二〇一六年七月八日

安徽省桐城市人民法院

民事判决书

(2016)皖0881民初868号

原告：马*明，公司经理。

委托代理人：王飞，安徽文都律师事务所律师。

委托代理人：王*胜。

被告：上海**投资有限公司，住所地上海市**区**南路****号*幢**室，统一社会信用代码：913101125******6X9。

法定代表人：宋*武。

委托代理人：索纪红，安徽正维律师事务所律师。

被告：安徽**酒店管理有限公司，住所地安徽省桐城市**街道**路**国际大厦**座**，注册号3408810000****6（****）。

法定代表人：陈*云。

委托代理人：索纪红，安徽正维律师事务所律师。

委托代理人：潘*峙，公司业务经理。

原告马*明诉被告上海**投资有限公司、安徽**酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年3月17日立案受理。依法组成合议庭，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告马*明及其委托代理人王飞、王祥胜、被告上海**投资有限公司的委托代理人索纪红、被告安徽**酒店管理有限公司的委托代理人潘*峙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告马*明诉称：2013年12月3日，原告与被告上海**投资有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将其个人所有的房屋出租给被告使用，同时约定了租赁期限和租金及租金的给付方式等事项。租赁合同签订后，被告仅支付原告定金5万元及租赁保证金5万元，房租至今分文未付。根据《房屋租赁合同》之约定，被告上海**投资有限公司应付原告9个月房租共计325000元（自起租日2013年12月18日计算至2016年3月18日，扣除18个月的装修免租期）。另，被告安徽**酒店管理有限公司系上述房屋的实际承租人，对外以“维也纳智好酒店”经营至今。期间原告多次向两被告催讨租金，两被告拒不给付，故诉至法院要求两被告立即支付拖欠的房租325000元，支付违约金27000元，并承担本案诉讼费用。

原告为支持其诉讼主张向本院提交以下证据:

1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。

2、两被告企业注册登记信息表，证明两被告的身份情况。

3、房屋租赁合同一份，证明原被告就房屋租赁达成协议，约定了房屋租赁期限为14年，自2013年12月18日至2027年12月18日，原告给予被告装修免租期共计18个月，同时约定了租金的标准及支付方式以及违约责任等。

4、房产证13本复印件，证明原告是租赁合同约定的出租房屋实际所有人。

对于原告提供的四组证据两被告均无异议。

本院经审查认为，原告提交的上述证据，能够反映案件的真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。

被告上海**投资有限公司与被告安徽智祥酒店管理有限公达成应受法律保护，原告请求自2013年12月18日计算至2016年3月18日，扣除18个月的装修免租期，被告认为根据双方合同约定，原告给被告装修期为6个月的起算期应当从2015年5月29日开始计算，根据双方合同约定，六个月的装修免租期还有十二个月的免租期一共18个月，因此两被告应该从2016年11月30日开始计算缴纳房租。故请求法庭驳回原告诉讼请求。

被告为支持其诉讼主张向本院提交以下证据:

1、建设工程施工合同，证明装修是从2015年5月29日开始，装修完毕是2015年12月28日，装潢214天。合同是由安徽**酒店管理有限公司和桐城市豪森装饰工程有限公司签订的。

2、2015年8月20日桐城市规划局批准的酒店临时门楼的工程许可证，证明酒店外围装饰的时间。

3、开工报告，证明桐城市豪森装饰工程有限公司进驻装潢开工时间。

4、开工照片一张，证明装修的地点和本案合同的标的是一致的。

原告对于被告提供的证据的质证意见如下：

对证据1、3的三性均有异议，原告诉求被告给付拖欠的房租及违约金，与被告何时装修没有关联性。由于被告提供的证据2是复印件，上面提到的建设单位是安徽紫来建设集团有限公司与原告没有任何关系。被告提供的证据4不符合证据规则关于证据形式的规定，落款时间是手写的，另外与本案也无关。

本院经审查认为，被告提交的上述证据，能够反映案件的真实情况，与待证事实相关联，应当作为认定案件事实的根据。

经审理查明：2013年12月3日，马*明与上海**投资有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定马*明将位于桐城市同康路西侧紫来国际大厦B幢其个人所有的房屋出租给上海**投资有限公司使用。合同约定：“甲方于2013年12月18日（交房日）前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2013年12月18日（起租日）起至2027年12月18日止共计14年，甲方给予乙方装修期为6个月（装修之日起），装修期免租金，装修完成后甲方免租期为12个月。如果经甲乙双方协商调整交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。”“甲乙双方约定，租期为14年，在乙方装修期结束后，第一年为免租期”“在签订本合同后7个工作日内，乙方支付定金5万元，甲方收取定金后应向乙方开具收款凭证。此定金在免租期结束从乙方应付首期租金中扣除。房屋租赁保证金5万元，合同解除或该房屋到期后如期返还乙方”“首期租金乙方按如下方式支付：房屋租金按季度支付。该房屋全部交付乙方后并免租期结束后5个工作日内将首季度的租金（冲减定金后）余额付给甲方。以后乙方应于每季度10日前向甲方支付后季度租金”。租赁合同签订后，上海**投资有限公司于2013年12月17日向马思明支付了定金5万元和保证金5万元，马*明于2013年12月18日向上海**投资有限公司交付了房屋。2014年8月27日，马*明取得该房屋的房地权证书。2014年9月3日，马*明取得该房屋的土地证书。2015年5月7日安徽**酒店管理有限公司和桐城市豪森装饰工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定由桐城市豪森装饰工程有限公司对该房屋进行装修，开工日期为2015年5月29日、竣工日期为2015年12月28日。由于原告向两被告催讨租金未果，2016年3月17日，原告诉至法院要求两被告立即支付拖欠的房租325000元（自起租日2013年12月18日计算至2016年3月18日，扣除18个月的装修免租期），支付违约金27000元，并承担本案诉讼费用。

本案争议的焦点是免租期的起算时间问题。原告主张免租期自2013年12月18日交房之日开始计算，被告辩称免租期自2015年5月29日实际装修之日开始计算。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。马*明与上海**投资有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。鉴于原被告双方在合同中明确约定：“装修期为6个月（装修之日起），装修期免租金，装修完成后甲方免租期为12个月。”故对于双方约定的装修期及免租期应当为18个月，自装修之日起算。对于被告辩称其开始装修之日为2015年5月29日，原告无异议，本院予以认定。由于原被告双方在租赁合同中明确约定了装修期自装修之日起，故原被告双方约定的免租期应当自2015年5月29日起至2016年11月29日止。由于原被告双方在租赁合同中约定首期租金于“免租期结束后5个工作日内”支付。截止原告起诉之日，原被告双方约定的免租期尚未结束，故被告的履行期限尚未届满。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。由于原被告双方约定的履行期限尚未届满，原告未提供证据证明被告有不履行合同义务的表示和行为，故对于原告要求被告立即支付租金和违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告自交房之日起至装修之日止的房屋租金，原告可以待双方约定的履行期限届满时再行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

驳回原告马*明的诉讼请求。

案件受理费6580元，由原告马*明负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省安庆市中级人民法院。

审判长　沈梅章

审判员　周玲菊

审判员　刘敏华

书记员　何　凤

房屋租赁合同纠纷