月不交租金，答辩人一有权终止合约，并没收押金。和《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被答辩人自2013年4月l日起至今未按照约定向答辩人一支付租金，也未向物业管理公司缴交水电赀及物业管理费，并在一审开庭审理时自行将承租房屋中的大部分物品搬走、锁住房屋，已经不在租赁商铺处经营。为此，被答辩人无意继续履行租赁合约、逃避租金债务的事实明确，答辩人一请求解除合同的条件成就，符合法律的规定。

二、一审法院适用法律正确。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“在履行期限属满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”被答辩人自2013午4月1日起至今未按照约定向答辩人一支付租金，也未向物业管理公司缴交水电费及物业管理费，并在一审开庭审理时自行将承租房屋中的大部分物品搬走、锁住房屋，已不在租赁商铺处经营。被答辩人的行为己经充分表明其不再履行租赁合约，逃避和租金债务，因此，一审法院适用法律正确。

另外，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条规定：“承租人有下列行为之一的，出租人有权要求赔偿因此造成的损失，并且可以解除租赁合同：（四）拖欠租金达六个月以上的”。被答辩人自2013年4月1日起至今未按照约定向答辩人一支付租金，拖欠租金已达六个月，因此，答辩人一请求解除双方签订的租赁合同有法律依据。

综上所述，二审法院应当据此驳回被答辩人的上诉，维持原判。

本案二审中，上诉人黄某坚提交了《报警回执》、《警情信息表》，证明黄某彬更换门锁导致其无法进入，而不是其不愿意履行合同。

本院查明的事实、判决理由和结果

本案二审中双方当事人对一审查明的房屋租赁关系存在、涉案的房屋出现过二楼沿墙渗水、黄某坚拖欠租金未付、2013年11月21日黄某彬更换门锁的基本事实没有争议。本案二审争议的问题是涉案的租赁合同是否应当解除、租金应当如何缴纳。

本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，黄某彬等三人是出租方、黄某坚是承租方。根据我国《合同法》和双方的合同约定，出租人黄某彬等有提供符合质量标准房屋的义务，在合同履行过程中有对房屋质量出现问题进行修缮的义务；黄某坚作为承租人，有按照合同的约定合理使用房屋的权利，也有按照合同的约定支付租金的义务。本案中，在涉案的房屋出现渗水后，双方当事人没有本着解决问题的心态积极沟通协商。黄某彬等催收租金的积极性明显大于维修房屋的积极性，黄某坚则以拖欠租金消极对抗。在黄某坚没有提交证据证明因为渗水而导致无法经营的情况下，其行使先履行抗辩权的依据不足，黄某坚实际租用房屋的还是应当交纳租金。尽管本案中黄某坚没有举证因为渗水造成了其经营损失，但是一审法院在处理租金时将月租金减少四分之一作为补偿，已经考虑了渗水对经营的影响。至于涉案的租赁合同的解除问题，黄某彬作为出租人坚决不再同意将房屋出租给黄某坚，双方已经丧失了继续合作的基础，涉案的租赁合同一审法院予以解除的，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定予以支持。合同解除后，黄某坚有证据证明每月减少的四分之一的租金不足以弥补因渗水造成的损失，以及还有因合同提前解除而存在的其他损失的，均可另循法律途径解决。此外，本案二审中，双方当事人一致同意如果涉案的合同解除，交纳租金的期限计算到更换门锁的2013年11月21日止。据此，一审法院的判决主文第三项的“房屋交还原告之日”应当确定为2013年11月21日。

综上所述，上诉人黄某坚的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费人民币350元，由上诉人黄某坚负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　池志勇

审　判　员　　赖锦荣

审　判　员　　郑　杰

二〇一四年三月十六日

书　记　员　　彭科梅

房屋租赁合同纠纷